CONSULTA (TEXTUAL)

“De manera respetuosa solicito se informe si el Revisor fiscal de una copropiedad puede presentar renuncia irrevocable a los propietarios que son los mismos asambleístas sin citar a asamblea y término para dejar el cargo.”

CONSIDERACIONES Y CONCEPTO

El CTCP se ha pronunciado en diferentes ocasiones entorno a la renuncia del Revisor Fiscal en una copropiedad, como se puede observar, entre otros, en los conceptos Nos. 2023-0026, 2022-0286, 2021-0655, 2021-0582, 2019-1116, a los que podrá acceder en el link www.ctcp.gov.co, enlace conceptos. Específicamente en el No. 2022-03381 manifestó:

“No obstante lo anterior, se insta al peticionario verificar el contenido de la Ley 675 de 2001, que en el artículo 38 numeral 5º señala:

“Artículo 38. Naturaleza y Funciones. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes: 

(…) 

5. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año”.

En la Orientación Técnica emitida por este Consejo No. 15 – “Copropiedades de uso residencial o mixto Grupos 1, 2 y 3” 1 , se manifestó lo siguiente:

“Nombramiento y remuneración. El nombramiento del Revisor Fiscal y su suplente es una potestad indelegable de la Asamblea, decisión que debe tomarse por la mayoría absoluta de los votos presentes, de acuerdo con los coeficientes y conforme a las mayorías previstas en el Art. 45 de la Ley 675 de 2001.

Período (…) En este punto cabe puntualizar que es conveniente realizar un empalme con el revisor fiscal saliente, cuando sea el caso, con miras a suministrar la información pertinente al nuevo revisor fiscal. Así mismo, la renuncia del revisor fiscal, de manera unilateral, debe efectuarse ante el organismo que lo eligió, esto es la Asamblea General de Copropietarios”. Negrita fuera de texto

(…) Es lógico entender entonces y acorde con el principio de la dogmática jurídica de que en derecho las cosas se deshacen como se hacen, que para poder renunciar el revisor fiscal debe hacerlo ante la asamblea, la cual se constituye con el quórum previsto en la Ley y el Reglamento de Propiedad Horizontal (en este caso) y las decisiones se toman con el quórum también previsto, como lo es el establecido en el artículo 45 de la Ley 675 de 2001. Para tomar decisiones por la asamblea se requiere que esté conformada legalmente, esto es, con el quórum establecido, el cual, al disolverse, ya no será válido para tomar las decisiones que le establece la Ley. De ahí que por vía extensiva de la Ley 1314 de 2009, en el artículo 206 del Código de Comercio, para la remoción del revisor fiscal, se exija la mitad más una de las acciones presentes en la asamblea, en el caso consultado, de los coeficientes.

Podría, en nuestro concepto, obviamente, hacer dejación del cargo y llamar al suplente para que asuma el cargo, tal como lo considera el artículo 215 del código citado y el artículo 38 de la mencionada Ley 675 de 2001. Recordamos que los efectos de la renuncia cesan sus efectos desde el momento en que se retira del certificado de existencia y representación legal y en este caso de las copropiedades del registro ante la Alcaldía donde se encuentra registrada la misma. Esto inicialmente es una actuación que debe efectuar el representante legal, si no lo hace al término de treinta días el contador puede solicitar que lo retiren del cargo en la entidad correspondiente. (ver sentencia de la corte 631 de 2003).” Negrita fuera de texto.

Finalmente, se le recuerda que la renuncia es ante la asamblea, conformada como tal, no ante los propietarios en forma particular.

Podrá consultar el texto completo del concepto 0352 de 2023 del CTCP, en el siguiente enlace:

https://www.ctcp.gov.co/CMSPages/GetFile.aspx?guid=2189597b-e458-4a1d-8093-55da7e5075bd

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CONSULTA (TEXTUAL)

Se retiran el Contador y representante legal de una propiedad horizontal, se niegan a firmar los Estados Financieros del tiempo en que estuvieron ejerciendo su cargo … ¿Se debe hacer alguna aclaración por esta situación? ¿El contador que ingresa puede firmar con alguna salvedad? ¿Cuál es la conducta a seguir?

CONSIDERACIONES Y CONCEPTO

Mediante el concepto 2020-07491 que emitió el CTCP, con relación al contador en una Copropiedad, se dio respuesta manifestando:

“(…) señalamos que de acuerdo con el artículo 50 de la ley 675 de 2001, “el Administrador responde por los perjuicios causados a los copropietarios, a las personas jurídicas y a terceros, por dolo, culpa leve y culpa grave. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal”. Además, en el artículo 51 se establecen las funciones del Administrador. También, los miembros del consejo de administración son administradores (art. 22 ley 222 de 1945), además son órgano de administración (ley 675 de 2001, art. 36), por ello el ejercicio del cargo genera responsabilidad, y la responsabilidad a su vez se genera por acción o por omisión, tal como lo indica el artículo 24 de la citada Ley 222 de 1995. Igualmente es importante tener en cuenta lo estipulado por el artículo 43 de la Ley antes citada sobre responsabilidad penal, cuando fuere el caso.

Por otra parte si la peticionaria considera que el contador o el revisor fiscal han cometido faltas en el ejercicio de sus funciones o en la información que certifica que violen las normas que rigen la profesión le aclaramos que con base en lo establecido en los artículos 35, 37.4, 37.6, 37.7, 69 y 70 de la Ley 43 de 1990, podrá presentar la queja formal, debidamente documentada, ante el Tribunal Disciplinario de la Junta Central de Contadores, organismo encargado de ejercer inspección y vigilancia para garantizar que la contaduría pública se ejerza de conformidad con las normas legales. (…)”

De acuerdo a lo anterior y en consecuencia, quienes resulten afectados por las actuaciones de los contadores públicos, en su calidad de contadores públicos o revisores fiscales, pueden informar al tribunal disciplinario de la Junta Central de Contadores (JCC) del incumplimiento de las obligaciones profesionales, en los términos de la Resolución 604 del 2020 de la JCC, que reglamenta el procedimiento sancionatorio seguido por el tribunal disciplinario de esta autoridad de vigilancia.

En cuanto a los estados financieros para que tengan validez legal, como ya lo ha expuesto el CTCP, deben estar debidamente certificados en los términos del artículo 37 de la Ley 222 de 1995 los cuales deben estar firmados por quienes los deben certificar, debiendo tener en cuenta lo establecido en lo pertinente, por el Decreto 2270 de 2019.

Podrá consultar el texto completo del concepto 0292 de 2022 del CTCP, en el siguiente enlace:

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1. ¿Cuáles son las funciones del Revisor Fiscal?

Rta/ Las funciones de un revisor fiscal están definidas en la ley (Véase Articulo 207 Código de Comercio) y en el reglamento de propiedad horizontal, siempre que no contradigan lo establecido en la Ley sino dentro del marco de ella.

Para mayor ilustración le citamos resumidamente las funciones del revisor fiscal, detalladas en el artículo 207 del Código de Comercio y la sentencia de la Corte Constitucional que deberá tener en cuenta el revisor fiscal:

Reportar a la Unidad de Información y Análisis Financiero las operaciones catalogadas como sospechosas en los términos del literal d) del numeral 2 del artículo 102 del Decreto-ley 663 de 1993, cuando las adviertan dentro del giro ordinario de sus labores (…)

Todas las funciones del revisor fiscal deben estar alineadas con la independencia y objetividad que le deben ser características, so pena de incurrir en una posible coadministración.

2. ¿El Revisor Fiscal de la copropiedad mixta puede hacer auditorías a la documentación que la administración maneja?

Rta/ Las funciones del Revisor Fiscal de una copropiedad mixta están determinadas en el Código de Comercio, remite el artículo 15 de la Ley 1314 de 2009, en razón a que la Ley 675 de 2001 las remite a la Ley 43 de 1990, la cual no tiene funciones establecidas para el Revisor Fiscal. Por tanto, su acción fiscalizadora se desprende de lo establecido claramente en el artículo 207 del Código mencionado, sin que pueda haber obstáculo alguno para ejercer dicha labor. Por el contrario, conforme al artículo 23 de la Ley 222 de 1995 que modifica el libro segundo del citado Código los administradores deben velar porque se facilite la adecuada labor de la revisoría fiscal. El Revisor Fiscal es autónomo en su ejercicio y debe solicitar toda la información que considere necesaria para el cabal cumplimiento de sus funciones, como muy bien lo señala la sentencia C-780 de 2001 emitida por la Corte Constitucional

3. ¿El Revisor Fiscal puede convocar a asamblea extraordinaria por irregularidades en la elección del consejo de administración?

Rta/ “Acerca de la convocatoria a asamblea extraordinaria, de acuerdo al artículo 39 de la Ley 675 de 2001, el Revisor Fiscal puede citar a reunión extraordinaria de asamblea, mediante comunicación escrita enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos, y en la comunicación escrita se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en éste.”

Respecto de lo anterior, el artículo 39 de la Ley 675 de 2001, menciona lo siguiente:

“ARTÍCULO 39. REUNIONES. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.

Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

PARÁGRAFO 1o. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.

PARÁGRAFO 2o. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes.” (Subrayado fuera de texto)

4. ¿Ante posibles irregularidades encontradas por el revisor fiscal, él debe proceder de acuerdo con el debido proceso, permitiendo conocer, defender y controvertir tales irregularidades y en caso tal quien las dirime?

Rta/ La Ley como se indica en el numeral 2 del artículo 207 del Código de Comercio establece a quién y en qué forma debe el revisor fiscal dar cuenta de las irregularidades que observe en el ejercicio de sus funciones. Esto es, dando cuenta de las mismas en forma oportuna e instruyendo (recomendando) la manera como en su concepto pueden ser corregidas, pero dicha decisión es netamente administrativa, en lo cual no tiene injerencia alguna el revisor. En complemento con dichas funciones los artículos 208 y 209 del mentado código indica lo relacionado con la información que se debe rendir sobre los estados financieros y sobre el informe a la asamblea. Complementariamente la Ley 2195 de 2022 incluye en el parágrafo 4º del artículo 9 el cual adiciona el artículo 34.7 de la Ley 1474 de 2011 denominada estatuto anticorrupción la obligación para el revisor fiscal de “valorar los programas de transparencia y ética empresarial y emitir opinión sobre los mismos”.

5. ¿El consejo de administración ejerce control sobre el revisor fiscal o viceversa?

Rta/ se debe aclarar que el revisor fiscal NO es autoridad administrativa, sino el fiscalizador en nombre de los propietarios y del Estado sobre el actuar de los administradores conforme a la Ley y a los estatutos (reglamento de propiedad horizontal en este caso) y solamente está bajo la dependencia de la asamblea, tal como lo indica el artículo 210 del código de comercio, teniendo completa autonomía e independencia, como se desprende de las funciones a que se ha hecho referencia en el presente concepto, para su actuación profesional.

Fuente: https://www.ctcp.gov.co/CMSPages/GetFile.aspx?guid=5629fd53-f240-4d53-a95a-87b7d63697fe

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Este Consejo ya se ha manifestado en varios conceptos acerca de la modalidad de contratación para los revisores fiscales, y de manera particular, citamos la consulta 2021-0607 con fecha de radicación 06-10-2021, y en la cual se manifestó:

“Este Consejo concluye que, conforme a las disposiciones legales vigentes, un revisor fiscal a voluntad de la asamblea y acuerdo entre las partes puede ser vinculado mediante contrato laboral (si se trata de una persona natural) o mediante un contrato de prestación de servicios, pero recomienda no suscribir contratos de índole laboral para el ejercicio de la Revisoría Fiscal. Igualmente se le recomienda la lectura del Concepto emitido por este Organismo No. 2019-0970.” (negrilla fuera de texto)

Ahora bien, en el citado concepto 2021-0607, el CTCP expuso los siguientes argumentos sobre el particular:

El Concepto 16491/2012-03-15 de la Superintendencia de Sociedades, estableció que en relación con las modalidades de vinculación del revisor fiscal: “…la vinculación laboral del revisor fiscal con una sociedad, puede hacerse a través de un contrato de trabajo o uno de prestación de servicios en forma independiente…”

Así mismo, esta misma Superintendencia en su Oficio 220-101042 del 18 de mayo de 2017, expuso lo siguiente: “…Así las cosas, no existe una manera predeterminada por la ley a través de la cual las sociedades deban vincular a los revisores fiscales, luego, podrá hacerse indistintamente y según convenga más a ambos, bien a través de un contrato de trabajo o por medio de un contrato de prestación de servicios, en donde a ellos les correspondería el pago de la seguridad social.”

No obstante, la libertad de contratación expresada en los anteriores conceptos, se hace necesario tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 23 del Código Sustantivo del Trabajo, determina lo siguiente:

“Para que haya contrato de trabajo se requiere que ocurran estos tres elementos esenciales:

a. La actividad personal del trabajador, es decir, realizada por sí mismo;

b. La continuada subordinación o dependencia del trabajador respecto del empleador, que faculta a éste para exigirle el cumplimiento de órdenes, en cualquier momento, en cuanto al modo, tiempo o cantidad de trabajo, e imponerle reglamentos, la cual debe mantenerse por todo el tiempo de duración del contrato. Todo ello sin que afecte el honor, la dignidad y los derechos mínimos del trabajador en concordancia con los tratados o convenios internacionales que sobre derechos humanos relativos a la materia obliguen al país; y

c. Un salario como retribución del servicio”

Como se puede observar en el literal (b), la contratación laboral exige subordinación o dependencia del trabajador respecto del empleador, quien además podrá exigirle al trabajador el cumplimiento de órdenes e imponerle reglamentos.

De otra parte, el principio básico de la ética profesional establecido en el artículo 37.3 de la Ley 43 de 1990, dispone: “Independencia. En el ejercicio profesional, el Contador Público deberá tener y demostrar absoluta independencia mental y de criterio con respecto a cualquier interés que pudiere considerarse incompatible con los principios de integridad y objetividad, con respecto a los cuales la independencia, por las características peculiares de la profesión contable, debe considerarse esencial y concomitante.”.

En ese mismo sentido, el artículo 50 de la Ley 43 de 1990 estableció lo siguiente en relación con la independencia: “Cuando un Contador Público sea requerido para actuar como auditor externo, Revisor Fiscal, interventor de cuentas o árbitro en controversia de orden contable, se abstendrá de aceptar tal designación si tiene, con alguna de las partes, parentesco dentro del cuarto grado de consanguinidad, primero civil, segundo de afinidad o si median vínculos económicos, amistad íntima o enemistad grave, intereses comunes o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones.”

En conclusión, el CTCP retoma los precitados conceptos para ratificar que la legislación colombiana posibilita el ejercicio de la revisoría fiscal a través de un contrato de prestación de servicios o por medio de un contrato laboral.

Sin embargo, es necesario señalar que en un contrato laboral se podría limitar la independencia del contador, toda vez que existe la subordinación, pero esta no debe ser mal entendida por la parte contratante, ya que la independencia es un principio básico de la función del revisor fiscal para ejercer su trabajo.”

Finalmente es pertinente aclararle que sigue vigente la forma de vinculación retributiva del Revisor Fiscal, por cuanto desde el punto de vista de la dependencia, el Revisor Fiscal conforme al artículo 210 del Código de Comercio está bajo la dependencia de la asamblea o junta de socios, únicamente, para dar la completa independencia frente a la administradores que son el objeto referente a las operaciones, acatamiento de la Ley y de los estatutos respecto del cumplimiento de sus funciones, lo cual es concordante con los artículos 187, 204 y 206 del mismo Código en cuanto a su elección, fijación de la asignación y remoción. Complementariamente el artículo 232 de la Ley 222 de 1995, le establece la improcedencia de la acción de reintegro, con lo cual implícitamente indica que puede estar vinculado laboralmente, única forma de poder acudir a la acción de reintegro que le está prohibida, cuando se trata de una persona natural designada para ejercer el cargo de revisor Fiscal.

Podrá consultar el texto completo del concepto 2022-0289 del Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP) en el siguiente enlace:

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Considerando la diversidad de funciones que en ocasiones se asignan o asume el revisor fiscal de un conjunto o edificio sometido a propiedad horizontal, nos referimos al concepto número 0896 del 5 de noviembre de 2020, emitido por el Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP), mediante el cual aclara cuáles serían las funciones del revisor fiscal tratándose de propiedad horizontal, acorde con nuestra normatividad.

Para abordar el tema, se menciona la regulación que establece la Ley 675 de 2001 en relación con las funciones del revisor fiscal, en el siguiente sentido: “Artículo 57. Funciones. Al Revisor Fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la presente ley”. Según el Consejo Técnico, la Ley 43 de 1990, no menciona las funciones del revisor fiscal, por lo que debería observarse lo prescrito en el artículo 207 del Código de Comercio, pero adaptado a las circunstancias de la copropiedad. Así las cosas, las funciones del revisor fiscal serían las siguientes:

• CERCIORARSE DE LAS OPERACIONES. Cerciorarse de que las operaciones que se celebren o cumplan por cuenta de la copropiedad se ajustan a las prescripciones de los estatutos, a las decisiones de la asamblea general y del consejo de administración.

• DAR OPORTUNA CUENTA. Dar oportuna cuenta, por escrito, a la asamblea, al consejo de administración o al administrador, según los casos, de las irregularidades que ocurran en el funcionamiento de la copropiedad.

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• COLABORAR CON LAS ENTIDADES. Colaborar con las entidades gubernamentales que ejerzan la inspección y vigilancia de la copropiedad.

• VELAR POR QUE SE LLEVE LA CONTABILIDAD. Velar por que se lleven regularmente la contabilidad y las actas de las reuniones de la asamblea, del consejo de administración, y porque se conserven debidamente la correspondencia y los comprobantes de las cuentas.

• INSPECCIONAR LOS BIENES. Inspeccionar los activos de la copropiedad y procurar que se tomen oportunamente las medidas de conservación o seguridad de estos y de los de la propiedad administrada.

• IMPARTIR INSTRUCCIONES. Impartir las instrucciones, practicar las inspecciones y solicitar los informes que sean necesarios para establecer un control permanente sobre los activos de la copropiedad.

• AUTORIZAR CON SU FIRMA. Auditar y dictaminar con su firma los estados financieros de propósito general, con su dictamen o informe correspondiente.

• CONVOCAR. Convocar a la asamblea a reuniones extraordinarias cuando lo juzgue necesario.

• CUMPLIR LAS DEMÁS ATRIBUCIONES. Cumplir las demás atribuciones que le señalen las leyes o los estatutos y las que, siendo compatibles con las anteriores, le encomiende la asamblea.

• REPORTAR A LA UIAF. Reportar a la Unidad de Información y Análisis Financiero las operaciones catalogadas como sospechosas en los términos del literal d) del numeral 2 del artículo 102 del Decreto-ley 663 de 1993, cuando las adviertan dentro del giro ordinario de sus labores.

En concordancia con lo anterior, el CTCP da respuesta a una consulta en la que se le solicita determinar si es responsabilidad del Revisor Fiscal revisar y certificar el quórum de de Asamblea que consta en un acta. En criterio de este organismo, ésta no sería función del revisor fiscal debido que no se trata de una actividad relacionada con la ciencia contable, no lo dice la Ley, ni el reglamento de la copropiedad y es función de la administración verificar el cumplimiento del quórum respectivo en la asamblea, la cual también puede ser verificada y certificada por parte del presidente y secretario de la reunión.

Podrá consultar el texto completo del Concepto 0896/20 en el siguiente enlace:

https://www.ctcp.gov.co/conceptos/2020

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· Renuncia al cargo

· Fallece

· Vence su período y no es reelegido

· Cuando es sancionado con exclusión de la profesión

· Por desaparición de la persona jurídica

· Por remoción de la asamblea

· Por separación del cargo cuando sobrevenga alguna de las inhabilidades establecidas en la Ley.

· ETC

Sobre este tema se pronunció el Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP), mediante concepto número 0469 del 06 de agosto de 2021, en respuesta a consulta formulada por una propiedad horizontal, en los siguientes términos:

CONSULTA

“(…) En una copropiedad nombraron a un revisor fiscal principal y a otro suplente, el primero falleció y el suplente manifiesta no poder tomar la principalidad. Preguntas: 1. Está obligado el revisor fiscal suplente a tomar la principalidad cuando el principal fallece? 2. al fallecer el revisor fiscal principal se activa para el suplente la principalidad, comenzando de inmediato su ejercicio profesional o debe mediar su aceptación? 3. de no poder aceptar la principalidad, el suplente tendrá algún riesgo de ser sancionado?”.

CONSIDERACIONES Y RESPUESTA

(…)

De conformidad con el artículo 215 del Código de Comercio, el suplente del revisor fiscal actuará en caso de falta del nombrado y tiene como fin suplir las faltas temporales o definitivas del titular (principal) y al aceptar la suplencia debe ser consciente de la responsabilidad que conlleva dicha aceptación, para que el ente económico no se quede en momento alguno sin Revisor Fiscal, cuando tiene la obligación de tenerlo, por tal razón desde 1998 la Superintendencia de Sociedades con consulta 256 del 14 de mayo expuso: “(…) El suplente del revisor fiscal debe encontrarse en condiciones de asumir en cualquier momento la gestión directa de la revisoría, cumpliendo con los requisitos y calidades previstas para el ejercicio del cargo. Así las cosas, la revisoría fiscal será ejercida por el primeramente designado y solo en la medida en que sobrevenga una circunstancia que imposibilite o determine la falta de éste, el suplente asumirá el desempeño de la labor. (…)” .

Respecto de aceptar o no el ser principal quien ha venido actuando como suplente, en el caso de falta absoluta del titular, es potestativo de la asamblea su designación y del suplente el aceptarla o no, con el cumplimiento legal de lo exigido para su designación.

La capacidad sancionatoria y que no corresponde resolver a este Organismo, se puede dar por el no acatamiento por el Contador Público de las funciones y responsabilidades que le están determinadas en la Ley.

En los términos anteriores se absuelve la consulta, indicando que, para hacerlo, este organismo se ciñó a la información presentada por el consultante y los efectos de este concepto son los previstos por el artículo 28 de la Ley 1437 de 2011, modificado por el artículo 1 de la Ley 1755 de 2015.

Fuente: https://www.ctcp.gov.co/conceptos/2021

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CONSULTA

“ (…) un miembro del Consejo de Administración está imponiendo o exigiendo en la Administración de la Copropiedad, que el Revisor Fiscal, antes de que ella realice los pagos a proveedores o pague nómina, los respectivos comprobantes de egreso y sus soportes, deben estar previamente revisados y refrendados por el Revisor Fiscal, o de lo contrario ella no realiza los pagos (…).pues sostiene que el revisor fiscal debe hacer un control previo, por lo tanto antes de efectuar cualquier pago u hecho por la Administración, ya debe estar dicho hecho plenamente revisado por el Revisor Fiscal.”

“…Un Revisor Fiscal que se desempeña en un Conjunto Residencial Mixto – Propiedad Horizontal, al desarrollar su labor, ¿es obligatorio revisar todas las cuentas o comprobantes de egreso antes de que la administración gire los cheques y/o haga los pagos? (…)”

RESPUESTA

(…)

Mediante concepto del CTCP 2020-1103 se indicó:

“la supervisión del trabajo del administrador, no se trata de una función asignada a la revisoría fiscal en la copropiedad, no obstante, dentro de sus funciones se encuentra la de opinar sobre la eficacia de las medidas de control interno tomadas por parte del administrador de la copropiedad”

Por lo anterior al momento de realizar su trabajo el revisor fiscal, expresará su opinión considerando lo especificado en la NIA 315 (anexo 4 del DUR 2420 de 2015) en el que indican como objetivo le siguiente:

“El objetivo del auditor es identificar y valorar los riesgos de incorrección material, debida a fraude o error, tanto en los estados financieros como en las afirmaciones, mediante el conocimiento de la entidad y de su entorno, incluido su control interno, con la finalidad de proporcionar una base para el diseño y la implementación de respuestas a los riesgos valorados de incorrección material” (párrafo 3, NIA 315)

En conclusión, el revisor fiscal de una copropiedad al pactar las condiciones de su encargo, en el que incluye la forma de realizar su trabajo y el monto de sus honorarios, para tal fin debe tener en cuenta que su función no incluye asuntos que corresponden a la administración, por ejemplo la de establecer políticas y procedimientos, el de planear, organizar, dirigir y controlar, o establecer un sistema de control para la copropiedad, el cual incluye entre otros asuntos, el cumplimiento de las disposiciones legales, la fiabilidad de la información financiera, la elaboración del presupuesto, la eficacia y eficiencia de las operaciones.

Por lo anterior, no es función del revisor fiscal, realizar control previo de las operaciones de una copropiedad, de hacerlo, estaría ejerciendo funciones que corresponden a la administración, y ello generaría una inhabilidad para pronunciarse posteriormente sobre la razonabilidad de los informes financieros, lo adecuado del control interno y el cumplimiento de las disposiciones legales.

Podrá consultar el texto completo del Concepto 1121 de 2021 en el siguiente enlace:

https://www.ctcp.gov.co/conceptos/2020

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Sobre el tema de Revisoría Fiscal, el Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP) se ha pronunciado en diversas ocasiones para dar respuesta a las diferentes inquietudes de los administradores de propiedad horizontal, algunas de las cuales se citan a continuación (concepto 2022-0443):

1. ¿Cuáles son las funciones del Revisor Fiscal?

Rta/ Las funciones de un revisor fiscal están definidas en la ley (Véase Articulo 207 Código de Comercio) y en el reglamento de propiedad horizontal, siempre que no contradigan lo establecido en la Ley sino dentro del marco de ella.

Para mayor ilustración le citamos resumidamente las funciones del revisor fiscal, detalladas en el artículo 207 del Código de Comercio y la sentencia de la Corte Constitucional que deberá tener en cuenta el revisor fiscal:

Reportar a la Unidad de Información y Análisis Financiero las operaciones catalogadas como sospechosas en los términos del literal d) del numeral 2 del artículo 102 del Decreto-ley 663 de 1993, cuando las adviertan dentro del giro ordinario de sus labores (…)

Todas las funciones del revisor fiscal deben estar alineadas con la independencia y objetividad que le deben ser características, so pena de incurrir en una posible coadministración.

2. ¿El Revisor Fiscal de la copropiedad mixta puede hacer auditorías a la documentación que la administración maneja?

Rta/ Las funciones del Revisor Fiscal de una copropiedad mixta están determinadas en el Código de Comercio, remite el artículo 15 de la Ley 1314 de 2009, en razón a que la Ley 675 de 2001 las remite a la Ley 43 de 1990, la cual no tiene funciones establecidas para el Revisor Fiscal. Por tanto, su acción fiscalizadora se desprende de lo establecido claramente en el artículo 207 del Código mencionado, sin que pueda haber obstáculo alguno para ejercer dicha labor. Por el contrario, conforme al artículo 23 de la Ley 222 de 1995 que modifica el libro segundo del citado Código los administradores deben velar porque se facilite la adecuada labor de la revisoría fiscal. El Revisor Fiscal es autónomo en su ejercicio y debe solicitar toda la información que considere necesaria para el cabal cumplimiento de sus funciones, como muy bien lo señala la sentencia C-780 de 2001 emitida por la Corte Constitucional

3. ¿El Revisor Fiscal puede convocar a asamblea extraordinaria por irregularidades en la elección del consejo de administración?

Rta/ “Acerca de la convocatoria a asamblea extraordinaria, de acuerdo al artículo 39 de la Ley 675 de 2001, el Revisor Fiscal puede citar a reunión extraordinaria de asamblea, mediante comunicación escrita enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos, y en la comunicación escrita se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en éste.”

Respecto de lo anterior, el artículo 39 de la Ley 675 de 2001, menciona lo siguiente:

“ARTÍCULO 39. REUNIONES. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.

Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

PARÁGRAFO 1o. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.

PARÁGRAFO 2o. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes.” (Subrayado fuera de texto)

4. ¿Ante posibles irregularidades encontradas por el revisor fiscal, él debe proceder de acuerdo con el debido proceso, permitiendo conocer, defender y controvertir tales irregularidades y en caso tal quien las dirime?

Rta/ La Ley como se indica en el numeral 2 del artículo 207 del Código de Comercio establece a quién y en qué forma debe el revisor fiscal dar cuenta de las irregularidades que observe en el ejercicio de sus funciones. Esto es, dando cuenta de las mismas en forma oportuna e instruyendo (recomendando) la manera como en su concepto pueden ser corregidas, pero dicha decisión es netamente administrativa, en lo cual no tiene injerencia alguna el revisor. En complemento con dichas funciones los artículos 208 y 209 del mentado código indica lo relacionado con la información que se debe rendir sobre los estados financieros y sobre el informe a la asamblea. Complementariamente la Ley 2195 de 2022 incluye en el parágrafo 4º del artículo 9 el cual adiciona el artículo 34.7 de la Ley 1474 de 2011 denominada estatuto anticorrupción la obligación para el revisor fiscal de “valorar los programas de transparencia y ética empresarial y emitir opinión sobre los mismos”.

5. ¿El consejo de administración ejerce control sobre el revisor fiscal o viceversa?

Rta/ se debe aclarar que el revisor fiscal NO es autoridad administrativa, sino el fiscalizador en nombre de los propietarios y del Estado sobre el actuar de los administradores conforme a la Ley y a los estatutos (reglamento de propiedad horizontal en este caso) y solamente está bajo la dependencia de la asamblea, tal como lo indica el artículo 210 del código de comercio, teniendo completa autonomía e independencia, como se desprende de las funciones a que se ha hecho referencia en el presente concepto, para su actuación profesional.

Fuente: https://www.ctcp.gov.co/CMSPages/GetFile.aspx?guid=5629fd53-f240-4d53-a95a-87b7d63697fe

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