¿Cómo constituirla?

1. La propiedad horizontal se constituye mediante escritura pública, la cual debe ser registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica correspondiente.

2. La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal deberá incluir como mínimo:

• El nombre e identificación del o los propietarios.
• El nombre distintivo del edificio o conjunto.
• La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.
• La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.
• La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
• Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
• La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
• Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

3. Luego de constituida la propiedad horizontal, esta se debe inscribir en la alcaldía municipal o distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto.

Tenga en cuenta….

• Se entiende por bienes comunes de un edificio o conjunto aquellos que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular. Estos pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de los bienes privados.

En todos los actos de disposición, gravamen o embargo de un bien privado se entienden incluidos los bienes comunes que conforman la propiedad horizontal.

• La propiedad horizontal se clasifica según la destinación o uso que se haga de los bienes privados que la conforman: residencial, comercial o mixto.

• Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con la ley.

• La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

• La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza.

• La dirección y administración de la propiedad horizontal corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador de edificio o conjunto. 

• Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la propiedad industrial, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a un comité de convivencia o a los mecanismos alternos de solución de conflictos. 

​​

Fuente: Portal Ministerio de Justicia y del Derecho

https://www.minjusticia.gov.co/programas-co/LegalApp/Paginas/Que-debo-hacer-para-constituir-una-propiedad-horizontal.aspx

La entrada ¿QUÉ HACER PARA CONSTITUIR UNA PROPIEDAD HORIZONTAL? se publicó primero en Copropiedades.

De acuerdo con la Ley 675 de 2001 corresponde al administrador de propiedad horizontal la administración inmediata del edificio o conjunto, para lo cual la Ley lo ha dotado de facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo, entre otras y específicamente, el artículo 51 de dicha ley le asignó la función de llevar el registro de propietarios y residentes, en los siguientes términos:

“2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto.”

En Colombia para determinar quién es el propietario de un inmueble, se debe consultar el Registro Público de bienes inmuebles, se puede acudir a la consulta de índice de propietarios o el certificado de tradición y libertad del bien.

Ahora bien, en caso de fallecimiento del titular del derecho de dominio sobre un apartamento, el destino del bien inmueble, así como de los bienes muebles de la persona que ha fallecido, se debe definir mediante un proceso de sucesión. La sucesión es la figura jurídica por medio de la cual el patrimonio de un causante pasa a manos de sus herederos. El mismo es un requisito indispensable para que dicho cambio patrimonial ocurra con plenos efectos jurídicos.

Así las cosas, cuando una persona fallece, sus familiares deben realizar los trámites de sucesión para heredar los bienes. Algunos documentos que se requieren serían los siguientes:

• En primer lugar, el Certificado de defunción es el documento que certifica el fallecimiento del titular.
• Registro civil de matrimonio, en el caso del cónyuge, junto con el documento de identificación.
• Documentos que certifican la unión marital de hecho: (Escritura pública si se declaró por notaria; Acta de Conciliación si se declaró en centro de conciliación; Sentencia si se declaró por proceso judicial), tratándose de compañero(a) permanente, junto con el documento de identificación de éste(a) último.
• Registro civil de nacimiento, tratándose de los hijos debidamente reconocidos, junto con el documento de identificación.
• Sentencia (cuando se realiza juicio de sucesión por proceso judicial o cuando hay testamento) ó Escritura Pública (cuando la sucesión se realiza por notaria), junto con el documento de identificación del heredero.
• Certificado de tradición y libertad del inmueble dónde se registre la adquisición del mismo por sucesión junto con el documento de identificación del heredero o propietario.
• Escritura Pública del inmueble en dónde se relacione la adquisición del mismo por sucesión junto con el documento de identificación del heredero.
• Documento que acredite la gestión como representante de los herederos. 

Así las cosas, cuando se trate de sucesiones que aún no han sido liquidadas, se nombra al representante legal de la sucesión, el albacea o el heredero con administración y tenencia de bienes, quien tendrá el manejo de los bienes privados sometidos al régimen de propiedad horizontal, mientras se liquida la masa sucesoral y será el encargado de todo lo relacionado con el bien inmueble hasta tanto sea adjudicado el mismo.

La entrada ¿QUÉ PASA CON UN BIEN INMUEBLE EN CASO DE FALLECIMIENTO DE SU PROPIETARIO? se publicó primero en Copropiedades.

1.  La participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

• Definen además su participación en la asamblea de propietarios. (En este punto cabe aclarar que la Corte Constitucional precisó que “cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, sólo para las decisiones de contenido económico” )

• La proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.

DETERMINACIÓN COEFICIENTES DE COPROPIEDAD

En relación con la determinación de los coeficientes de copropiedad, establece el artículo 26 de la Ley 675 lo siguiente:

ARTÍCULO 26. DETERMINACIÓN. Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.

El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados.

PARÁGRAFO. Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los factores de área privada y destinación. (resaltado fuera de texto)

ARTÍCULO 27. FACTORES DE CÁLCULO EN EDIFICIOS O CONJUNTOS DE USO MIXTO Y EN LOS CONJUNTOS COMERCIALES. En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán expresar en forma clara y precisa los criterios de ponderación para la determinación de los coeficientes de copropiedad.

PARÁGRAFO. El referido valor inicial no necesariamente tendrá que coincidir con el valor comercial de los bienes de dominio particular.

Para efectos de dicho cálculo, el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial,  se pronunció mediante RAD.- 1200-E2-035794 en concordancia con lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley 675/2001, precisando que el área privada construida es la extensión de superficie cubierta de cada bien, excluyendo los bienes comunes de uso exclusivo, localizados dentro de sus linderos; en tanto que el área privada libre es la extensión superficiaria privada semidescubierta o descubierta, también con exclusión de los bienes comunes localizados dentro de sus linderos.

La regla que puede advertirse de lo establecido por la Ley 675 de 2001, es como la copropiedad está sustentada en la participación en áreas comunes por parte de todos los copropietarios y la asignación de coeficientes según el área privada de cada uno de los bienes que conforman la propiedad horizontal.

MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES DE COPROPIEDAD

De conformidad con la norma, se podrá autorizar la modificación de los coeficientes de la copropiedad, en los siguientes eventos:

1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.

 2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo.

3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o conjunto.

4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad.

Para llevar a cabo la modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, se hace necesario reformar el reglamento de la propiedad horizontal mediante Escritura pública, lo cual requerirá la aprobación de la asamblea general de propietarios, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto.

La entrada ¿CUÁNDO MODIFICAR LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD? se publicó primero en Copropiedades.

PREGUNTA. Puede una asamblea de copropietarios aplicar una sanción sin notificar la presunta falta al inculpado sin aplicar o permitir el derecho a defensa, presentar pruebas, contradecir o impugnar, violando así el derecho al debido proceso?”

Rta/ Respecto a la imposición de sanciones, el artículo 60 de la Ley 675 de 2001 establece que: “…Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.”

Al tenor de lo transcrito, se puede afirmar que la asamblea general de propietarios puede imponer las sanciones atendiendo los criterios de proporcionalidad y graduación, es decir, que dependiendo la gravedad de la infracción se puede dar aplicación a cualquiera de las sanciones establecidas en el artículo 59 de la Ley 675 de 2001*. Siempre y cuando se respete el debido proceso, lo que incluye la oportuna notificación, con el objeto de ejercer el derecho de defensa.

*“Ley 675 de 2001. Artículo 59. CLASES DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones:

1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.

2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.

3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte. PARÁGRAFO. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.”

PREGUNTA. Es competencia de un Administrador de un edificio sometido a propiedad Horizontal colocar sanciones o es función de la Asamblea?”

Rta/ Conforme al artículo 60 del régimen de propiedad horizontal, las sanciones deberán ser impuestas: “por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.” (Subrayado extra texto)

Además, si la asamblea no fue convocada en la forma indicada en la ley o reglamento, no podrá sancionarse a los copropietarios por su inasistencia.

PREGUNTA. Puede la Asamblea de Copropietarios y el Administrador de un Edificio ignorar el numeral 5 del artículo 2° de la ley 675 de 2001 y el artículo 60 de la misma ley sobre el procedimiento para imponer sanciones, vulnerar el debido proceso, conculcar el derecho de defensa y contradicción e impugnación y simplemente facturar una sanción monetaria por no asistir a una asamblea extraordinaria a la cual no fue convocado sin siquiera notificarle al interesado la falta y posterior sanción?”

Rta/ Como lo afirma el peticionario, ninguna actuación desplegada por los órganos de dirección y administración puede vulnerar el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación, que le asiste al inculpado o presunto infractor, al tenor del numeral 5° del artículo 2 de la Ley 675 de 2001. Así mismo, es de resaltar que el competente para imponer sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias es la asamblea general de propietarios o el consejo de administración, según sea el caso.

PREGUNTA. Es legal que una Asamblea de copropietarios implante sanciones para los copropietarios que hacen uso de parqueaderos comunales por el hecho de no ser residentes, pero si obligado a pagar administración como los residentes?”

Rta/ Se hace necesario identificar dos aspectos, el primero, la regulación que se tiene respecto al uso de los bienes comunes (parqueadero) y, el segundo, la imposición de sanciones por el incumplimiento de dicho reglamento. En consecuencia, en ningún caso la asamblea general de propietarios podrá sancionar por el incumplimiento de una conducta que no esté expresamente consagrada en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal; igualmente, las únicas sanciones que puede imponer son las establecidas en el artículo 59 de la Ley 675 de 2001*.

Por otra parte, el simple hecho de ser propietario de una unidad privada dentro del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, implica la obligación de contribución al pago de las expensas comunes, así no se encuentre residiendo en la unidad privada.

Podrá consultar el texto completo del concepto en el siguiente enlace:

https://minvivienda.gov.co/sites/default/files/conceptos_juridicos/Concepto%20082451%20del%2013%20de%20julio%20de%202010%20-%20Cuestionario%20sobre%20propiedad%20horizontal.pdf

La entrada SANCIONES EN PROPIEDAD HORIZONTAL se publicó primero en Copropiedades.

“Que en Bogotá y en el resto del país no existan suficientes estaciones de carga para vehículos eléctricos e híbridos enchufables ya es un problema, pero ahora que sus dueños tengan dificultades para instalar cargadores en sus propias casas o apartamentos en edificios y conjuntos residenciales es un palo en la rueda para la expansión de la movilidad eléctrica.

Así lo han comentado varios lectores a la revista Motor. “Compré un híbrido enchufable hace dos meses, hice la gestión con la administración de la unidad residencial donde vivo en Medellín y a la fecha no he logrado la aprobación. Llevé un técnico certificado por EPM para que explicara el proceso de conexión desde el contador del apartamento lo cual está regulado en normas y aún así no he logrado la instalación del cargador”, dice un usuario.

“Ese es el dolor de cabeza de los administradores y las copropiedades, nos está ocasionando muchos problemas porque no hay claridad”, dice Rafael Rodríguez, un experimentado administrador de propiedad horizontal en Bogotá.

La primera de ellas, cuenta Rodríguez, es la oposición de algunos copropietarios por el uso de zonas comunes, y en segundo lugar, hay muchos temores por el impacto de las adecuaciones de la red y hasta de posibles sobrecargas en los circuitos.

Estos temores, dicen expertos consultados por EL TIEMPO, no deberían existir pues en Colombia rige el certificado Retir o Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas, que es un documento técnico-legal para Colombia expedido por el Ministerio de Minas y Energía.

En términos de propiedad horizontal hay grandes vacíos, o mejor, no hay una regulación para que los administradores de edificios y conjuntos residenciales puedan proceder. “No sabemos si la autorización la puede dar el administrador, el consejo de administración o la asamblea de propietarios”, explica Rodríguez.

La instalación de un cargador no tiene ningún inconveniente en garajes privados, si estos están dentro de la misma vivienda como ocurre en algunos conjuntos cerrados de casas, pero en edificios de apartamentos o conjuntos residenciales donde los garajes son subterráneos o están alejados, es donde se están presentando más problemas.

“Puede haber conflicto si se modifica la red general de la copropiedad, si se destina una zona común para poner un cargador y le cobren al usuario por el servicio. Ahí nos enfrentamos a los propietarios que alegan que la copropiedad está obteniendo beneficios; y a la Superintendencia de Industria y Comercio y a la de Servicios Públicos”, explica Ernesto Contreras, otro administrador de propiedad horizontal.

Contreras agrega que ya tuvieron problemas con las bicicletas eléctricas. “Como todas tienen que quedar en un solo sitio y ahí había una toma de corriente a la que la gente la conectaba, pero no pagaba la energía. Cuando pusimos el grito en el cielo y dividimos la factura entre los copropietarios, los que no tenían bicicleta eléctrica se negaron a pagar. Es muy complicado, imagínese como sería con los carros”.

A estas dificultades se suman otros aspectos técnicos para efectuar un cobro en caso de que este pudiera hacerse, porque cada carro es específico en la cantidad de electricidad que necesita para recargar dependiendo de la densidad de sus baterías y entonces ese contador “comunal” debería tener esa capacidad de entregar los datos individuales de consumo de cada usuario.

¿Qué dicen las normas?

El 11 de junio del 2019 empezó a regir la Ley 1964 que en su artículo 10 señala que las autoridades de planeación de los distritos y municipios de categoría especial 0, 1, 2 y 3, junto con el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio “deberán reglamentar los lineamientos técnicos necesarios para garantizar que los edificios de uso residencial y comercial, cuya licencia de construcción se radique en legal y debida forma a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley, cuenten con una acometida de electricidad para carga o el repostaje de vehículos eléctricos”.

La misma ley precisa que los accesos de carga deberán tener las medidas de seguridad y que el propietario debe asumir el costo del consumo; y añade que el constructor deberá dejar la infraestructura de soporte cercana al lugar de parqueo, sin incluir cableado, equipos de conexión para la recarga o el repostaje correspondiente.

Pero como lo dice la Ley 1964 esto es para las edificaciones nuevas, o mejor, las que obtuvieron licencia de construcción a partir de junio de 2019, y no hace claridad sobre qué pasa con las anteriores y menos hace referencia a la reglamentación en propiedad horizontal.

En el Concejo de Bogotá se presentó el Proyecto de Acuerdo 394 que promueve el uso de vehículos livianos de bajo y cero emisiones, en el cual se hace alusión al problema, pero la iniciativa sigue engavetada. No ha sido debatida.

El proyecto insiste en la necesidad de ampliar la infraestructura de recarga pública, “pero también los puntos de recarga exigidos en propiedad horizontal”, pero no entra de lleno a reglamentar el procedimiento y resalta que “en la cartilla de propiedad horizontal divulgada por el Ministerio de Vivienda de Colombia no existe alguna especificación acerca de disposición de puntos de recarga en propiedad horizontal”.

EL TIEMPO habló con Ramiro Serrano, abogado especialista en derecho comercial y urbano, quien asegura que su firma recibe cada semana al menos cinco consultas sobre esta problemática, que hay soluciones, pero que el Estado debe reglamentar lo más pronto posible lo concerniente a la propiedad horizontal, el uso de bienes comunes, bienes comunes de uso exclusivo.

El Estado debe reglamentar

Sin reglamentación, ¿qué pueden hacer los dueños de carros eléctricos para instalar cargadores en propiedad horizontal?

La copropiedad tiene diferentes clases de bienes: el bien privado que es su casa o apartamento, que tiene unos linderos específicos; ahí usted puede hacer todas las instalaciones que quiera. En los bienes comunes de uso exclusivo no, ni hacer uso diferente de este bien; ahí tienen razón, pero no estoy de acuerdo. Si es un bien común, pues no es un bien mío, es un bien de la copropiedad, pero no puedo disponer de él a menos que lo apruebe la asamblea.

Ahora, existe la ley de servicios públicos que señala que la electricidad es un bien común esencial, que no puede ser negado en un momento dado y encontramos también la norma Retie que dice que toda propiedad horizontal tiene que controlar las cargas de electricidad.

Entonces, si se trata de un parqueadero privado no le puedo prohibir al propietario. Lo que debe hacer es pedir permiso a la copropiedad para la canalización de las redes.

Si esas adecuaciones afectan áreas comunes, ¿qué pasa?

Ahí el problema es grave y se genera cuando se trata de uso de áreas comunes (parqueaderos de visitantes, las que están dentro del reglamento como bienes comunes de uso exclusivo), porque ahí si tiene que ser una política de asamblea de copropietarios. Y no hay nada reglamentado.

¿Qué están haciendo las electrificadoras, los que venden los cargadores?

Dicen: “saquen el permiso del administrador”, otros dicen: “saquen el permiso del consejo de administración o de la asamblea de copropietarios y yo le hago la instalación, y la instalación la paga usted, que cuesta entre 8 y 12 millones de pesos “. Pero sucede que el Estado intentando alimentar el transporte limpio y resulta que no ha reglamentado nada de eso a nivel inmobiliario, esa es la dificultad de los administradores y pasa en todo el país.

¿Se podría adecuar una zona común?

Vea, resulta que en su edificio no hay salón de eventos y la gente está cansada con las fiestas de fin de semana. Se puede pedir una licencia de modificación y construir un salón de eventos comunal. De la misma manera podemos decir que utilicemos unas zonas para cargar los vehículos, sería un servicio comunal, la factura la pagaría la copropiedad, o se generaría por gasto, por uso, eso ya es un manejo administrativo, lo que decida la asamblea.

Y si los que no tienen carro eléctrico dicen que no pagan …

Hay gente que vive en edificios con piscina y nunca la usa, uno paga muchos servicios: gimnasios, piscina, BBQ y casi nunca o nunca los utiliza.

¿Qué pasa si la copropiedad decide cobrarle solo al que tenga carros eléctricos o híbridos?

Entra la violación de una norma de servicios públicos y es que las personas no pueden cobrar ni generar cobros de servicios públicos

Está enredado el asunto, ¿qué hay que hacer entonces?

La solución es invitar al estado a que entre a reglamentar la instalación de esos aparatos, que diga lo que ha dicho la Corte, que existe el derecho a los servicios públicos básicos; y que este derecho debe generarse, reglamentar el uso de los bienes comunes y bienes comunes de uso exclusivo. “

Fuente: https://www.motor.com.co/industria/Cargadores-domesticos-en-cortocircuito-20220722-0009.html

La entrada INSTALACIÓN CARGADORES PARA VEHÍCULOS ELÉCTRICOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL se publicó primero en Copropiedades.

Señaló la Superintendencia que, las disposiciones sobre servicios públicos domiciliarios adoptados por los estatutos o reglamentos internos de la propiedad horizontal no podrán ir en contravía de las disposiciones del régimen de los servicios públicos domiciliarios y, no podrán violar u obstaculizar el ejercicio de derechos y obligaciones tanto de los prestadores del servicio, como de los usuarios, so pena de proceder al amparo policivo como instrumento para el cese de los actos que entorpezcan dicho ejercicio. A continuación, compartimos algunas de las Consideraciones mencionadas en el citado concepto:

(…) frente a la suspensión de los servicios públicos domiciliarios el artículo 140 de la Ley 142 de 1994, modificado por el artículo 19 de la Ley 689 de 2001, señala lo siguiente:

“Artículo 140. Modificado por el Artículo 19 de la Ley 689 de 2001. Suspensión por Incumplimiento. El incumplimiento del contrato por parte del suscriptor o usuario da lugar a la suspensión del servicio en los eventos señalados en las condiciones uniformes del contrato de servicios y en todo caso en los siguientes:

La falta de pago por el término que fije la entidad prestadora, sin exceder en todo caso de dos (2) períodos de facturación en el evento en que ésta sea bimestral y de tres (3) períodos cuando sea mensual y el fraude a las conexiones, acometidas, medidores o líneas.

Es causal también de suspensión, la alteración inconsulta y unilateral por parte del usuario o suscriptor de las condiciones contractuales de prestación del servicio.

Durante la suspensión, ninguna de las partes puede tomar medidas que hagan imposible el cumplimiento de las obligaciones recíprocas tan pronto termine la causal de suspensión.

Haya o no suspensión, la entidad prestadora puede ejercer todos los derechos que las leyes y el contrato uniforme le conceden para el evento del incumplimiento.” (Subrayas y negrillas fuera de texto)

De acuerdo con la norma citada, frente a la mora del usuario o suscriptor en el pago de los servicios públicos domiciliarios, el prestador no solo tiene la facultad sino la obligación de proceder con la suspensión del servicio público domiciliario.

Es importante anotar que, los prestadores del servicio público domiciliario tienen la facultad para establecer en el contrato de condiciones uniformes el plazo límite de mora para proceder a la suspensión; sin embargo, este plazo no debe superar de dos (2) períodos de facturación en el evento en que ésta sea bimestral y de tres (3) períodos cuando sea mensual.

Debe entenderse que los plazos señalados por el articulo son topes máximos dispuesto por el legislador, lo que implica que el prestador puede establecer plazos inferiores en su contrato, de forma que es perfectamente posible proceder a la suspensión del servicio, si así lo dispone el contrato, ante la mora de un solo periodo de facturación.

En consecuencia, la suspensión del servicio por incumplimiento del suscriptor o usuario en el pago de las obligaciones es un derecho con el que cuenta el prestador, razón por la cual, no existe justificación alguna que permita obstaculizar su ejercicio, ni por parte del usuario receptor del servicio, ni mucho menos por parte de un tercero.

En este mismo sentido, la Corte Constitucional en sentencia SU-1010-2008 determinó la suspensión del servicio público domiciliario como un derecho de los prestadores frente al incumplimiento del contrato de condiciones uniforme, en los siguientes términos:

“(…) Específicamente en el caso de inobservancia de las obligaciones que surgen del contrato de condiciones uniformes a cargo del usuario, sea cual sea la obligación incumplida y de acuerdo con las disposiciones de la Ley 142 de 1994, a las empresas de servicios públicos domiciliarios les asiste el derecho de (i) suspender el servicio o (ii) proceder al corte del mismo y tener por resuelto el contrato. Por su parte, cuando el incumplimiento se relaciona con la obligación de pagar las facturas correspondientes, las empresas de servicios públicos domiciliarios están habilitadas, además, para efectuar el cobro (i) del servicio consumido pero no facturado y (ii) de los intereses moratorios sobre los saldos que los usuarios no cancelen oportunamente. (…)”. (subrayado fuera de texto).

Conforme a lo expuesto, debe indicarse que los estatutos o reglamentos internos de propiedad horizontal no podrán ir en contravía de las disposiciones del régimen de servicios públicos domiciliarios, ni mucho menos violar los derechos u obligaciones tanto de los usuarios como de los prestadores del servicio.

De manera precisa, ninguna disposición de la propiedad horizontal podrá obstaculizar el ejercicio de las obligaciones y derechos de los prestadores del servicio público domiciliario. Es decir, la propiedad horizontal no podrá negar el ingreso de un prestador de servicios públicos domiciliarios cuando quiera que el mismo requiera ejercer alguno de los derechos que le confieren la Ley y el Contrato.

En todo caso, y de existir obstáculos al ejercicio de los derechos de que goza un prestador, debe recordarse que quienes prestan servicios públicos domiciliarios cuentan con el mecanismo de amparo policivo, establecido en el artículo 29 de la Ley 142 de 1994, así:

“Artículo 29.- Amparo policivo. Las autoridades nacionales, departamentales y municipales, tanto civiles como de policía, inmediatamente se lo solicite una empresa de servicios públicos, le prestarán su apoyo para hacer que se le restituyan los inmuebles que los particulares hayan ocupado contra la voluntad o sin conocimiento de la empresa; o para que cesen los actos que entorpezcan o amenacen perturbar, en cualquier tiempo, el ejercicio de sus derechos.

La autoridad respectiva ordenará el retiro de los ocupantes del inmueble o el cese de la perturbación, o de la amenaza de ella, conminando a los perturbadores con multas de uno (1) a cinco (5) salarios mínimos mensuales, por cada semana o fracción de demora transcurrida desde la fecha de la respectiva resolución, y sin perjuicio de otras medidas previstas en las leyes. En todo caso, en ejercicio de tales procedimientos, se respetará el principio del debido proceso garantizado por el artículo 29. de la Constitución Política”.

De acuerdo con lo expuesto, el amparo policivo se constituye en un instrumento eficiente para la protección de los derechos del prestador, pues no sería aceptable que se impidiese el ejercicio de la facultad y deber que éste tiene a suspender o cortar el servicio, cuando se ha configurado una causal para ello, por situaciones en las que, de forma temporal o permanente, el usuario impone obstáculos para el acceso al inmueble y para el consecuente desarrollo de tal actividad. Así mismo, las personas perturbadoras pueden ser acreedoras de multas entre uno (1) a cinco (5) salarios mínimos mensuales.

Por lo anterior, el incumplimiento de las obligaciones del contrato por parte del usuario, conlleva la suspensión del servicio público domiciliario, mientras que las personas que realicen cualquier clase de perturbación a la actividad de suspensión y corte, serán acreedoras de la multa correspondiente.

Ahora bien, antes de proceder a la suspensión del servicio, el prestador debe garantizar al usuario o suscriptor del servicio, el derecho al debido proceso (derecho de defensa y contradicción), procedimiento que debe encontrarse establecido en el contrato de condiciones uniformes, y que habrá de surtirse antes de adoptar la medida de suspensión referida. Así lo señaló la Corte Constitucional, la cual consideró que se respeta el debido proceso en el trámite de suspensión del servicio cuando se informa de manera previa al usuario, a través de un aviso previo adecuado, tal y como lo señaló en sentencia T-793 de 2012, en la que se indicó lo siguiente:

«Ciertamente, un aviso previo en las facturas de servicios públicos no es por sí mismo irrelevante, desde el punto de vista de la satisfacción del derecho al debido proceso. Es más, si va acompañado de las precisiones necesarias, el aviso previo de suspensión que regularmente aparece en las facturas de servicios podría entenderse como suficiente para efectos de garantizar el derecho al debido proceso de los usuarios o suscriptores de los mismos. un aviso previo adecuado cumple con las finalidades constitucionales que se persiguen con el debido proceso.

(…) Eso sí, debe tratarse de un aviso previo adecuado. Por lo cual no basta con un aviso previo, si no satisface las exigencias antes mencionadas: si en el acto en el que está contenido no aparecen los motivos de la suspensión, ni los recursos que proceden en contra del acto de suspensión, ni ante que autoridad pueden instaurarse estos últimos o que qué término pueden ser intentados, se viola el derecho al debido proceso. El sólo aviso previo de eventual suspensión, sin más especificaciones que contribuyan a asegurar el derecho a la defensa, no podría considerarse por sí solo como una notificación en debida forma, y el acto de suspensión, terminación o corte que así pretende notificarse no está llamado a producir efectos legales.»

Así las cosas, el prestador del servicio deberá respetar el debido proceso, en el ejercicio de sus derechos y obligaciones, de manera que no podrá suspender el servicio a aquellos usuarios o suscriptores que se encuentren al día con sus obligaciones.

Fuente: Podrá consultar el texto completo del concepto 697/22 en el siguiente enlace:

La entrada ¿PUEDE UNA COPROPIEDAD OBSTACULIZAR EL CORTE DE SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS EN LA PH? se publicó primero en Copropiedades.

Recientemente, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio (concepto 2022ER0079618 de 2022) se pronunció sobre la procedencia del Reconocimiento de Edificaciones, en los siguientes términos:

(…) debe tenerse en cuenta que para la procedencia del reconocimiento de la existencia de una edificación se requiere que la misma cumpla con el uso previsto por las normas urbanísticas vigentes del respectivo municipio o distrito y se haya concluido como mínimo cinco (5) años antes de la solicitud de reconocimiento, al momento de la entrada en vigencia de la Ley 1848 de 2017, cuya fecha de expedición fue el 18 de julio de 2017. Lo anterior, sin perjuicio de las condiciones particulares que establezcan los municipios o distritos en sus planes de ordenamiento territorial en el ejercicio de su autonomía para la aplicación de los distintos instrumentos urbanísticos en su territorio.

Por otra parte, se debe aclarar que, como consecuencia de lo dispuesto en el citado artículo, el artículo 2.2.6.4.1.1. del Decreto 1077 de 2015, modificado por el Decreto 1333 de 2020, incorporó lo señalado en el artículo 6 de la Ley 1848 de 2017. De esta manera el artículo 2.2.6.4.1.1. del Decreto 1077 de 2015 quedó así:

“ARTÍCULO 2.2.6.4.1.1 Ámbito de aplicación. El reconocimiento de edificaciones por parte del curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente para expedir licencias de construcción, procederá respecto de desarrollos arquitectónicos que se ejecutaron sin obtener la respectiva licencia. El reconocimiento de la existencia de edificaciones se podrá adelantar (i) siempre que se cumpla con el uso previsto por las normas urbanísticas vigentes y, (ii) que la edificación se haya concluido como mínimo cinco (5) años antes de la entrada en vigencia de la Ley 1848 de 2017. Este término no aplicará en aquellos casos en que el solicitante deba obtener el reconocimiento por orden judicial o administrativa”. (Subraya por fuera del texto original).

De lo anterior, se desprende que es la Ley la que establece el requisito de haber concluido la edificación como mínimo cinco (5) años antes de su entrada en vigencia, por lo tanto, para la procedencia del reconocimiento, la edificación se debió haber concluido antes del 18 de julio de 2012.

Ahora bien, cabe recordar que la misma norma permite inaplicar el requisito consistente en que la edificación se haya concluido como mínimo cinco (5) años antes de la entrada en vigencia de la Ley 1848 de 2017, cuando el reconocimiento deba obtenerse por orden administrativa o judicial, frente a lo cual se deberá cumplir con el uso previsto por la norma urbanística vigente y demás condiciones, cuando así lo hubiese determinado el respectivo municipio o distrito en el plan de ordenamiento territorial o en los instrumentos que lo desarrollen y complementen.

Sobre este aspecto, vale mencionar que los numeral 2 y 4 del Literal A) del artículo 135 del Código de Policía, fijaron como comportamientos contrarios a la integridad urbanística el desarrollo de construcciones sin licencia o con desconocimiento a lo preceptuado en la misma, de la siguiente manera:

“Artículo 135. Comportamientos contrarios a la integridad urbanística. Los siguientes comportamientos, relacionados con bienes inmuebles de particulares, bienes fiscales, bienes de uso público y el espacio público, son contrarios a la convivencia pues afectan la integridad urbanística y por lo tanto no deben realizarse, según la modalidad señalada:

A) Parcelar, urbanizar, demoler, intervenir o construir:

(…)

2. Con desconocimiento a lo preceptuado en la licencia.

(…)

4. En terrenos aptos para estas actuaciones, sin licencia o cuando esta hubiere caducado.”

(Subraya fuera del texto original).

Ante el desarrollo de estos comportamientos contrarios a la integridad urbanística, el mencionado artículo fijó como medida correctiva la siguiente: “Multa especial por infracción urbanística; Demolición de obra; Construcción, cerramiento, reparación o mantenimiento de inmueble; Remoción de bienes”.

En igual sentido, el parágrafo 2 del artículo 135 ibídem dispuso que cuando se realicen actuaciones urbanísticas no autorizadas mediante una licencia, el infractor tendrá sesenta (60) días para solicitar el reconocimiento de la construcción ante la autoridad competente, así:

“Parágrafo 2°. Cuando se realice actuación urbanística sin previa licencia en predios aptos para estos menesteres, sin perjuicio de la medida de multa y de la suspensión temporal de la obra, se concederá un término de sesenta (60) días para que el infractor solicite el reconocimiento de la construcción ante la autoridad competente del distrito o municipio; si pasado este término no presenta licencia de reconocimiento, no podrá reanudar la obra y se duplicará el valor de la multa impuesta.” (Subraya fuera del texto original).

Según lo expuesto y a juicio del Ministerio, en el marco del procedimiento de policía, el presunto infractor cuenta con un término para solicitar el reconocimiento de la construcción ante la autoridad competente en virtud de la orden administrativa emitida por el Inspector de Policía, sin perjuicio de la medida de multa y de la suspensión temporal de la obra. De allí que la Ley 1848 de 2017, contemple la posibilidad de efectuar el reconocimiento por orden administrativa, sin que para ello se requiera que la edificación se haya concluido como mínimo cinco (5) años antes de la solicitud de reconocimiento, al momento de la entrada en vigencia de dicha norma.

Por su parte, el reconocimiento por orden judicial aplicará cuando la decisión provenga de una autoridad judicial en el marco de un proceso que involucre la edificación que se pretende reconocer, es decir, mediante una providencia judicial, ya sea un auto o sentencia de un juez de la república.

Fuente:

Podrá consultar el texto completo del concepto 2022ER0079618 de 2022 del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, en el siguiente enlace:

La entrada ¿CUÁNDO PROCEDE EL RECONOCIMIENTO DE EDIFICACIONES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL? se publicó primero en Copropiedades.

(…) para realizar reformas en zonas comunes de unidades inmobiliarias cerradas, la decisión corresponde a la asamblea de copropietarios y deberá ser aprobada por la autoridad municipal o distrital competente en cumplimiento de lo dispuesto en el numeral 1 del artículo 99 de la Ley 388 de 19971, así como el artículo 2.2.6.1.1.7 del Decreto 1077 de 2015, el cual define la licencia de construcción y sus modalidades.

En este sentido, para adelantar obras de ampliación, se hace necesario contar de manera previa con la expedición de la respectiva licencia urbanística expedida por el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente para conocer de estas.

Lo anterior, siempre y cuando se cumpla, por una parte, con la norma urbanística aplicable para el predio, y por otra, con los requisitos formales exigidos para la solicitud y trámite de las licencias urbanísticas, lo cual incluye lo dispuesto en el numeral 9 del artículo 5 de la Resolución 462 de 2012.

Finalmente, respecto a los comportamientos contrarios a la integridad urbanística, los numerales 2 y 4 del literal A) del artículo 135 del la Ley 1801 de 2016 establecen como comportamientos contrarios el desarrollo de construcciones sin previa licencia o en contravención de la misma, de la siguiente manera:

“Artículo 135. Comportamientos contrarios a la integridad urbanística. Los siguientes comportamientos, relacionados con bienes inmuebles de particulares, bienes fiscales, bienes de uso público y el espacio público, son contrarios a la convivencia pues afectan la integridad urbanística y por lo tanto no deben realizarse, según la modalidad señalada:

A) Parcelar, urbanizar, demoler, intervenir o construir: (…)

2. Con desconocimiento a lo preceptuado en la licencia. (…)

4. En terrenos aptos para estas actuaciones, sin licencia o cuando esta hubiere caducado”. (Énfasis fuera del texto)

En este sentido, el artículo 2.2.6.1.4.11 del Decreto 1077 de 2015 dispone que corresponde a los alcaldes municipales o distritales por conducto de los inspectores de policía rurales, urbanos y corregidores, ejercer el control urbano, tal como se cita a continuación:

“ARTICULO 2.2.6.1.4.11 Competencia del control urbano. Corresponde a los alcaldes municipales o distritales por conducto de los inspectores de policía rurales, urbanos y corregidores, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 1801 de 2016 (Código de Policía) o la norma que la modifique, adicione o sustituya, ejercer la vigilancia y control durante la ejecución de las obras, con el fin de aplicar las medidas correctivas para asegurar el cumplimiento de las licencias urbanísticas y de las normas contenidas en el Plan de Ordenamiento Territorial, sin perjuicio de las facultades atribuidas a los funcionarios del Ministerio Público y de las veedurías en defensa tanto del orden jurídico, del ambiente y del patrimonio y espacios públicos, como de los intereses colectivos y de la sociedad en general”. (Énfasis fuera del texto).

Es así que, las autoridades encargadas de ejercer el control urbano, es decir, los alcaldes municipales o distritales, los inspectores de policía y los corregidores, deben verificar que la ejecución de la obra corresponda a lo aprobado en la licencia de construcción, sancionar los comportamientos que afectan la integridad urbanística-dentro de las cuales se encuentra el desarrollo de construcciones sin licencia- , e imponer las correspondientes multas, tal como se establece en los artículos 135 y 181 de la Ley 1801 de 2016.

Podrá consultar el texto completo del concepto 2021ER0116395 en el siguiente enlace:

La entrada ¿QUÉ SUCEDE CUANDO SE REALIZAN AMPLIACIONES EN BIENES COMUNES SIN LOS PERMISOS NECESARIOS EN LA PH? se publicó primero en Copropiedades.

CONSULTA (TEXTUAL)

Se retiran el Contador y representante legal de una propiedad horizontal, se niegan a firmar los Estados Financieros del tiempo en que estuvieron ejerciendo su cargo … ¿Se debe hacer alguna aclaración por esta situación? ¿El contador que ingresa puede firmar con alguna salvedad? ¿Cuál es la conducta a seguir?

CONSIDERACIONES Y CONCEPTO

Mediante el concepto 2020-07491 que emitió el CTCP, con relación al contador en una Copropiedad, se dio respuesta manifestando:

“(…) señalamos que de acuerdo con el artículo 50 de la ley 675 de 2001, “el Administrador responde por los perjuicios causados a los copropietarios, a las personas jurídicas y a terceros, por dolo, culpa leve y culpa grave. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal”. Además, en el artículo 51 se establecen las funciones del Administrador. También, los miembros del consejo de administración son administradores (art. 22 ley 222 de 1945), además son órgano de administración (ley 675 de 2001, art. 36), por ello el ejercicio del cargo genera responsabilidad, y la responsabilidad a su vez se genera por acción o por omisión, tal como lo indica el artículo 24 de la citada Ley 222 de 1995. Igualmente es importante tener en cuenta lo estipulado por el artículo 43 de la Ley antes citada sobre responsabilidad penal, cuando fuere el caso.

Por otra parte si la peticionaria considera que el contador o el revisor fiscal han cometido faltas en el ejercicio de sus funciones o en la información que certifica que violen las normas que rigen la profesión le aclaramos que con base en lo establecido en los artículos 35, 37.4, 37.6, 37.7, 69 y 70 de la Ley 43 de 1990, podrá presentar la queja formal, debidamente documentada, ante el Tribunal Disciplinario de la Junta Central de Contadores, organismo encargado de ejercer inspección y vigilancia para garantizar que la contaduría pública se ejerza de conformidad con las normas legales. (…)”

De acuerdo a lo anterior y en consecuencia, quienes resulten afectados por las actuaciones de los contadores públicos, en su calidad de contadores públicos o revisores fiscales, pueden informar al tribunal disciplinario de la Junta Central de Contadores (JCC) del incumplimiento de las obligaciones profesionales, en los términos de la Resolución 604 del 2020 de la JCC, que reglamenta el procedimiento sancionatorio seguido por el tribunal disciplinario de esta autoridad de vigilancia.

En cuanto a los estados financieros para que tengan validez legal, como ya lo ha expuesto el CTCP, deben estar debidamente certificados en los términos del artículo 37 de la Ley 222 de 1995 los cuales deben estar firmados por quienes los deben certificar, debiendo tener en cuenta lo establecido en lo pertinente, por el Decreto 2270 de 2019.

Podrá consultar el texto completo del concepto 0292 de 2022 del CTCP, en el siguiente enlace:

La entrada ¿QUÉ HACER CUANDO ADMINISTRADOR Y CONTADOR SE RETIRAN DE LA PH Y NO FIRMAN LOS ESTADOS FINANCIEROS? se publicó primero en Copropiedades.

“ÁMBITO JURÍDICO consultó a Pedro Antonio Solarte, abogado experto en Derecho Urbano, quien resolvió algunas inquietudes relacionadas con el caso bajo análisis y la expedición de licencias de construcción.

Ámbito Jurídico (A. J.): ¿Qué pasa cuando se construye sin licencia de construcción? y ¿Qué ocurrió durante la pandemia?

Pedro Antonio Solarte (P. A. S.): Cuando se construye sin licencia de construcción se tipifica la infracción urbanística prevista en el artículo 181 de la Ley 1801 del 2016 (Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana), lo cual trae como consecuencia una sanción de multa y muchas veces la orden de demolición cuando la construcción no es legalizable.

En tiempos de pandemia igualmente se debía obtener licencia para adelantar obras de construcción, ampliación, modificación o demolición, sin excepción alguna, salvo los casos contemplados en la ley, que son muy pocos, pero nada por temas de la emergencia.

A. J.: ¿Por qué algunos construyen sin licencia y no pasa nada?, ¿cuál es el papel de las curadurías?, ¿quién denuncia?

P. A. S.: Muchas veces no pasa nada porque la administración no tiene la capacidad suficiente para hacer el debido control urbano, tal como pasa con el tema de los delitos en Colombia, muchos cometen delitos y se quedan impunes.

En el tema de las infracciones urbanísticas, muchos construyen sin licencia, pero la administración no tiene capacidad para sancionar a todos, para sellar obras o para demoler en los casos que deba hacerlo. El control urbano hoy en día es ejercido por los inspectores de policía.

El papel de las curadurías es expedir las licencias, no tienen competencia, ni es su función hacer control urbano. Es decir que, una vez expedida una licencia, los curadores terminan ahí su papel y pasa a manos de los inspectores de policía para el debido control. Cualquier persona puede denunciar una supuesta infracción urbanística.

A.J.: ¿Las sanciones generalmente comprenden multa y demolición de la obra ejecutada sin licencia?, ¿se puede solo pagar la multa?

P. A. S.: No siempre se imponen las dos sanciones, a veces es solo multa y otras es solo demolición. Eso lo evalúa el inspector. Cuando la obra es legalizable no se aplica orden de demolición, sino solo multa, y cuando la situación económica del propietario es precaria suele suceder que no se aplica multa sino solo demolición, a menos que la obra sea legalizable. Pero hay otros casos donde los inspectores sí aplican las dos medidas.

A.J.: ¿Se puede perder el inmueble por no pagar la multa o simplemente pagar, pero no demoler la obra?

P. A. S.: Sí, quien no paga una multa está sujeto a que se le embargue el inmueble y de esa forma lo puede perder. Si la orden es demoler y no demuele, está sujeto a que la misma autoridad demuela la obra y luego le cobre los gastos al responsable.

A. J.: ¿Sigue corriendo la sanción económica hasta que se haga la demolición?, ¿no sería un abuso de la administración cobrar más?

P. A. S.: La ley permite aplicar multas sucesivas, por ejemplo, cuando el propietario debe adecuar la construcción a las normas legales y no lo hace en el tiempo que establezca la decisión. En este caso, puede ser sujeto de una segunda multa por el mismo hecho, siempre que no se sobrepase el tope máximo establecido en la Ley 1801.

Se entiende que no es un abuso en la medida en que no se sobrepasen los topes, es decir, si con la primera multa ya se está al tope, no puede haber más multas. En caso contrario sí.

A. J.: ¿Existe alguna salida diferente a la demolición, considerando que los demás vecinos han hecho las mismas construcciones?

P. A. S.: El hecho de que los vecinos hayan actuado de la misma manera no es una excusa válida, no sirve como defensa, pues sería como cuando varios conductores se pasan un semáforo en rojo, pero solo al último lo requiere la autoridad de tránsito.

Para evitar una demolición el propietario debe demostrar que la edificación es legalizable, lo que significa que, conforme a las normas urbanísticas, puede obtener una licencia o acto de reconocimiento. No obstante, hay obras, como las que se construyen en el antejardín, que no son legalizables.

También se puede alegar la caducidad cuando hay lugar a ella (tres años), siempre que no haya construido en espacio público o bienes afectos al espacio público (antejardín). Para no tener que pagar eternamente una multa, entendiéndose por eternamente hasta que llegue al tope máximo, debe proceder con la demolición.

A. J.: ¿Es posible vender el inmueble para pagar la multa si no se cuenta con los recursos?

P. A. S.: Sí, el propietario puede hacerlo, pues el hecho de imponer una multa no significa que el bien salga del comercio, a menos que la administración ya lo haya embargado. No obstante, el vendedor debe informar al comprador la real situación del inmueble, con el fin de evitar problemas legales.

A. J.: Quien compra un inmueble ¿cómo verifica que la construcción se haya hecho con la respectiva licencia?

P. A. S.: Es una tarea de expertos, pues implica revisar los planos de la licencia con lo construido. Por lo tanto, cuando se genere desconfianza hay que acudir a un profesional como un arquitecto o un ingeniero. Para saber si un inmueble tiene alguna investigación o sanción, es necesario dirigirse ante la inspección de policía o ante la alcaldía correspondiente.

A. J.: ¿Existe algún tope en las multas, de qué depende su cálculo?

P. A. S.: El cálculo depende del estrato (cuando aplica) y los metros cuadrados afectados o comprendidos con la construcción, es decir, hay una tarifa por metro cuadrado según el estrato. El tope es de 200 salarios mínimos legales mensuales o el valor catastral del inmueble.

Esta es la tarifa que dispone el artículo 181 de la Ley 1801:

a) Estratos 1 y 2: de cinco a doce salarios mínimos legales mensuales vigentes.

b) Estratos 3 y 4: de ocho a veinte salarios mínimos legales mensuales vigentes.

c) Estratos 5 y 6: de quince a veinticinco salarios mínimos legales mensuales vigentes.

Cuando la infracción urbanística se realice en bienes de uso público o en suelo de protección ambiental, la multa se aumentará desde un 25 % hasta en un 100 %.”

Sara Milena Cruz Abril

Redactora ÁMBITO JURÍDICO

Fuente: https://www.ambitojuridico.com/noticias/administrativo/se-puede-perder-un-inmueble-por-realizar-obras-sin-licencia-de-construccion

La entrada ¿QUÉ PASA SI SE REALIZA UNA OBRA SIN LA LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN REQUERIDA EN LA PH? se publicó primero en Copropiedades.