En relación con la posibilidad de imponer sanciones al interior de la propiedad horizontal y la garantía constitucional al debido proceso en el procedimiento para su imposición, se pronunció el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio mediante concepto 1200-E2-082451, al dar respuesta a algunos interrogantes formulados por los administradores, en el siguiente sentido:
PREGUNTA. Puede una asamblea de copropietarios aplicar una sanción sin notificar la presunta falta al inculpado sin aplicar o permitir el derecho a defensa, presentar pruebas, contradecir o impugnar, violando así el derecho al debido proceso?”
Rta/ Respecto a la imposición de sanciones, el artículo 60 de la Ley 675 de 2001 establece que: “…Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.”
Al tenor de lo transcrito, se puede afirmar que la asamblea general de propietarios puede imponer las sanciones atendiendo los criterios de proporcionalidad y graduación, es decir, que dependiendo la gravedad de la infracción se puede dar aplicación a cualquiera de las sanciones establecidas en el artículo 59 de la Ley 675 de 2001*. Siempre y cuando se respete el debido proceso, lo que incluye la oportuna notificación, con el objeto de ejercer el derecho de defensa.
*“Ley 675 de 2001. Artículo 59. CLASES DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones:
1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.
2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.
3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte. PARÁGRAFO. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.”
PREGUNTA. Es competencia de un Administrador de un edificio sometido a propiedad Horizontal colocar sanciones o es función de la Asamblea?”
Rta/ Conforme al artículo 60 del régimen de propiedad horizontal, las sanciones deberán ser impuestas: “por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.” (Subrayado extra texto)
Además, si la asamblea no fue convocada en la forma indicada en la ley o reglamento, no podrá sancionarse a los copropietarios por su inasistencia.
PREGUNTA. Puede la Asamblea de Copropietarios y el Administrador de un Edificio ignorar el numeral 5 del artículo 2° de la ley 675 de 2001 y el artículo 60 de la misma ley sobre el procedimiento para imponer sanciones, vulnerar el debido proceso, conculcar el derecho de defensa y contradicción e impugnación y simplemente facturar una sanción monetaria por no asistir a una asamblea extraordinaria a la cual no fue convocado sin siquiera notificarle al interesado la falta y posterior sanción?”
Rta/ Como lo afirma el peticionario, ninguna actuación desplegada por los órganos de dirección y administración puede vulnerar el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación, que le asiste al inculpado o presunto infractor, al tenor del numeral 5° del artículo 2 de la Ley 675 de 2001. Así mismo, es de resaltar que el competente para imponer sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias es la asamblea general de propietarios o el consejo de administración, según sea el caso.
PREGUNTA. Es legal que una Asamblea de copropietarios implante sanciones para los copropietarios que hacen uso de parqueaderos comunales por el hecho de no ser residentes, pero si obligado a pagar administración como los residentes?”
Rta/ Se hace necesario identificar dos aspectos, el primero, la regulación que se tiene respecto al uso de los bienes comunes (parqueadero) y, el segundo, la imposición de sanciones por el incumplimiento de dicho reglamento. En consecuencia, en ningún caso la asamblea general de propietarios podrá sancionar por el incumplimiento de una conducta que no esté expresamente consagrada en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal; igualmente, las únicas sanciones que puede imponer son las establecidas en el artículo 59 de la Ley 675 de 2001*.
Por otra parte, el simple hecho de ser propietario de una unidad privada dentro del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, implica la obligación de contribución al pago de las expensas comunes, así no se encuentre residiendo en la unidad privada.
Podrá consultar el texto completo del concepto en el siguiente enlace:
