Se podrán imponer sanciones solamente en aquellos casos en que se garantice el cumplimiento de los requisitos establecidos legal y estatutariamente, al igual que las garantías constitucionales para el sancionado.
Una de las sanciones más frecuentes en propiedad horizontal es la multa que se impone a los propietarios de bienes privados que no asisten a la Asamblea General, la cual se establece con la finalidad de asegurar la comparecencia de los copropietarios a la reunión o la designación de apoderados que los representen, con el fin de asegurar un Quórum que permita tomar decisiones.
No obstante, muchas veces esta práctica se realiza omitiendo las formalidades y requisitos que establece la Constitución, la Ley de propiedad horizontal y el reglamento, lo cual afecta la efectividad y validez de la sanción.
A continuación se presentan algunos de los requisitos para la imposición de sanciones, siendo lo principal que la posibilidad de imponer sanciones por inasistencia a la asamblea se encuentre consagrada en el reglamento de la copropiedad y que se agote el procedimiento correspondiente antes de sancionar.
¿Cuándo procede?
Establece la Ley 675 de 2001 la posibilidad de imponer sanciones ante el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias consagradas en la ley o en el reglamento, en todo caso, con el lleno de los requisitos establecidos.
Al respecto, la mencionada Ley consagra que todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en la asamblea, deliberar y a votar en ella.
Así las cosas, para poder imponer sanción por inasistencia a la asamblea (ordinaria o extraordinaria), será necesario que el reglamento de propiedad horizontal consagre la inasistencia a estas reuniones como una de las obligaciones y conductas que serán objeto de sanción, así mismo que establezca específicamente las sanciones que procederán en este caso (multa u otra).
¿Cuál es el órgano competente?
El órgano competente para este efecto será la asamblea general o el consejo de administración, éste último cuando exista y se le haya atribuido esta facultad en el reglamento de propiedad horizontal.
¿Cuáles son las sanciones aplicables?
La sanción aplicable será la establecida en el reglamento de propiedad horizontal, que para el caso de las multas, no podrá exceder 2 veces el valor de las expensas mensuales a cargo del sancionado. Debe tenerse en cuenta que si el reglamento establece multas por un monto superior, estas se tendrán por no escritas, toda vez que en ningún caso las disposiciones contenidas en el reglamento podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en la ley.
De manera taxativa se encuentran establecidas en la norma las siguientes sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias:
Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.
Debido Proceso
El procedimiento aplicable para la imposición de la sanción será el establecido en el reglamento de la propiedad horizontal. Es preciso que se realice la notificación del proceso sancionatorio, brindándole la oportunidad al propietario de presentar descargos y las pruebas que pretenda hacer valer, cumplir con el debido proceso y respetar los derechos de defensa, contradicción e impugnación.
En este tema resulta de especial importancia, hacer énfasis en la obligatoriedad de garantizar el debido proceso del presunto infractor, que se traduce en el respeto a sus derechos a la defensa, a presentar pruebas y controvertir las que se alleguen en su contra, a impugnar la sanción y en general en obtener las garantías necesarias para asegurar un resultado justo, equitativo y que le permitan la oportunidad de ser oído y hacer valer sus alegatos y pretensiones legítimas.
Graduación de la sanción
Por otra parte, debe tenerse en cuenta que por expreso mandato de la Ley, las sanciones no son objetivas, significa que para su imposición debe valorarse la intencionalidad de la conducta, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y finalmente, para la estimación de la sanción deben consultarse los criterios de proporcionalidad y graduación, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.
Lo anterior significa que las multas no son automáticas, el órgano competente, bien sea la asamblea o el consejo deberá valorar los argumentos planteados por el propietario a fin de establecer si existe o no una justa causa y con base en ello decidir la sanción aplicable.
Efectividad de la sanción
Es competencia del administrador, hacer efectivas las sanciones que hayan sido impuestas por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.
Impugnación
Finalmente, establece nuestra legislación la posibilidad para el sancionado de impugnar las sanciones que le hayan sido impuestas, dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la sanción por parte del administrador. Es en este momento donde cobra relevancia el que se hayan respetado todos los derechos del infractor y brindado todas las garantías constitucionales, legales y reglamentarias en el trámite de imposición de la sanción, considerando el desgaste y las consecuencias que conllevaría la revocatoria de la sanción por parte del juez.
