En relación con la posibilidad de realizar la división de una Propiedad Horizontal, se pronunció el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio mediante Conceptos 2021ER0054635 y 2021ER0054885, en el cual da respuesta a la siguiente consulta:
Consulta
“¿se puede dividir una propiedad horizontal en dos independizando las direcciones?, en caso de ser posible indicar los requisitos tanto jurídicos como técnicos, y si no lo es, las razones para la negación”
Respuesta
En cuanto a la constitución del régimen de Propiedad Horizontal, el artículo 4 de la Ley 675 es claro al establecer que, un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular, cuyo objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados, y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal (Ver art. 32 de la Ley 675 de 2001).
Respecto a la posibilidad de “dividir una propiedad horizontal”, es del caso mencionar que no existe disposición alguna en la mencionada Ley relacionada con esta figura; no obstante, la norma prevé las causales de extinción de la Propiedad horizontal, entre las cuales se encuentran las siguientes:
“Artículo 9. Causales de extinción de la propiedad horizontal. La propiedad horizontal se extinguirá por alguna de las siguientes causales:
1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.
2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.
3. La orden de autoridad judicial o administrativa (…)”.
De acuerdo con la norma analizada, no existe precisión respecto de la posibilidad o improcedencia de la división de una propiedad horizontal legalmente constituida. No obstante, será posible extinguir la propiedad horizontal existente con base en el procedimiento establecido en los artículos 10, 11 y 12 de la Ley 675 de 2001, siempre y cuando medie algunas de las causales descritas anteriormente, para posteriormente constituir un nuevo régimen de Propiedad horizontal en los términos acordados por los copropietarios.
Finalmente, para definir la necesidad o no de modificar el plan parcial y las licencias con base en las cuales se aprobó y desarrolló el conjunto residencial, es necesario evaluar la escala, jerarquía, y las materias que regulan cada uno de los referidos instrumentos:
Los Planes Parciales, de acuerdo con el artículo 19 de la Ley 388 de 1997, son los instrumentos mediante los cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de los Planes de Ordenamiento Territorial, para áreas determinadas del suelo urbano y para las áreas incluidas en el suelo de expansión urbana, además de las que deban desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística, macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas de las normas urbanísticas generales.
(…)
De acuerdo con el numeral 1 del artículo 99 de la Ley 388 de 19972 y el artículo 2.2.6.1.1.1. del Decreto 1077 de 2015, la licencia urbanística es un acto administrativo de carácter particular y concreto, expedido por el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente, que autoriza de manera previa al titular solicitante de la licencia, la ejecución, entre otras, de obras de urbanización y construcción, en cumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación adoptadas en el Plan de Ordenamiento Territorial, y en los instrumentos que lo desarrollen y complementen, razón por la cual, su otorgamiento implica la adquisición de derechos de desarrollo y construcción en los términos y condiciones contenidos en el acto administrativo respectivo; pero a la vez, un conjunto de obligaciones asociadas a las mismas.
Ahora bien, debido a que el alcance del régimen de la propiedad es el de regular los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto construido o por construirse; su ajuste o extinción no incide en el ámbito de reglamentación de los planes parciales y/o licencias urbanísticas.
Lo anterior, sin perjuicio de los ajustes que puedan proceder en materia de “Planos de Aprobación de Propiedad Horizontal” y/o de las disposiciones específicas que al respecto establezca el Plan de Ordenamiento Territorial del respectivo municipio y sus instrumentos reglamentarios. Esto, en atención de la autonomía que por mandato Constitucional le compete a los municipios y distritos para el ordenamiento territorial.
Fuente:
https://www.minvivienda.gov.co/sites/default/files/conceptos_juridicos/2021ee0065247.pdf
