Sobre este tema se pronunció el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio mediante concepto No. 2021ER0001886, en el cual se refiere a la vigilancia y control en la propiedad horizontal residencial, en los siguientes términos:
Es dable precisar que la Ley 675 de 2001 no estableció una entidad, organismo o autoridad distrital o nacional, para ejercer la inspección y vigilancia de las personas jurídicas surgidas de los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal. Tal control y vigilancia la tienen los copropietarios como responsables directos o indirectos del nombramiento de los órganos de administración conformados por el administrador y el consejo de administración, quienes además reunidos en asamblea general de copropietarios pueden elegir un revisor fiscal, de conformidad con lo establecido por el artículo 38 ibidem.
La asamblea general por disposición legal está constituida por todos los propietarios de los inmuebles que integran la copropiedad, quienes tendrán derecho a participar en sus reuniones y a votar en ella, una vez cumplidos el quórum y las condiciones que para el efecto prevé la ley y el reglamento de propiedad horizontal, y cuyas atribuciones se encuentran expresamente establecidas en la ley. Es pues la máxima autoridad de la copropiedad y, en ese orden de ideas, está encargada de dirigirla y administrarla, por cuanto es en ella en donde concurre la voluntad colectiva de los copropietarios en todo lo relacionado con la administración de los bienes comunes.
Ahora bien, como se indicó anteriormente, quien ejerce la vigilancia y control de las propiedades horizontales es la asamblea general de propietarios, por ende y conforme el artículo 56 de la Ley 675 de 2001, hay conjuntos que están en la obligación de contar con un revisor fiscal:
“Obligatoriedad. Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a contar con Revisor Fiscal, contador público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la asamblea general de propietarios.
El Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de administración, cuando exista.
Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con Revisor Fiscal, si así lo decide la asamblea general de propietarios. En este caso, el Revisor Fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto”. (Subrayado extra texto).
El artículo 57 de la Ley 675 de 2001 determina que los Revisores Fiscales de copropiedades deben cumplir las funciones establecidas en la Ley 43 de 1990 o las disposiciones que la modifiquen, razón por la cual la Ley 675 de 2001 no establece funciones específicas para los Revisores Fiscales, debiendo remitirse a las funciones señaladas por el Código de Comercio.
En desarrollo a la normatividad sobre Revisor Fiscal, se aplicará la regla general que establece el Código de Comercio en su artículo 213 el cual refiere el derecho de intervención del revisor fiscal en la asamblea y derecho de inspección, a saber:
“El revisor fiscal tendrá derecho a intervenir en las deliberaciones de la asamblea o de la junta de socios, y en las de juntas directivas o consejos de administración, aunque sin derecho a voto, cuando sea citado a estas. Tendrá asimismo derecho a inspeccionar en cualquier tiempo los libros de contabilidad, libros de actas, correspondencia, comprobantes de las cuentas demás papeles de la sociedad”. (Subrayado extra texto).
Teniendo en cuenta lo ordenado por la norma antes mencionada, el revisor fiscal puede intervenir en las deliberaciones de la asamblea o los consejos de administración en la medida que sea citado a las reuniones con derecho a voz pero no a voto.
Al no existir funciones específicas el Consejo Técnico de Contabilidad Pública ha establecido que debe remitirse: “(…) a las funciones señaladas por el artículo 207 del Código de Comercio. Debe entenderse dentro de las funciones establecidas en las demás normas legales, las referentes a impartir recomendaciones a los administradores, atestar los documentos a que haya lugar, así como la fiscalización del cumplimiento de disposiciones relativas al sistema de seguridad social integral y la propiedad intelectual y derechos de autor. (…)”. Igualmente, se tiene que el artículo 2096 del Código de Comercio establece los requisitos del informe que el revisor fiscal debe presentar a la asamblea o consejo de administración.
Las anteriores normas contemplan funciones que están dirigidas a que el revisor fiscal ejerza control sobre las operaciones de la persona jurídica, por lo tanto, en lo que atañe a la facultad de emitir conceptos por parte del revisor fiscal con relación a la Ley 675 de 2001, esta facultad está dada únicamente a impartir recomendaciones a los administradores y a los aspectos de que trata el artículo 207 y 209 del Código de Comercio.
En este punto cabe señalar que las recomendaciones son informes que debe emitir el revisor fiscal para lograr que los bienes sociales estén adecuadamente protegidos en relación con factores internos o externos, históricos o prospectivos y para lograr una estructura eficaz para el control de los mismos. Este informe se caracteriza por su oportunidad, es decir, se produce en el momento en que se requieren las instrucciones para el eficiente funcionamiento del sistema de protección de bienes sociales.
(…)
De otro lado, respecto al organismo que ejerce la inspección y vigilancia de la actividad de contaduría es la Junta Central de Contadores, que es el Tribunal Disciplinario de la Contaduría Pública en Colombia, ante quien deberán acudir para que se investigue la violación de las normas de ética profesional.
Podrá consultar el texto completo del concepto 2021ER0001886 en el siguiente enlace:
https://www.minvivienda.gov.co/sites/default/files/conceptos_juridicos/2021ee0003649.pdf
