¿QUÉ PASA CON UN BIEN INMUEBLE EN CASO DE FALLECIMIENTO DE SU PROPIETARIO?

La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. El objeto de dotar de personalidad jurídica a la propiedad horizontal es administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

De acuerdo con la Ley 675 de 2001 corresponde al administrador de propiedad horizontal la administración inmediata del edificio o conjunto, para lo cual la Ley lo ha dotado de facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo, entre otras y específicamente, el artículo 51 de dicha ley le asignó la función de llevar el registro de propietarios y residentes, en los siguientes términos:

“2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto.”

En Colombia para determinar quién es el propietario de un inmueble, se debe consultar el Registro Público de bienes inmuebles, se puede acudir a la consulta de índice de propietarios o el certificado de tradición y libertad del bien.

Ahora bien, en caso de fallecimiento del titular del derecho de dominio sobre un apartamento, el destino del bien inmueble, así como de los bienes muebles de la persona que ha fallecido, se debe definir mediante un proceso de sucesión. La sucesión es la figura jurídica por medio de la cual el patrimonio de un causante pasa a manos de sus herederos. El mismo es un requisito indispensable para que dicho cambio patrimonial ocurra con plenos efectos jurídicos.

Así las cosas, cuando una persona fallece, sus familiares deben realizar los trámites de sucesión para heredar los bienes. Algunos documentos que se requieren serían los siguientes:

• En primer lugar, el Certificado de defunción es el documento que certifica el fallecimiento del titular.
• Registro civil de matrimonio, en el caso del cónyuge, junto con el documento de identificación.
• Documentos que certifican la unión marital de hecho: (Escritura pública si se declaró por notaria; Acta de Conciliación si se declaró en centro de conciliación; Sentencia si se declaró por proceso judicial), tratándose de compañero(a) permanente, junto con el documento de identificación de éste(a) último.
• Registro civil de nacimiento, tratándose de los hijos debidamente reconocidos, junto con el documento de identificación.
• Sentencia (cuando se realiza juicio de sucesión por proceso judicial o cuando hay testamento) ó Escritura Pública (cuando la sucesión se realiza por notaria), junto con el documento de identificación del heredero.
• Certificado de tradición y libertad del inmueble dónde se registre la adquisición del mismo por sucesión junto con el documento de identificación del heredero o propietario.
• Escritura Pública del inmueble en dónde se relacione la adquisición del mismo por sucesión junto con el documento de identificación del heredero.
• Documento que acredite la gestión como representante de los herederos. 

Así las cosas, cuando se trate de sucesiones que aún no han sido liquidadas, se nombra al representante legal de la sucesión, el albacea o el heredero con administración y tenencia de bienes, quien tendrá el manejo de los bienes privados sometidos al régimen de propiedad horizontal, mientras se liquida la masa sucesoral y será el encargado de todo lo relacionado con el bien inmueble hasta tanto sea adjudicado el mismo.