Las personas que viven en un conjunto residencial, sean propietarios o arrendatarios del lugar, están sometidos al régimen de propiedad horizontal, por lo cual deben cumplir a cabalidad todas las normas y reglas que gobiernan al conjunto y en caso de no acatarlas pueden ser sancionadas. En este sentido, se pronunció el Ministerio de Justicia, destacando la importancia de que conozcan las sanciones y multas que pueden ser impuestas.
Clases de sanciones
Las sanciones que se pueden interponer por parte de la asamblea de propietarios y el consejo de administración son las sociales, monetarias y las restrictivas.
Las sanciones sociales se dan cuando se tiene mora en el pago de la administración, pago de las cuotas ordinarias o cuotas extraordinarias que haya decidido la asamblea de propietarios.
En estos casos, lo que se hace es que se publica un listado de morosos para que se vea como una sanción social, sin embargo, esta sanción solo se puede publicar en los espacios de tránsito interno de los residentes de la propiedad, ya que no se puede dar más allá de estos parámetros para cuidar la intimidad y el buen nombre de las personas.
Así mismo, este listado solo podrá publicarse si las personas viven dentro del conjunto residencial o el edificio, ya que si la persona tiene arrendado no podrá hacerse este tipo de sanción.
Las sanciones monetarias son las llamadas multas económicas y se dan siempre y cuando persista el incumplimiento de una obligación y estas no podrán ser superiores a 2 veces el valor del pago de la administración mensual. Estas se pueden colocar más de una vez y ser acumuladas sin que supere 10 veces el valor del pago de la administración mensual.
Estas multas se pondrán a la persona que incumplió alguno de los deberes que tenía dentro de la propiedad, por ejemplo, si la persona que incumple es arrendataria, es a esa persona a la que se le cobrará y no al dueño del inmueble.
Las sanciones restrictivas son las que prohíben el uso y goce de las zonas comunes no esenciales al infractor, como el caso de la piscina, el salón comunal, las áreas de juegos y gimnasio, etc.
Aunque dentro de las sanciones se encuentran restricciones, es importante aclarar que no se podrán restringir los siguientes servicios:
- No se podrá suspender el servicio de citófonos.
- No se podrá prohibir al portero que atienda a la persona infractora.
- No podrá impedir el acceso de visitantes de la persona infractora.
- No podrá suspender el uso de casilleros.
- No podrá impedir el ingreso o salida de inmuebles o pertenencias del infractor.
- No podrá restringir el uso de zonas comunes esenciales como son la portería, las vías de acceso, los medios de comunicación, etc.
¿Qué hacer?
- El procedimiento para llevar a cabo la sanción o multa deberá hacerse de la siguiente manera:
El infractor o quien se crea que cometió la falta deberá ser llamado por escrito respecto a la infracción por parte de la administración del conjunto o edificio.
Si la conducta que cometió se puede corregir se le dará un tiempo para hacerlo, si no se puede arreglar se llamará a la persona para hacerle los descargos.
Es así, como para poner una sanción debe hacerse respetando el derecho al debido proceso y a la defensa del que cometió la falta, de modo que este pueda defenderse, presentar pruebas si no fue la persona que cometió la infracción y demás.
- Las conductas que se vayan a sancionar deben estar dentro del reglamento de propiedad horizontal o en el manual de convivencia, en caso de que lo haya, para de esa manera darles un sustento legal a las sanciones que se van a imponer.
Así mismo, el reglamento debe tener escrito el proceso sancionatorio a seguir para ajustarse a él sin cometer ninguna falta grave contra el infractor.
- Las sanciones o multas no pueden ser impuestas por el administrador ni por el comité de convivencia cuando lo haya, solamente podrán ser impuestas por la asamblea de copropietarios, o por el consejo de administración en el caso que tal facultad esté en el reglamento de propiedad horizontal.
Tenga en cuenta…
- Si en el reglamento de propiedad horizontal no figura la sanción o infracción, no se podrá sancionar, Si se quiere incluir una sanción en el reglamento deberá citarse a asamblea de copropietarios para que lo aprueben y hagan la respectiva modificación del reglamento.
- En la diligencia de descargos que se haga por una infracción de convivencia si la hizo el arrendatario no es necesario citar al dueño del apartamento.
- Así mismo, el propietario no tiene la obligación de asumir las multas impuestas al arrendatario.
- Si se quiere impugnar una de las sanciones impuestas se podrá hacer ante un juez civil municipal en un proceso verbal sumario.
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