Continuando con el tema de Asambleas en Propiedad Horizontal, compartimos la segunda parte del especial publicado en el Portal ELTIEMPO.COM, en el que la abogada Nora Pabón Gómez responde algunas inquietudes sobre aspectos que deben considerar los administradores y los consejos de administración para este año 2025 desde que inicia la preparación de las asambleas de propiedad horizontal, durante las asambleas y después de las mismas, en los siguientes términos:
Pregunta
¿Un grupo de propietarios pueden realizar la citación para asamblea ordinaria en un conjunto residencial en donde el administrador provisional no quiere realizar la citación?
Necesitamos urgentemente conformar la asamblea, elegir el consejo y un nuevo administrador, definir el manual de convivencia y un reglamento.
Respuesta
El Reglamento de Propiedad Horizontal es de obligatorio cumplimiento y en este se incluyen las cláusulas transitorias pertinentes a la administración provisional y a la etapa previa a la primera asamblea de propietarios.
De conformidad con lo dispuesto por la Ley 675 de 2001, una vez que se haya construido y enajenado un número de bienes privados que representen por lo menos el 51 por ciento de los coeficientes de copropiedad, el propietario inicial deberá informar por escrito a los demás propietarios para que se reúna la asamblea y se nombre al administrador definitivo.
Esto significa que los adquirentes de las primeras etapas no pueden celebrar la asamblea para efectuar los nombramientos si no se cumple con los requisitos legales y del reglamento.
Pregunta
¿Qué temas no deben añadirse al orden del día de una asamblea presencial ordinaria? En mi conjunto se incluyó la aprobación de la reforma del reglamento.
Respuesta
La Ley 675 de 2001 y los reglamentos indican cual es el objeto de la asamblea ordinaria y aunque se podría incluir temas como el de la reforma del reglamento, considero que esta decisión además de requerir un quórum decisorio del 70 por ciento del total de coeficientes del Edificio o Conjunto requiere de un análisis y debate más amplio y detallado.
La asamblea ordinaria no puede tomar decisiones:
- Sobre situaciones que hayan generado derechos adquiridos.
- Derechos del propietario inicial.
- Modificar coeficientes sin consentimiento del propietario afectado salvo que la Ley lo exija.
- Sobre los bienes privados y los derechos de sus propietarios sobre estos.
- Sobre los bienes comunes de uso exclusivo.
Pregunta
¿Los arrendatarios pueden tener nombramientos en la asamblea y en los consejos, aunque presenten poder de los propietarios cuando no asistan a la reunión?
Respuesta
Cuando los arrendatarios asisten a la asamblea en representación de los propietarios, la designación para cualquier cargo recae en estos últimos, no en los representantes o apoderados.
Pregunta
Habiendo sido elegida miembro del Consejo de Administración, y tesorera por el mismo Consejo, dejé de ser propietaria hace un mes, pregunto: ¿Hay alguna restricción para seguir siendo tesorera estando a un mes para realizarse la convocatoria de asamblea anual de copropietarios?”
Respuesta
Considero que el cargo de tesorera es independiente y no requiere que sea ejercido por un propietario. Tampoco debe tener esta calidad el revisor fiscal ni el contador. Por lo general quien ocupa el cargo es una persona vinculada con la administración.
Pregunta
En el Conjunto donde vivo en Bucaramanga, el presidente del consejo coadministra y lleva 14 años siendo el presidente, maneja el control de los poderes para la asamblea, junto con la administradora y el supervisor de vigilancia, ya que nos tienen vigilados con cámaras y audios. ¿Puede un consejero ser vitalicio? ¿O tiene un tiempo establecido?
Respuesta
La solución para evitar que un consejero se perpetúe por muchos períodos, es establecer un límite en el reglamento de propiedad horizontal. Por lo general, se prevé que se puedan nombrar sólo por dos períodos consecutivos.
En varias ocasiones he recomendado la renovación parcial del Consejo. Existiendo esta restricción en el reglamento la asamblea deberá sujetarse a este.
Si no se ha advertido, en el reglamento, los propietarios deben asistir y postular sus nombres. El nombramiento del administrador corresponde al Consejo, pero si este se renueva, también habrá más posibilidades de seleccionar a otro administrador. Ello no significa que si este, persona natural o jurídica, está desempeñando bien su cargo, pueda ser reelegido por varios períodos.
Pregunta
“¿Puede la asamblea general de un edificio de propiedad horizontal prohibir a los propietarios o a cualquier interesado el ingreso al apartamento desocupado, con mora en el pago de las expensas por más de cinco años y que no se puede embargar por tener afectación a vivienda familiar?”
Respuesta
Ni la asamblea ni otro órgano de administración pueden prohibir que un propietario ingrese a su unidad privada, así se encuentre en mora por concepto del pago de expensas comunes a la copropiedad. Por otra parte, el apartamento no es el único bien que se le puede embargar al deudor. De igual manera existe la posibilidad de imponer sanciones a los infractores, como las multas, la inclusión de su nombre en el listado de moroso y en la relación que se debe anexar a las convocatorias a las asambleas, y la suspensión del uso de bienes y servicios no esenciales respetando eso si los derechos fundamentos de la persona morosa.
Pregunta
“¿El incremento de la cuota de administración se aumentará según el IPC o aumento del salario mínimo?”
Respuesta
La Ley 675 de 2001 no hace previsión alguna al respecto. Por tanto, depende de lo que haya señalado el reglamento de propiedad horizontal o la asamblea de propietarios en vacío o en cumplimiento de aquel.
Pregunta
“En el conjunto donde vivo me pasaron un oficio de imposición de multa sin tener un debido proceso. Es viable o se puede apelar. Y que tiempo tienen los llamados de atención.”
Otra consultante manifiesta que no recibió la comunicación para la citación y luego le fue notificada la sanción de multa, sin ningún procedimiento. Pregunta ¿No tendría derecho a ser escuchado antes en descargos e interponer recursos?
Respuesta
Cualquier sanción que se imponga por parte del consejo de administración o por la asamblea de propietarios, según el caso, incluyendo la imposición de esta clase de multas, se sujetará a lo que dispongan el reglamento de propiedad horizontal y la Ley 675 de 2001. En todo caso esta falta debe estar tipificada en el reglamento con la sanción que procede y se deberá seguir un procedimiento previo antes de imponerla.
Por tanto, se deben respetar el derecho al debido proceso, así como el de contradicción y el derecho de defensa, así como cumplir con los demás exigencias y trámite previstos por las citadas disposiciones. Es evidente que en el caso de la consulta no se han observado estas normas, por lo cual los propietarios pueden impugnar la decisión.
Pregunta
“Soy propietaria de una casa en un conjunto residencial. Cómo la casa es muy grande para mí y mi esposo arrendamos el segundo piso con salida independiente. Por esto me exigen pagar mi cuota de administración más un 50% adicional. ¿Es esto legal?”
Respuesta
El cobro de las cuotas de administración se determina de acuerdo con los coeficientes de copropiedad y/o los módulos de contribución de acuerdo con el presupuesto aprobado. El hecho de arrendar una parte del inmueble no altera el coeficiente de la unidad privada, por lo cual, tampoco existe un fundamento legal para aumentar el valor de la cuota de administración que deben pagar sus propietarios.
Pregunta
“Tenemos un apartamento en Girardot y las puertas hacia las áreas comunes están deterioradas. La pregunta es, ¿las puertas las pintan los propietarios o la administración?”
Respuesta
Las puertas principales de los apartamentos tienen el carácter de bienes privados y forman parte de aquellos. Sin embargo, al ser también elementos de fachada, se debe sujetar al reglamento de propiedad horizontal y al manual de vitrinismo cuando este exista y por esta razón no es posible que cada propietario cambie sus colores y características. En la Asamblea, los propietarios pueden decidir qué parte del costo de la pintura y mano de obra sea cubierto por la administración con cargo a las expensas comunes y parte con aporte de los propietarios.
Con ello se logrará la uniformidad de las fachadas y evitar que se atente contra la estética del edificio causando una contaminación visual, el desconocimiento de las normas y la desvalorización de todo el inmueble.
¿Cuáles son los requisitos para la celebración de la asamblea de segunda convocatoria?
Solo se puede considerar como tal a la que sea convocada por falta de quórum en la primera. Salvo que el reglamento establezca algo diferente, se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial a las 8PM.
Considero que la asamblea de segunda convocatoria se debe reunir en fecha diferente a la inicial para garantizar los derechos de los propietarios.
¿Es posible en un conjunto por etapas, hacer asamblea general con una sola etapa integrada al régimen de propiedad horizontal, esto es, solo con los dueños de unidades que integran una sola etapa?
La asamblea general solo se podrá convocar por el propietario inicial y reunirse cuando hayan sido construidos y transferido un número de unidades que represente por lo menos el 51% del total de coeficientes del conjunto
¿En qué casos los votos son unitarios y cuando se aplica el coeficiente de copropiedad?
En los edificios y conjuntos residenciales, cada voto equivale al coeficiente de copropiedad excepto cuando no se trate de asuntos económicos en cuyo evento es unitario. Ello significa que los casos en los que se pueden contar los votos por cada apartamento y no por coeficiente, son los de simple administración, si tenemos en cuenta que casi todas las decisiones tienen consecuencias económicas (Sentencia C- 522 de 2002).
En edificios y conjuntos de uso comercial y mixto el voto siempre equivale al coeficiente de copropiedad.
Sobre el Consejo de Administración
¿Quién nombra al presidente del Consejo
Lo designa la asamblea y por lo general es quien obtenga mayor número de votos, especialmente teniendo en cuenta los sistemas de votación. De lo contrario se nombra por mayoría en la primera reunión del Consejo. El sistema de elección es el que señale el reglamento de propiedad horizontal.
¿Qué sucede si integrado el Consejo, luego renuncian sus miembros ¿si no se puede tomar decisiones por falta de quórum?
Se debe reunir a la asamblea extraordinaria para designar a los miembros faltantes.
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