Este tipo de medidas en propiedad horizontal se pueden aplicar, siempre y cuando se encuentren estipuladas en el reglamento interno y sean impuestas por el órgano competente de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.
El tema ha sido ampliamente desarrollado por la jurisprudencia de la Corte Constitucional, que mediante Sentencia T-596 de 2003 sostuvo que los titulares de la propiedad en común son los propietarios de las unidades privadas del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, por lo cual sólo a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre sí, en asamblea general de propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las áreas y los bienes comunes de que son titulares. Estas decisiones corresponden a la forma que consideren más eficiente para administrar tales bienes y las sanciones a imponer a quienes incumplan sus obligaciones, decisiones que, si bien se toman en conjunto, corresponden a la expresión del ejercicio de la propiedad, con ánimo de señor y dueño, con las limitaciones que establezcan la Constitución y la ley.
Igualmente ha precisado que, en todas las oportunidades, los propietarios y los moradores en general, cuando son objeto de sanciones o de la limitación de alguno de sus derechos, debe garantizárseles el debido proceso, y el derecho de defensa.
Ha manifestado la Corte Constitucional que cuando se incumple en el pago de las expensas obligatorias de la copropiedad, se pueden suspender los servicios comunes no esenciales, pero siempre que no se afecten las necesidades vitales de existencia de los propietarios y residentes, ni sus derechos fundamentales.
De igual manera ha precisado dicha corporación que la facultad que tienen las copropiedades para sancionar el incumplimiento en el pago de las expensas para el mantenimiento de los bienes comunes es válida siempre y cuando no impida el ejercicio de las condiciones y necesidades mínimas de existencia del residente en mora, en los siguientes términos:
“Las juntas administradoras de la propiedad horizontal tienen las potestades necesarias e indispensables para mantener la convivencia entre copropietarios y la custodia de los bienes comunes. Por su parte, los copropietarios están obligados a contribuir a las expensas para la administración, conservación y reparación de los bienes comunes, por lo cual el pago de esas cuotas es un deber perentorio. Empero, ¿la administración puede cobrar directamente el monto en mora? La Sala reitera su jurisprudencia en el sentido de que la propiedad horizontal está facultada «para adelantar los mecanismos tendientes a lograr el pago de cuotas de administración retrasadas, pero que encuentran un límite en la aplicación directa de la Constitución», pues la propia Carta señala como principio el de la efectividad de los derechos individuales. Conforme a lo anterior, las asambleas de copropietarios pueden adelantar las medidas estrictamente necesarias para efectuar los cobros correspondientes, lo que incluye requerimientos pre- procesales de la obligación económica, claro está todo de acuerdo con la legislación vigente. Por consiguiente, la suspensión de los servicios que presta la copropiedad es perfectamente válida si aquella no impide el ejercicio de las condiciones y necesidades mínimas de existencia del residente en mora, puesto que «las juntas administradoras no pueden contrariar el principio de la dignidad humana, el cual es una condición para el ejercicio de la libertad y la seguridad, ni están facultadas para impedir la satisfacción mínima de las condiciones de existencia vital para los habitantes”
En este sentido, es importante revisar cada caso en concreto, pues tratándose de personas en condiciones especiales de vulnerabilidad la situación puede ser diferente, la jurisprudencia de la Corte ha señalado de manera reiterada que las personas en situación de discapacidad gozan de una protección constitucional reforzada y la Constitución señala que esa población debe ser beneficiaria de medidas especiales de protección, que atiendan a su circunstancia de debilidad manifiesta (CP arts. 3 y 47).
