CONSULTA

“En una copropiedad la ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS ha decidido impedir la DELEGACIÓN dentro de las REUNIONES de voceros por parte del apoderado especial del TITULAR DEL DERECHO DE DOMINIO, específicamente de CONTADOR PÚBLICO. Aducen que solo pueden estar presente propietarios o apoderados .. nadie más…

1. ¿Es legal que se impida delegar la vocería dentro de la REUNION a especialista en contabilidad para punto específico de intervención?
2.  II. Si no es legal, ¿qué derechos se están vulnerando con dicha limitación?” (sic)

RESPUESTA

El régimen de propiedad horizontal en su artículo 37 establece lo siguiente:

ARTÍCULO 37. INTEGRACIÓN Y ALCANCE DE SUS DECISIONES. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.

Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.

Conforme a lo anterior se hace necesario precisar que se entiende por delegados en la propiedad horizontal, figura que se da cuando las copropiedades están conformadas por un amplio número de unidades privadas que impide el buen desarrollo de la reunión de la asamblea, para lo cual se segmenta la copropiedad por edificios, interiores, etapas o sectores para designar la persona que asistirá a la reunión de la asamblea general de propietarios, ostentando la condición de delegado del correspondiente segmento de la copropiedad; figura que debe ser contemplada por el reglamento de la propiedad horizontal.

Adicionalmente, en lo que atañe a la asistencia a las reuniones de asamblea general, los copropietarios pueden hacerse representar en la forma que lo contemple el reglamento de propiedad horizontal.

Con respecto al tema consultado, la intervención que realice cualquier persona diestra en determinada materia (Contador Público) para hacer precisiones respecto a su especialidad, deberá ser aprobado por la asamblea general de propietarios quien es el órgano de dirección de la personería jurídica que surge de la copropiedad. Por lo tanto, si la asamblea no aprobó la intervención del Contador Público es una decisión tomada dentro de su autonomía, con lo cual no se vulnera el régimen legal existente.

El presente concepto se expide de conformidad con el Código Contencioso Administrativo.

Podrá consultar el texto completo del concepto en el siguiente enlace:

https://www.minvivienda.gov.co/sites/default/files/conceptos_juridicos/Concepto%20051702%20del%2029%20de%20Mayo%20de%202009.%20Delegaci%C3%B3n%20de%20reuniones.pdf

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CONSULTA

“ ¿Cuándo una persona o grupo posee varios inmuebles  en una copropiedad cuyo reglamento prevé sanción pecuniaria al propietario que no asista a la Asamblea general de copropietarios, ¿Si el reglamento no es claro, se aplica la multa por cada unidad inmobiliaria, o es independiente de la cantidad de unidades inmobiliarias que posea?”

RESPUESTA

Rta/ Respecto a la imposición de sanciones, el artículo 60 de la Ley 675 de 2001 establece que:

“Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán:

…

3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento. … .”. (subrayado fuera de texto)

La regla que puede advertirse de lo establecido por la Ley 675 de 2001, es como la copropiedad está sustentada en la participación de áreas comunes por parte de todos los copropietarios y la asignación de coeficientes según el área privada de cada uno de los bienes que conforman la propiedad horizontal, coeficientes que tiene por objeto entre otros la fijación de la respectiva cuota de administración y la contribución al pago de los demás servicios que benefician las áreas comunes que son propiedad comunal y las cuales se comparten y están al servicio para todos los copropietarios.

En tal virtud, se puede señalar que el coeficiente de copropiedad se determina por el área privada de los bienes de dominio particular, por lo cual, si la sanción que se establece en el reglamento de PH, por la no asistencia a la asamblea general no es clara, lo lógico es que ésta sea impuesta para cada unidad privada.”

Finalmente, es relevante mencionar respecto a la imposición de sanciones, que el artículo 60 de la Ley 675 de 2001 establece: “…Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.”

Podrá consultar el texto completo del concepto en el siguiente enlace:

https://www.minvivienda.gov.co/sites/default/files/conceptos_juridicos/Concepto%20012374%20del%2020%20de%20Febrero%20de%202009.%20Preguntas%20Frecuentes%20-%20Propiedad%20Horizontal.pdf

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Ley 675 de 2001

ART. 42.—Reuniones no presenciales. Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso. En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad.

PAR.—Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios.

ART. 44.—Decisiones en reuniones no presenciales. En los casos a que se refieren los artículos 42 y 43 precedentes, las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita, expresada esta última dentro del término previsto en el artículo anterior.

Las actas deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el representante legal y comunicarse a los propietarios dentro de los diez (10) días siguientes a aquel en que se concluyó el acuerdo.

Decreto 398 de 2020

Este Decreto fue expedido para reglamentar el artículo 19 de la Ley 222 de 1995, en lo referente al desarrollo de las reuniones no presenciales de las juntas de socios, asambleas generales de accionistas o juntas directivas, el cual se hizo extensivo a todas las personas jurídicas, por lo cual resulta aplicable a la persona jurídica originada en  propiedad horizontal:

Artículo 2.2.1.16.1. Reuniones no presenciales. Para los efectos de las reuniones no presenciales de que trata el artículo 19 de la Ley 222 de 1995, modificado por el artículo 148 del Decreto Ley 019 de 2012, cuando se hace referencia a «todos los socios o miembros» se entiende que se trata de quienes participan en la reunión no presencial, siempre que se cuente con el número de participantes necesarios para deliberar según lo establecido legal o estatutariamente.

El representante legal deberá dejar constancia en el acta sobre la continuidad del quórum necesario durante toda la reunión. Asimismo, deberá realizar la verificación de identidad de los participantes virtuales para garantizar que sean en efecto los socios, sus apoderados o los miembros de junta directiva.

Las disposiciones legales y estatutarias sobre convocatoria, quórum y mayorías de las reuniones presenciales serán igualmente aplicables a las reuniones no presenciales de que trata el artículo 19 de la Ley 222 de 1995, modificado por el artículo 148 del Decreto Ley 019 de 2012.

Parágrafo. Las reglas relativas a las reuniones no presenciales serán igualmente aplicables a las reuniones mixtas, entendiéndose por ellas las que permiten la presencia física y virtual de los socios, sus apoderados o los miembros de junta directiva.»

Finalmente, es importante tener en cuenta que por disposición de la Ley 675/01, en este tipo de reuniones no podrán tomarse decisiones que exigen mayoría calificada (70%).

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ASAMBLEA ORDINARIA

• Se reunirá por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal.
• Si el reglamento no establece la fecha, deberá reunirse dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal.
• Su objeto es examinar la situación general de la copropiedad, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año.
• La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.
• La convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular, a la última dirección registrada por los mismos.

ASAMBLEA EXTRAORDINARIA

• Se lleva a cabo cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, es decir, que no hay causales especiales, podrá ser convocada cuando se presentan situaciones inesperadas y apremiantes y es necesario tomar acciones que sólo pueden ser decididas por el máximo órgano social.
• La convocatoria a la asamblea extraordinaria la puede efectuar el administrador, el consejo de administración, el revisor fiscal o un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
• Al igual que en la asamblea ordinaria, la convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos.
• El carácter extraordinario de una asamblea, supone que se tratarán temas muy puntales, específicos o particulares generadores de la urgencia o necesidad especial, por lo que la convocatoria debe contener el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas diferentes.

REUNIONES POR DERECHO PROPIO

• Cuando la Asamblea no fue convocada, se podrá reunir por derecho propio en forma ordinaria.
• La reunión se efectuará el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal.
• El lugar y la hora será la que se indique en el reglamento, y en caso que este guarde silencio, en las instalaciones del conjunto a las 8:00 p.m.
• Igualmente será válida la reunión que se realice cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto.

REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA

• Cuando la Asamblea general de propietarios si fue convocada, pero no pudo sesionar por falta de quórum.
• Se debe convocar a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las 8:00 p.m., sin perjuicio de lo que disponga el reglamento de propiedad horizontal.
• En esta Asamblea se podrá sesionar y decidir con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.
• No podrán tomarse decisiones que exigen mayoría calificada (70%),  salvo que se obtenga la mayoría exigida por ley.

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2. “Un heredero dentro de un proceso judicial de sucesión, ¿Puede tener voz y voto dentro de las asambleas de la copropiedad?”

Como se indicó al dar respuesta al numeral 1 de su consulta, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, en el concepto 12374 del 2009, aclaró que, en el contexto de sucesiones ilíquidas, primero se debe reconocer la calidad de heredero y, a continuación, nombrar un representante legal o albacea. Estos representantes administran los bienes en propiedad horizontal hasta que finalice el proceso sucesoral.

Asimismo, según el artículo 783 del Código Civil Colombiano, aquel heredero que administra un bien tras la muerte del propietario es considerado poseedor de la herencia desde el momento de su deferencia, lo cual eventualmente le concede el derecho de participar en la asamblea de copropietarios.

3. “En caso de ser afirmativa la respuesta anterior, ¿Qué formalidades o calidades debe acreditar el heredero?”

Respecto a la forma en que se debe acreditar o probar la calidad de heredero que se alega, la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia del 26 de agosto de 1976 señaló:

“Como ya quedó insinuado atrás, demostrando que se tiene vocación a suceder en el patrimonio del causante, ya por llamamiento testamentario, ya por llamamiento de la ley, y, además, que se ha aceptado la herencia. Debe, pues, quien invoca el título de heredero, aportar copia del testamento, debidamente registrada, en que se le instituyó asignatario, o copia de las actas del estado civil que demuestran su parentesco con el difunto, vínculo del que se deriva su derecho sucesorio, pues como lo estatuye el artículo 1298 del Código Civil, la herencia queda aceptada expresamente por quien toma el título de heredero. También puede demostrarse esta calidad con copia del auto dictado dentro del respectivo proceso sucesorio, en que se haya declarado que se le reconoce esta calidad a la persona que la invoca. Es apenas lógico, como lo ha sostenido la Corte desde 1926, aunque con alcance diferente, que la copia del auto por medio del cual el Juez que conoce del proceso sucesorio, reconoce como heredero a cierta persona, sirve de prueba en otro proceso de la dicha calidad, de heredero, ‘mientras no se demuestre lo contrario en la forma prevenida por la ley’ por la potísima razón de que para que el Juez hiciera ese pronunciamiento, previamente debía obrar en autos la copia del testamento o de las actas del estado civil respectivas y aparecer que el asignatario ha aceptado”

Para acreditar o probar la calidad de heredero que se alega, de acuerdo con lo establecido por la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia del 26 de agosto de 1976, un individuo debe demostrar lo siguiente:

1.Vocación para suceder: Debe probarse que existe una vocación o derecho a suceder en el patrimonio del causante. Esto puede ser:

1.1. Por llamamiento testamentario: A través de un testamento en el que se nombra al heredero.

1.2. Por llamamiento de la ley: Siendo el caso en el que por disposiciones legales se le reconoce como heredero.

2. Aceptación de la herencia: Según el artículo 1298 del Código Civil, quien toma el título de heredero está aceptando expresamente la herencia. Por lo tanto, quien alega ser heredero debe demostrar que ha aceptado la herencia, así:

“La aceptación de una herencia puede ser expresa o tácita. Es expresa cuando se toma el título de heredero; y es tácita cuando el heredero ejecuta un acto que supone necesariamente su intención de aceptar, y que no hubiera tenido derecho de ejecutar sino en su calidad de heredero”.

3. Documentación de acreditación:

3.1. Copia del Testamento: En caso de herencia testamentaria, debe presentarse una copia registrada del testamento en el cual se instituyó al individuo como heredero.

3.2. Copia del registro civil de nacimiento: Si se trata de un heredero biológico, es decir, familiar del causante, se debe presentar al registro civil de nacimiento donde se hace constar la relación de parentesco.

3.3. Auto del Proceso Sucesorio: También es válido acreditar la calidad de heredero presentando una copia del auto o sentencia dictada dentro del proceso sucesorio, donde se declare y reconozca la calidad de heredero a la persona en cuestión.

Es vital que la persona que invoca el título de heredero presente la documentación pertinente que lo avale en dicha calidad, y esta documentación sirve como prueba, a menos que se demuestre lo contrario conforme a la ley.

Fuente: https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=146581&dt=S

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1. “Una persona natural o jurídica que tiene calidad de mero tenedor, poseedor o heredero de un predio que hace parte de la Propiedad Horizontal, ¿Puede tener voz y voto dentro de las asambleas de la copropiedad?”

El artículo 37 de la Ley 675 de 2001 señala lo siguiente:

“La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.

Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto”.

A partir de lo anterior, se deduce que:

La asamblea general es integrada por propietarios o sus representantes o delegados.

Todo propietario tiene el derecho de participar y votar basándose en el coeficiente de copropiedad de su bien.

Por ende, solo los propietarios, o sus representantes o delegados debidamente acreditados, tienen voz y voto.

Respecto del tema planteado, la Corte Constitucional en Sentencia C-318 de 2002 señaló lo siguiente:

“De todo lo anterior, no hay ninguna duda respecto de que los titulares de la propiedad en común son los propietarios de las unidades privadas del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

En consecuencia, sólo a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre sí, en asamblea general de propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las áreas y los bienes comunes de que son titulares. Estas decisiones corresponden a la forma que consideren más eficiente para administrar tales bienes y las sanciones a imponer a quienes incumplan sus obligaciones, decisiones que, si bien se toman en conjunto, corresponden a la expresión del ejercicio de la propiedad, con ánimo de señor y dueño, con las limitaciones que establezcan la Constitución y la ley.

(…) 4.6 Entendidas así las cosas, hay que concluir que una ley expedida para regular el régimen de propiedad horizontal, como su nombre lo indica, está encaminada a reglar una forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados, y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, por lo que deben establecerse con claridad los derechos y obligaciones que surgen para los propietarios, que decidieron adquirir un inmueble en estas condiciones. Y por ello, corresponde a la Ley definir cuáles son los derechos que los propietarios tienen sobre los bienes que no corresponden a sus bienes privados, y cuáles sobre los restantes bienes comunes del inmueble.

(…) De otra parte, observa la Corte que quienes residan en el inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal pero no sean propietarios, pueden verse afectados por decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios o por las autoridades internas, casos estos en los cuales no puede privárseles del derecho de elevar peticiones y obtener pronta resolución, como tampoco negárseles la posibilidad de ser oídos antes de que se adopten por quien corresponda las decisiones pertinentes, en cuanto puedan afectarlos, para lo cual podrán actuar directamente o por intermedio de representantes suyos y con sujeción al reglamento de propiedad horizontal que, se repite, no podrá conculcar o hacer nugatorio este derecho.

En consecuencia, el cargo general aducido por el actor, en el sentido de que la Ley sólo reguló los derechos de los propietarios y desconoció los derechos de quienes no lo son, como los tenedores, arrendatarios, poseedores, etc., no prospera, por las razones expuestas, pero habrá de entenderse condicionado a lo expuesto en párrafos precedentes, como se indicará, para mayor precisión en la parte resolutiva de esta sentencia.

4.8 Finalmente, sólo hay que decir, como lo pusieron de presente el interviniente y el señor Procurador, el actor asimila las nociones de propietario con las de poseedor, tenedor, arrendatario, y, en general, con la de cualquier persona, y que bajo cualquier título, que sea morador de un edificio o conjunto bajo el régimen de propiedad horizontal.

Como las diferencias son obvias, basta remitirse al Código Civil, para descartar que con la expedición de la Ley 675 se viole el derecho de quienes no son iguales, como es el caso que se examina” (Subrayado fuera del texto original).

Con base en lo anterior, para este despacho es importante efectuar las siguientes precisiones respecto de los poseedores y los herederos:

1. El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, en el concepto 12374 del 2009, aclaró que en el contexto de sucesiones ilíquidas, primero se debe reconocer la calidad de heredero y, a continuación, nombrar un representante legal o albacea. Estos representantes administran los bienes en propiedad horizontal hasta que finalice el proceso sucesoral.

2. Según el artículo 783 del Código Civil Colombiano, aquel heredero que administra un bien tras la muerte del propietario es considerado poseedor de la herencia desde el momento de su deferencia, lo cual eventualmente le concede el derecho de participar en la asamblea de copropietarios.

3. El artículo 762 del mismo Código establece que si alguien demuestra tener la posesión de un bien «con ánimo de señor o dueño», se le reconoce como poseedor, otorgándole derechos similares a los del propietario y, por ende, permitiéndole participar en la asamblea.

Concluyendo, los meros tenedores no poseen voz y voto en las asambleas. Sin embargo, los poseedores y herederos sí tienen potencialmente el derecho de participar y decidir, siempre y cuando cumplan con las condiciones legales mencionadas.

Fuente:

https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=146581&dt=S

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(…)

en relación a la impugnación de las decisiones de la Asamblea de Propietarios, el artículo 49 de la Ley 675 de 2001, estipula lo siguiente:

“Impugnación de decisiones. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.”

De acuerdo con el artículo anterior, quienes se encuentran facultados para impugnar las decisiones adoptadas en la asamblea general son el administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados.

Adicionalmente, se deberá tomar en consideración los parámetros que están descritos en el reglamento de propiedad horizontal de la copropiedad y la Ley 675 de 2001, para hacer efectiva la impugnación de las decisiones de la asamblea general, con el fin de establecer si las decisiones adoptadas se encuentran en contra vía de lo establecido en el reglamento y la ley.

Cuando uno o más personas entran en desacuerdo con lo decidido o notan en las decisiones de las asambleas generales de propietarios que van en contravía de los preceptos legales, la norma en mención otorga facultades para atacar lo consignado en el acta ante la autoridad judicial competente.

Así mismo, las decisiones tomadas por la asamblea de la copropiedad y que contrarían la Ley 675 de 2001, por competencia podrán ser impugnadas ante los jueces de la república, de acuerdo con el procedimiento establecido para ello en el artículo 382 del Código General del Proceso, Ley 1564 de 2012, el cual dispone:

« […]. Impugnación de actos de asambleas, juntas directivas o de socios

La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad. Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción.

 En la demanda podrá pedirse la suspensión provisional de los efectos del acto impugnado por violación de las disposiciones invocadas por el solicitante, cuando tal violación surja del análisis del acto demandado, su confrontación con las normas, el reglamento o los estatutos respectivos invocados como violados, o del estudio de las pruebas allegadas con la solicitud. El demandante prestará caución en la cuantía que el juez señale.

El auto que decrete la medida es apelable en el efecto devolutivo. »

Es importante señalar que de conformidad con lo previsto por el artículo 58 de la Ley 675 de 2001, cuando se presente un conflicto en razón de la aplicación o interpretación de la ley o del reglamento, entre propietarios o arrendatarios del edificio o conjunto, o entre aquellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, puede acudir al comité de convivencia, a mecanismos alternos de solución de conflictos o a la autoridad judicial competente (Juez Civil Municipal, proceso verbal sumario en única instancia, Código General del Proceso arts. 390 y ss.).

Fuente: https://www.minvivienda.gov.co/sites/default/files/conceptos_juridicos/2020ee0116285.pdf

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PREGUNTA 1: “1. Tiene voz y voto dentro de la asamblea de copropietario el Administrador de un edificio, así sea copropietario o de dar poder a otra persona, dada su condición de administrador, ya que no puede ser administrador y tomar decisiones a la vez (es decir juez y parte).”

 Rta/ El régimen de propiedad horizontal no establece ningún tipo de inhabilidades para el administrador, lo que no implica que los propietarios puedan señalar los criterios para la elección de los miembros de los diferentes órganos de dirección y administración del edificio o conjunto, en el respectivo reglamento de la copropiedad.

Además, si el administrador es copropietario del edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal, está llamado a ejercer los derechos que le corresponden en su condición de propietario de una unidad privada.

La asamblea general de propietarios es quien nombra el administrador, cuando no existe consejo de administración, y si la elección se ajusta a la ley y/o al reglamento, un propietario puede ser administrador. Contrario sensu, se podría entrar a impugnar dicha decisión según lo establecido por el artículo 49 de la Ley 675 de 2001.

PREGUNTAS 2, 3 y 4:

“2. Puede ser presidente de una asamblea de copropietarios el administrador de un edificio?”

“3. Puede el administrador recibir poder para representar a un copropietario?” “

4. La Asamblea de un edificio sometido al régimen de Propiedad Horizontal puede impedir el uso de los parqueaderos comunales a un copropietario por el hecho de que no este habitando su propiedad, desconociendo así al derecho a la igualdad como comunero?”

Rta/ La Ley 675 de 2001 no establece ningún parámetro respecto a los tres temas consultados, lo que no implica que los propietarios puedan señalar los criterios para ejercer la presidencia de la asamblea de propietarios, la representación de los copropietarios en cabeza del administrador y regular lo referente al uso del parqueadero, en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

PREGUNTA 8: “8. Es legal que el Administrador de un edificio realice una convocatoria a una asamblea extraordinaria con solo un cartel a la entrada del edificio y omita convocar a los copropietarios por comunicación escrita tal y como lo ordena el reglamento “CONVOCATORIA toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio privado, a la ultima dirección registrada por los mismos y por cartel fijado en lugar visible en la entrada del edificio”?”

Rta/Si el procedimiento de convocatoria está establecido por el reglamento de propiedad horizontal, no estaría dentro del marco legal cualquier forma de convocatoria que no cumpla dicho formalismo. En virtud de lo anterior, el propietario que no esté de acuerdo con las decisiones que se tomen en la reunión de asamblea de propietarios perfectamente podría impugnarla según lo establecido por el artículo 49 de la Ley 675 de 2001.

Podrá consultar el texto completo del concepto en el siguiente enlace:

https://minvivienda.gov.co/sites/default/files/conceptos_juridicos/Concepto%20082451%20del%2013%20de%20julio%20de%202010%20-%20Cuestionario%20sobre%20propiedad%20horizontal.pdf

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El artículo 38 de la Ley 675 de 2001 establece como funciones básicas de la asamblea de copropietarios, entre otras, las siguientes:

“(…) 2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador”; (…)”

Mediante concepto 2018-0301 el CTCP manifestó lo siguiente:

“Así las cosas, dando respuesta a la primera pregunta, en nuestra opinión, y basados en la normatividad antes citada, los estados financieros de una copropiedad deben ser aprobados en su totalidad por parte de la Asamblea general de Copropietarios. Si en la Asamblea ordinaria no se da aprobación a la totalidad de los estados financieros, se deberá convocar una asamblea general extraordinaria para tal fin”.

De acuerdo con lo anterior, y retomando los conceptos compilados en el Documento de Orientación técnica No- 15, emitido por el Consejo Técnico de la Contaduría Pública, la Asamblea es el único órgano autorizado para aprobar los estados financieros de la copropiedad. Si los estados financieros no fueron aprobados por la Asamblea, después de realizar los ajustes requeridos, la Administración de la copropiedad deberá presentar nuevamente los estados financieros para su aprobación, a través de una asamblea extraordinaria. No existe ninguna disposición legal que establezca un período específico para que dichos estados financieros sean presentados nuevamente para la aprobación.

(…) es necesario tener en cuenta las responsabilidades del administrador, del contador de la copropiedad, y del revisor fiscal, si los estados financieros contienen las declaraciones de la administración conforme a lo establecido en el Art. 37 de la Ley 222 de 1995, la certificación del contador público de la copropiedad, el visto bueno del consejo, que forma parte de la administración, y la opinión del revisor fiscal, que opera como una instancia independiente, y con todo ello contienen errores materiales cuando ellos son presentados para la aprobación de la Asamblea, lo que debe revisarse son las razones por la cual no funcionan los controles de la administración, y los procedimientos que aplica el revisor fiscal, puesto que no parece tener sentido que unos estados financieros, que contienen las declaraciones de la administración, están certificados y dictaminado por un profesional de la contabilidad, conforme a las normas legales, tengan errores tan significativos que genere que ellos no sean aprobados por la Asamblea de Copropietarios.

De igual forma, es opción de la copropiedad el impugnar los estados financieros aprobados, lo cual fue expuesto por parte de este consejo en la consulta 2016-0382, y en donde se hace mención del artículo 49 de la Ley 675 de 2001, la cual expone:

“ARTÍCULO 49. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.”

Podrá conocer el texto completo del concepto 2020-0260 del CTCP en el siguiente enlace:

https://www.ctcp.gov.co/CMSPages/GetFile.aspx?guid=5f9af9a4-07a9-4d16-9afe-0af9ae4df091

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