BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO
Por considerarlo de interés para el ejercicio de su gestión como administrador de propiedad horizontal, compartimos artículo publicado en el Diario El Tiempo en la edición de mayo 28 de 2016 que se refiere a los derechos y obligaciones que generan los bienes comunes de uso exclusivo al interior de la propiedad horizontal:
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¿Qué es un bien común de uso exclusivo?
De acuerdo con la Ley 675 de 2001, los bienes comunes de uso exclusivo son los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular y de manera general, aquellos cuyo uso comunal limitarían el libre uso, goce y disfrute de los bienes privados, que podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.
La asignación la define el área constructiva y quien establece si entrega un área como zona común de uso exclusivo o lo entrega en propiedad es quien diseña el proyecto.
¿Cuáles son esos espacios?
Terrazas, cubiertas, patios interiores, balcones, bodegas y antejardines, entre otros. También pueden estar en esta clasificación los parqueaderos cuando no son bienes privados.
Quedan excluidas las zonas de circulación, los parqueaderos de visitantes, el salón comunal, las zonas húmedas, áreas de recreación y deportes, zonas de BBQ, senderos ecológicos, etc.
¿Cómo funcionan?
Si estos bienes están adjudicados por el propietario inicial, su alcance queda fijado en el reglamento y así consta en la escritura contentiva de la compra-venta del bien inmueble.
Si es por desafectación y posterior adjudicación en compra-venta autorizada por la Asamblea General de Copropietarios, será como producto de una reforma estatutaria adelantada con las condiciones que fija la ley.
Tal reforma implica también, la reforma de los coeficientes y la afectación de la aplicación del presupuesto de la copropiedad.
¿Por qué se definen como bien común de uso exclusivo?
Lo básico es que esa área se requiere para los desagües, para cumplir con los espacios de visibilidad de las zonas. Hay también temas constructivos importantes, esas áreas por lo general tienen que proteger o bien fachadas o bien temas técnicos.
En ningún caso el propietario inicial podrá vender el derecho de usoexclusivo sobre bienes comunes.
¿Qué obligaciones adquiere quien disfruta del bien?
De acuerdo con el artículo 23 de la Ley 675, quienes tengan el uso exclusivo de un determinado bien están obligados a: no efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo él, a no cambiar su destinación, a hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor, a pagar las compensaciones económicas por su uso exclusivo, según lo aprobado en la Asamblea General.
¿A qué se tiene derecho?
A que se le respete el uso, goce y disfrute, y a que la copropiedad sea la encargada de adelantar las obras de mejora y de reparación, siempre y cuando no sean las imputables en el numeral 3 del artículo 23 de la Ley 675 de 2001. Pero es la comunidad quien fija las políticas en su reglamento o manual de convivencia y una vez ocurra esto, si no contraviene la ley y se han cumplido los requisitos legales, se vuelve de obligatorio cumplimiento.
Compensaciones económicas
Todo aquel que disfruta de un bien común de uso exclusivo está obligado a pagar un dinero, con base en diversos criterios – como ubicación, extensión o embellecimiento, entre otros – a todos los copropietarios por el uso, goce y disfrute de ese espacio. El criterio de ponderación y la tarifa los define la Asamblea y pueden ser un porcentaje del valor de la cuota de administración o un valor específico. «
Autor: Martha Elena Ramírez
Fuente: Diario El Tiempo, edición 28 de mayo de 2016
