Sobre este importante tema se pronunció el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial mediante concepto número 2024ER0022703 de 2024, en el cual da respuesta a una serie de interrogantes sobre las obligaciones de una constructora en proceso de liquidación en cuanto al régimen de Propiedad Horizontal, en los siguientes términos:
Consulta 1:
«1. ¿Cuáles son las obligaciones del constructor frente a los propietarios de las nuevas unidades residenciales que nacen de un reglamento de propiedad horizontal?» (sic)
Rta/ El artículo 2.2.6.1.1.7 del Decreto 1077 de 2015, definió la licencia de construcción como la autorización previa para desarrollar edificaciones, áreas de circulación y zonas comunales en uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen, los Planes Especiales de Manejo y Protección de Bienes de Interés Cultural, y demás normatividad que regule la materia. En las licencias de construcción se concretarán de manera específica los usos, edificabilidad, volumetría, accesibilidad y demás aspectos técnicos aprobados para la respectiva edificación.
Las modalidades de la licencia de construcción son: obra nueva, ampliación, adecuación, modificación, restauración, reforzamiento estructural, demolición, reconstrucción y cerramiento.
De acuerdo con la normativa anterior, previo a adelantar obras de construcción, se requiere de la expedición de una licencia urbanística en la modalidad correspondiente, sobre la cual se certificará el cumplimiento de las normas en las que se fundamenta.
Por lo tanto, las normas que reglamentan los usos permitidos para adelantar cualquier actividad sobre los predios de los municipios y distritos, así como las normas de edificabilidad que determinan el potencial construible y las condiciones volumétricas de las edificaciones que se construyan, son las establecidas en el Plan de Ordenamiento Territorial, y sobre ellas, se debe expedir una licencia urbanística como requisito para adelantar obras de construcción.
Por otra parte, de acuerdo con el artículo 4° de la Ley 675 de 2001, un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, realizada esta inscripción, surge la persona jurídica regulada por la citada ley.
El artículo 3° de la Ley 675 de 2001, realizó, entre varias, las siguientes definiciones:
«Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.
Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.
Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.»
Por lo tanto, el constructor está obligado hacer la entrega del bien privado y bien común en el régimen de Propiedad Horizontal, de conformidad con la licencia urbanística y bajo los parámetros del contrato de compraventa.
Consulta 2:
«2. Si el constructor no ejecutó las licencias dentro del término que tenía para ello, pueden los propietarios de unidades proceder con la construcción?» (sic).
Rta/ El Reglamento de Propiedad Horizontal está sujeto a las disposiciones de la licencia urbanística. Por lo tanto, debe acudirse a la autoridad territorial que otorgó la licencia urbanística para que adelante las actuaciones que considere necesarias.
Consultas 3 y 4:
«3 Si el constructor no terminó de construir las áreas comunes prometidas, se declaró en insolvencia y se apertura un proceso de liquidación de la empresa constructora que estaba obligada a la entrega, qué pueden hacer los propietarios de las nuevas unidades residenciales para reclamar del constructor su cumplimiento?. Dentro de qué termino podrían ellos reclamar? (…)
4. Cómo pueden los nuevos propietarios de unidades residenciales ejercer sus derechos respecto de la propiedad horizontal y exigir a quien esté a cargo de la entidad constructora por liquidación, que se les tenga en cuenta como acreedores de la constructora por la falta de entrega de las obras comunes?» (sic).
Rta/ El artículo 1° de la Ley 1116 de 2006, estableció la finalidad del régimen de insolvencia, a saber:
«ARTÍCULO 1o. FINALIDAD DEL RÉGIMEN DE INSOLVENCIA. El régimen judicial de insolvencia regulado en la presente ley, tiene por objeto la protección del crédito y la recuperación y conservación de la empresa como unidad de explotación económica y fuente generadora de empleo, a través de los procesos de reorganización y de liquidación judicial, siempre bajo el criterio de agregación de valor.
El proceso de reorganización pretende a través de un acuerdo, preservar empresas viables y normalizar sus relaciones comerciales y crediticias, mediante su reestructuración operacional, administrativa, de activos o pasivos.
El proceso de liquidación judicial persigue la liquidación pronta y ordenada, buscando el aprovechamiento del patrimonio del deudor.
El régimen de insolvencia, además, propicia y protege la buena fe en las relaciones comerciales y patrimoniales en general y sanciona las conductas que le sean contrarias.» [Subrayado fuera del texto]
La Superintendencia de Sociedades conoce del proceso de insolvencia, como jueces del concurso, en uso de facultades jurisdiccionales, de conformidad con lo dispuesto en el inciso 3o del artículo 116 de la Constitución Política, en el caso de todas las sociedades, empresas unipersonales y sucursales de sociedades extranjeras y, a prevención, tratándose de deudores personas naturales comerciantes. El proceso de insolvencia adelantado ante la Superintendencia de Sociedades es de única instancia.
El artículo 51 de la Ley 116 de 2006, respecto a los compradores de inmuebles destinados a vivienda, determinó lo siguiente:
«ARTÍCULO 51. PROMITENTES COMPRADORES DE INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDA. Los promitentes compradores de bienes inmuebles destinados a vivienda, deberán comparecer al proceso dentro de la oportunidad legal, a solicitar la ejecución de la venta prometida.
En tal caso, el juez del concurso, ordenará al liquidador el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, previa consignación a sus órdenes del valor restante del precio si lo hubiere, y de las sanciones contractuales e intereses de mora generados por el no cumplimiento, para lo cual procederá al levantamiento de las medidas cautelares que lo afecten.
La misma providencia dispondrá la cancelación de la hipoteca de mayor extensión que afecte el inmueble, así como la entrega material, si la misma no se hubiere producido.
Los recursos obtenidos como consecuencia de esta operación deberán destinarse de manera preferente a la atención de los gastos de administración y las obligaciones de la primera clase.
El juez del concurso autorizará el otorgamiento de la escritura pública, si con los bienes restantes queda garantizado el pago de los gastos de administración y de las obligaciones privilegiadas. De no poder cumplirse la obligación prometida, procederá la devolución de las sumas pagas por el promitente comprador siguiendo las reglas de prelación de créditos.» [Subrayado fuera del texto].
De acuerdo con la norma antes citada, el comprador de una vivienda que tiene promesa de compraventa o contrato de vinculación a fideicomiso puede solicitar a la Superintendencia de Sociedades (juez de concurso) el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Para esta actuación resulta importante que la vivienda esté construida y cuente con folio de matrícula inmobiliaria, con el fin de realizar el registro de la escritura pública de compraventa para formalizar la tradición del dominio de los bienes inmuebles, de conformidad con el artículo 756 del Código Civil.
En el evento de que la vivienda no haya sido construida, el comprador está facultado para solicitar la devolución de las cuotas que haya pagado por el valor de la vivienda de acuerdo con el artículo 10 del Decreto 2610 de 1979:
«ARTÍCULO 10. El Artículo 21 de la Ley 66 de 1968 quedara así:
En los casos de liquidación, las cuotas que hayan pagado los prometientes compradores o afiliados tendrán el carácter de créditos privilegiados de segunda clase en los términos del numeral 3o. del Artículo 2497 del Código Civil (2) siempre que la promesa de contrato haya sido válidamente celebrada y el Superintendente o su Agente Liquidador tenga certeza de la fecha de su otorgamiento.»
Por lo tanto, resulta importante que los compradores de vivienda hagan parte del proceso de liquidación para que el derecho y obligación pendiente de cumplir sea considerada. Las inquietudes respecto al procedimiento de vinculación deben ser presentadas ante la Superintendencia de Sociedades, autoridad competente en la materia.
Fuente:
https://www.minvivienda.gov.co/sites/default/files/conceptos_juridicos/2024ee0016923.pdf
