La primera parte del concepto 55853 emitido en el mes de septiembre de 2013 por la DIAN – Subdirección de Gestión Normativa y Doctrina, y en el cual se responden 10 interrogantes relacionados con la propiedad horizontal:
IMPUESTOS NACIONALES RÉGIMEN DE LAS PROPIEDADES HORIZONTALES
Concepto 55853 / 2013-09-04 / Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales.
Tema: Impuestos Nacionales
Descriptores: Régimen de las Propiedades Horizontales
De acuerdo con lo establecido por el artículo 20 del Decreto 4048 de 2008 y la Orden Administrativa 000006 de 2009, es función de este despacho absolver las consultas escritas que se formulen sobre la interpretación y aplicación en materia de impuestos nacionales, aduanera, comercio exterior y de control cambiarlo en lo de competencia de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales.
1- De conformidad con el artículo 186 de la Ley 1607 de 2012, las propiedades horizontales que presten servicios diferentes a los previstos en el objeto social de la propiedad, mantienen la calidad de no contribuyentes?
De conformidad con el artículo 186 de la Ley 1607 de 2012 las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, perderán la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales otorgada mediante el artículo 33 de la Ley 675 de 2001.
De otra parte, cuando la copropiedad desarrolla actividades distintas a las que prevé su objeto social, esta dependencia realizó un análisis mediante el Concepto No. 13620 de marzo 6 de 2013, en el cual concluyo que en estos eventos se pierde la calidad de no contribuyente prevista en la ley
«(.) La Ley 675 de 2001, consagró una exclusión de carácter fiscal para las copropiedades, en los siguientes términos:
«NATURALEZA Y CARACTERÍSTICAS. La persona. jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de nocontribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, (.).»(Resaltado fuera de texto)
La anterior disposición fue demandada ante la Corte Constitucional en acción de inexequibilidad, con el fin de que el Alto Tribunal determinara el alcance del beneficio allí consagrado. Es así como en sentencia C-812 de 2009, en fallo que tiene el efecto de cosa juzgada, la Corte aclaró:
El propio artículo 33 de la Ley 675 de 2001 precisa que la persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal «tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986?. Por lo tanto, aún sin cumplir el proceso de desafectación regulado en la misma ley, si esa persona jurídica realiza actividades ajenas a su objeto social («administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal», pierde, por ese sólo hecho, tal calidad. Será competencia de las autoridades tributarias nacionales y municipales, en relación con los tributos nacionales en el primer caso, y con el de industria y comercio, en el segundo, determinar, en cada caso concreto, si una persona jurídica originada en la constitución de una propiedad horizontal, realiza actividades ajenas a su objeto social, las que serían materia de gravamen. De no ser así, las propiedades horizontales contarían con una ventaja tributaria injustificada en relación con otras personas jurídicas que se dedican al mismo tipo de actividad lucrativa, comercial, industrial o de servicios, o explotan de la misma manera privada bienes semejantes; y quienes trabaren relaciones comerciales con ellas gozarían también de una ventaja injustificada en comparación con el universo de quienes establecen cotidianamente relaciones comerciales con otras categorías de personas jurídicas».
De la anterior interpretación, es claro que para efectos tributarios, esto es la no sujeción de impuestos del orden nacional, la Corte precisó que el objeto social de la propiedad horizontal no es otro diferente del consagrado en el artículo 32 de la Ley 675 de 2001. – administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes, privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal. También fue expresa la sentencia al indicar que si una propiedad horizontal realiza actividades ajenas al objeto definido en la Ley, será competencia de la autoridad tributaria determinar el gravamen en cada caso.(.)»
2- Si una copropiedad horizontal por desarrollar actividades diferentes a las previstas en su objeto social se convierte en contribuyente del régimen tributario especial, en qué casos procede la exoneración del beneficio neto excedente?
Las disposiciones para determinar la procedencia de la exoneración del beneficio neto para las entidades que pertenecen al régimen tributario especial del impuesto sobre la renta son aplicables a todos los contribuyentes que se enmarquen dentro de este régimen, en tal contexto se debe tener en cuenta lo señalado en los artículos 357 y siguientes del Estatuto Tributario, el Decreto 4400 de 2004, los cuales indican:
«ARTICULO 357. DETERMINACIÓN DEL BENEFICIO NETO O EXCEDENTE. Para determinar el beneficio neto o excedente se tomará la totalidad de los ingresos, cualquiera sea su naturaleza,’ y se restará el valor de los egresos de cualquier naturaleza, que tengan relación de causalidad con los ingresos o con el cumplimiento de su objeto social de conformidad con lo dispuesto en este Título, incluyendo en los egresos las inversiones que hagan encumplimiento del mismo.
ARTICULO 358. EXENCIÓN SOBRE EL BENEFICIO NETO O EXCEDENTE. El beneficio neto . o excedente determinado de conformidad con el artículo anterior, tendrá el carácter de exento cuando se destine directa o indirectamente, en el año siguiente a aquél en el cual se obtuvo, a programas que desarrollen dicho objeto social.
El beneficio neto o excedente generado en la no procedencia de los egresos, no será objeto del beneficio de que trata este artículo. La parte del beneficio neto o excedente que no se invierta en los programas que desarrollen su objeto social, tendrá el carácter de gravable en el año en que esto ocurra.»
3- Respecto de su inquietud acerca de si una copropiedad que pierde la calidad de no contribuyente se somete al gravamen del GMF, le manifestamos que en reiteradas oportunidades esta Oficina ha señalado,
«En el caso presente como quiera que el artículo 33 de la Ley 675 de 2001 ordena que la propiedad horizontal como persona jurídica no es contribuyente de impuestos nacionales en relación con las actividades propias’ de su objeto social, en. los. términos del artículo 1° del Estatuto Tributario no es sujeto pasivo del Gravamen a los Movimientos Financieros única y exclusivamente en aquella parte en que las transacciones conserven estrecha identidad con dicho objeto social, exclusión que aplica en forma restringida a tales operaciones.
En cuanto .a las actividades propias del objeto social de la propiedad horizontal, es claro que su no sujeción al Gravamen a los movimientos financieros debe diferenciarse de las exenciones a este impuesto, pues éstas corresponden a aquellos eventos en los cuales a pesar de que se dan todos los presupuestos previstos en la ley como generadores del impuesto, el mismo legislador por diversas razones estima que determinadas operaciones no deben ser gravadas.
Así, cuando el artículo 879 del Estatuto Tributario enumera las diferentes operaciones que no deben ser objeto del Gravamen a los Movimientos Financieros, hace uso de la figura de la exención y la condiciona al cumplimiento de la obligación de identificar las cuentas en donde de manera exclusiva se manejen las operaciones exentas y limita a la existencia de una sola cuenta identificada para el mismo cliente, condiciones que tienen como finalidad exclusiva hacer efectiva la exención del gravamen.
De igual manera, con el objeto. de hacer efectiva la exclusión del’ Gravamen a los Movimientos Financieros. para las actividades que se desarrollan en estricto cumplimiento del régimen de. propiedad horizontal, deben identificarse las cuentas donde se manejen las operaciones excluidas con respecto de aquellas otras cuentas en donde se manejen operaciones de carácter comercial o de otra índole, desplegadas por las personas jurídicas surgidas del Régimen de Propiedad Horizontal, sobre las cuales el legislador no concedió la exención.
Así, con el objeto de dar cumplimiento a la exclusión del Gravamen a los Movimientos Financieros para la persona jurídica nacida en la constitución de lapropiedad horizontal respecto de las actividades propias de su objeto social, se debe informar a la respectiva entidad financiera de la apertura de las cuentasen las cuales se manejen tales recursos,
«..Por las razones. expuestas, aun cuando el parágrafo 2° del artículo 879 del Estatuto Tributario reglamentado por el artículo 11 del Decreto 449 de 2003 no es aplicable, en cuanto norma de exención a la persona jurídica nacida de la propiedad horizontal respecto de las actividades propias de su objeto social, sí es obligatoria la identificación de las cuentas para efectos de administración, operatividad y control de los impuestos, pues de otra manera las entidades retenedoras al carecer de esta información se verán precisadas a practicar la retención en la fuente del gravamen sobre todas las cuentas de las personas jurídicas enunciadas, sin distinción alguna.» doctrina confirmada mediante el oficio 013620 de marzo 6 de 2013, que por contener la doctrina oficial, se anexan para su conocimiento.
4- Pregunta igualmente si en el caso anterior la copropiedad’ adquiere la calidad de contribuyente de impuestos territoriales, tema respecto del cual esta entidad carece de competencia para pronunciarse, razón por la cual se remitirá a la Dirección de Apoyo Fiscal DAFF, para lo de su competencia.
5. Una propiedad horizontal que por desarrollar actividades distintas a su objeto social se convierte en contribuyente del impuesto sobre la renta, es contribuyente igualmente del impuesto sobre la renta para la equidad CREE?
Como ya lo señalamos, en efecto de conformidad con el artículo 33 de la ley 675 de. 2001 y 186 de la ley 1607 de 2012, la persona jurídica que surge de la copropiedad horizontal es una entidad sin ánimo de lucro pero será contribuyente o no según realice las actividades estudiadas anteriormente.
Mediante el oficio 38464 de junio 24 de 2013, esta oficina se refirió al caso de las entidades sin ánimo de lucro que por desarrollar , actividades ‘comerciales deben tributar con el impuesto sobre la renta, y concluyó que no obstante, si conservan la calidad de entidades sin ánimo de lucro, no son contribuyentes del nuevo impuesto sobre la renta para la equidad -CREE. Por considerarlo aplicable al caso, se remite para su conocimiento.
(….) Fuente: DIAN – Subdirección de Gestión Normativa y Doctrina
El contenido de este boletín es de carácter informativo, por lo tanto para la toma de decisiones sobre casos particulares, se recomienda la asesoría de un profesional en la materia.
