DECISIONES ASAMBLEA PROPIEDAD HORIZONTAL

Tratándose de asambleas generales de conjuntos o edificios sometidos al Régimen de Propiedad horizontal de uso residencial, las decisiones podrán ser de contenido económico o de contenido NO económico. A continuación, nos referimos a cómo se adoptan las decisiones de la Asamblea, según se trate de uno u otro caso:

En relación con el quórum de la asamblea general de propietarios, el artículo 45 de  la Ley 675 de 2001 establece lo siguiente:

«ARTÍCULO 45. QUÓRUM Y MAYORÍAS: Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión.

  Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de  la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada.

Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.» (resaltado fuera de texto)

Es de aclarar que el artículo 45 fue objeto de análisis por parte de la Corte Constitucional mediante sentencia C-738 del 11 de septiembre de 2002, M.P. Dr. MARCO GERARDO MONROY CABRA, y su aplicación quedó condicionada en los siguientes términos:

«(…) 14. Para el examen de constitucionalidad de la anterior disposición, es necesario tener en cuenta las decisiones previas de la Corporación, especialmente las adoptadas mediante las sentencias C-488 y C-522 de 2002. (…) Conforme al segundo, en las asambleas generales de los conjuntos o edificios destinados a vivienda sometidos al régimen de propiedad horizontal, las decisiones de contenido no económico se adoptarán siguiendo la fórmula una unidad un voto, y sólo las que sí tienen tal contenido podrán tomarse por las reglas basadas en índices de copropiedad.

De esta manera, en cuanto la norma que ahora se acusa contiene reglas relativas a quórum y mayorías para deliberar y decidir en las reuniones de las asambleas generales de los conjuntos o edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, reglas que se establecen acudiendo al coeficiente de copropiedad de cada propietario de unidades privadas, debe entenderse, conforme a lo decidido en la mencionada sentencia C-522 de 2002, que tales reglas, en las copropiedades destinadas a vivienda, sólo se aplican para la adopción de decisiones de contenido económico.

No obstante, en relación con las decisiones de contenido no económico en las copropiedades destinadas a vivienda, las reglas contenidas en el artículo que ahora se examina sigue teniendo aplicación en cuanto establece mayorías mínimas y máximas, pero ahora deben entenderse no referidas al índice de copropiedad, sino al número de votos emitidos, sobre la base de la fórmula «una unidad un voto». Es decir, donde la disposición contenida en el artículo 45 dice que el quórum para sesionar será «un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad», el condicionamiento introducido al parágrafo 2° del artículo 37 de la Ley 675 de 2001 por la Sentencia C-522 de 2002 impone entender que tal quórum deliberatorio se conformará con un número plural de propietarios de unidades privadas que represente por lo menos, más de la mitad de las unidades. Y donde el mismo artículo indica que la asamblea de copropietarios «tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión» debe entenderse que, tratándose de decisiones de contenido no económico en conjuntos o edificios destinados a vivienda, la mayoría decisoria se conforma con la mitad más uno de los votos correspondientes las unidades presentes o representadas en la reunión. (…)» (resaltado fuera de texto)

De conformidad con lo anterior, tratándose de asambleas generales de conjuntos o edificios destinados a vivienda, para determinar el quórum, es preciso establecer el tipo de decisión que se va a discutir, así:

• Decisiones de contenido NO económico: Se adoptarán siguiendo la fórmula una unidad un voto. Un ejemplo puede ser la elección de revisor fiscal, ya que de por sí no tiene un contenido económico.

• Decisiones de contenido económico: Se adoptarán acudiendo al coeficiente de copropiedad de cada propietario de unidades privadas, tanto para mayoría simple como para los casos en que se requiere mayoría calificada. Un ejemplo de este tipo de decisiones es la aprobación de cuotas extraordinarias de administración.