¿CUÁNDO MODIFICAR LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD?

De conformidad con lo establecido en la Ley 675 de 2001, los coeficientes de copropiedad son los índices que establecen:

1.  La participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

• Definen además su participación en la asamblea de propietarios. (En este punto cabe aclarar que la Corte Constitucional precisó que “cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, sólo para las decisiones de contenido económico” )

• La proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.

DETERMINACIÓN COEFICIENTES DE COPROPIEDAD

En relación con la determinación de los coeficientes de copropiedad, establece el artículo 26 de la Ley 675 lo siguiente:

ARTÍCULO 26. DETERMINACIÓN. Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.

El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados.

PARÁGRAFO. Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los factores de área privada y destinación. (resaltado fuera de texto)

ARTÍCULO 27. FACTORES DE CÁLCULO EN EDIFICIOS O CONJUNTOS DE USO MIXTO Y EN LOS CONJUNTOS COMERCIALES. En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán expresar en forma clara y precisa los criterios de ponderación para la determinación de los coeficientes de copropiedad.

PARÁGRAFO. El referido valor inicial no necesariamente tendrá que coincidir con el valor comercial de los bienes de dominio particular.

Para efectos de dicho cálculo, el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial,  se pronunció mediante RAD.- 1200-E2-035794 en concordancia con lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley 675/2001, precisando que el área privada construida es la extensión de superficie cubierta de cada bien, excluyendo los bienes comunes de uso exclusivo, localizados dentro de sus linderos; en tanto que el área privada libre es la extensión superficiaria privada semidescubierta o descubierta, también con exclusión de los bienes comunes localizados dentro de sus linderos.

La regla que puede advertirse de lo establecido por la Ley 675 de 2001, es como la copropiedad está sustentada en la participación en áreas comunes por parte de todos los copropietarios y la asignación de coeficientes según el área privada de cada uno de los bienes que conforman la propiedad horizontal.

MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES DE COPROPIEDAD

De conformidad con la norma, se podrá autorizar la modificación de los coeficientes de la copropiedad, en los siguientes eventos:

1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.

 2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo.

3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o conjunto.

4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad.

Para llevar a cabo la modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, se hace necesario reformar el reglamento de la propiedad horizontal mediante Escritura pública, lo cual requerirá la aprobación de la asamblea general de propietarios, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto.