Por considerarlo de inter\u00e9s para el ejercicio de su gesti\u00f3n como administrador de propiedad horizontal, compartimos el concepto n\u00famero 0234 del 12 de abril de 2019, emitido por el Consejo T\u00e9cnico de la Contadur\u00eda P\u00fablica (CTCP), mediante el cual da respuesta a las inquietudes formuladas por un administrador en relaci\u00f3n con el cobro de intereses moratorios por diferentes conceptos, en los siguientes t\u00e9rminos: <\/p>\n\n\n\n
CONSULTA (TEXTUAL)<\/p>\n\n\n\n
Teniendo en cuenta que estamos presenciando casos de incumplimiento, por parte de copropietarios de bienes sometidos al r\u00e9gimen de la propiedad horizontal, del pago oportuno de servicios que se les suministran y desconocimiento de los intereses causados por los recursos as\u00ed representados, con el argumento de que en el Art\u00edculo 30 de la misma ley; donde se trata el tema y la tasa a liquidar, se hace referencia solamente al \u00abretardo en el cumplimiento del pago de expensas\u00bb y son estas sobre las cuales se legisla en otras normas, consultamos:<\/p>\n\n\n\n
1.) Si los cobros que se producen por las Administraciones de estos entes, por concepto de cuotas de administraci\u00f3n, as\u00ed como por servidos de agua y energ\u00eda, a trav\u00e9s de calderas, dan lugar al cobro de intereses moratorios, solamente sobre el valor de la cuota de administraci\u00f3n y no sobre el total de la factura.<\/p>\n\n\n\n
2.) Si los montos que por tales conceptos se producen, requieren, como las cuotas, aprobaci\u00f3n anual de las Asambleas, o basta que correspondan al valor de los consumos determinados por \u00abmedidor \u00bb o al prorrateo del monto que factura la Empresa que suministra los insumo, pol\u00edtica que debe constar en el respectivo reglamento?<\/p>\n\n\n\n
3.) Si es posible incluir en los Reglamentos, facultad de la Asamblea, de aprobar condonaci\u00f3n de cuotas de administraci\u00f3n e intereses causados, mediante decisi\u00f3n adoptada por ese \u00f3rgano o por el Consejo?<\/p>\n\n\n\n
CONSIDERACIONES Y RESPUESTA<\/p>\n\n\n\n
Si los cobros que se producen por las Administraciones de estos entes, por concepto de cuotas de administraci\u00f3n, as\u00ed como por servidos de agua y energ\u00eda, a trav\u00e9s de calderas, dan lugar al cobro de intereses moratorios, solamente sobre el valor de la cuota de administraci\u00f3n y no sobre el total de la factura.<\/p>\n\n\n\n
Rta\/ Dentro de la Ley 675 de 2001, por medio de la cual se expide el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, el art\u00edculo 30 est\u00e1 referido al cobro de intereses sobre las expensas. En el art\u00edculo 3o se define el concepto de expensas comunes necesarias, y dentro de este concepto se contemplan los servicios p\u00fablicos esenciales relacionados con estos. En conclusi\u00f3n, si los servicios p\u00fablicos referidos por el consultante se consideran esenciales, estar\u00edan incluidos dentro del concepto de expensas comunes necesarias, y por ende, les aplicar\u00eda el art\u00edculo 30 de La Ley 675 de 2001.<\/p>\n\n\n\n
A continuaci\u00f3n los art\u00edculos 3o y 30 de La Ley 675 de 2001:<\/p>\n\n\n\n
\u00abART\u00cdCULO 3g. Definiciones. Reglamentado por el Decreto Nacional 1060 de 2009. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones:<\/p>\n\n\n\n
Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administraci\u00f3n y la prestaci\u00f3n de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservaci\u00f3n de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entender\u00e1n esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparaci\u00f3n, reposici\u00f3n, reconstrucci\u00f3n y vigilancia de los bienes comunes, as\u00ed como los servicios p\u00fablicos esenciales relacionados con estos.<\/p>\n\n\n\n
ART\u00cdCULO 30. Incumplimiento en el pago de expensas. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causar\u00e1 intereses de mora, equivalentes a una y media veces el inter\u00e9s bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con qu\u00f3rum que se\u00f1ale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un inter\u00e9s inferior.<\/p>\n\n\n\n
Mientras subsista este incumplimiento, tal situaci\u00f3n podr\u00e1 publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluir\u00e1 los propietarios que se encuentren en mora.<\/p>\n\n\n\n
PAR\u00c1GRAFO. La publicaci\u00f3n referida en el presente art\u00edculo solo podr\u00e1 hacerse en lugares donde no exista tr\u00e1nsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios (Negrilla a\u00f1adida)<\/p>\n\n\n\n
Si los montos que por tales conceptos se producen, requieren, como las cuotas, aprobaci\u00f3n anual de las Asambleas, o basta que correspondan al valor de los consumos determinados por \u00abmedidor\u00bb o al prorrateo del monto que factura la Empresa que suministra los insumos, pol\u00edtica que debe constar en el respectivo reglamento?<\/p>\n\n\n\n
Rta\/ La forma como se distribuya el valor de estos servicios ser\u00e1 una decisi\u00f3n de la Asamblea de copropietarios y ser\u00eda ideal que se incluyera en el reglamento de propiedad horizontal, teniendo en cuenta lo descrito en el numeral 6o del art\u00edculo 38 de La Ley 675 de 2001 que dice:<\/p>\n\n\n\n
\u00abART\u00cdCULO 38. Naturaleza y funciones. La asamblea general de propietarios es el \u00f3rgano de direcci\u00f3n de la persona jur\u00eddica que surge por mandato de esta ley, y tendr\u00e1 como funciones b\u00e1sicas las siguientes:<\/p>\n\n\n\n
6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal\u00bb.<\/p>\n\n\n\n
Si es posible incluir en los Reglamentos, facultad de la Asamblea, de aprobar condonaci\u00f3n de cuotas de administraci\u00f3n e intereses causados, mediante decisi\u00f3n adoptada por ese \u00f3rgano o por el Consejo?<\/p>\n\n\n\n
Rta\/ La condonaci\u00f3n de expensas y de intereses moratorios no est\u00e1 descrita en la Ley 675 de 2001, sin embargo, corresponder\u00e1 a una decisi\u00f3n de la Asamblea de copropietarios y ser\u00eda ideal que en el reglamento de propiedad horizontal se incluyera el procedimiento respecto de este tema, teniendo en cuenta lo establecido en la Ley 675 de 2001 y en otras normas legales o reglamentarias (como las descritas en el C\u00f3digo Civil), en relaci\u00f3n con la prescripci\u00f3n de obligaciones. Al respecto el numeral 6o del art\u00edculo 38 de la Ley 675 de 2001 dice:<\/p>\n\n\n\n
\u00abART\u00cdCULO 38. Naturaleza y funciones. La asamblea general de propietarios es el \u00f3rgano de direcci\u00f3n de la persona jur\u00eddica que surge por mandato de esta ley, y tendr\u00e1 como funciones b\u00e1sicas las siguientes:<\/p>\n\n\n\n
(…) 6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal\u00bb.<\/p>\n\n\n\n
En conclusi\u00f3n, es la asamblea de copropietarios la que debe estipular en sus reglamentos, la forma como deben reglarse las relaciones entre la copropiedad y los copropietarios, en dicho reglamente deber\u00e1 estipularse la tasa de inter\u00e9s, la forma de cobro, el valor de las expensas y sus componentes; de tal manera que si en una copropiedad dichas cosas no se han reglamentado, puede realizarse mediante decisiones de la asamblea.<\/p>\n\n\n\n
Podr\u00e1 consultar el concepto en el siguiente enlace:<\/p>\n\n\n\n