{"id":363,"date":"2022-11-30T01:30:25","date_gmt":"2022-11-30T01:30:25","guid":{"rendered":"https:\/\/copropiedades.com.co\/?p=363"},"modified":"2023-08-31T17:28:04","modified_gmt":"2023-08-31T17:28:04","slug":"responsabilidad-civil-del-administrador-de-propiedad-horizontal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/copropiedades.com.co\/post\/responsabilidad-civil-del-administrador-de-propiedad-horizontal\/","title":{"rendered":"RESPONSABILIDAD CIVIL DEL ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL"},"content":{"rendered":"\n

\u00bfQu\u00e9 responsabilidad puede derivarse de la administraci\u00f3n de Propiedad Horizontal?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Para dar respuesta a este interrogante, nos remitimos al Concepto 2021EE0010407 de 2021 emanado del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, mediante el cual hace un an\u00e1lisis del marco jur\u00eddico colombiano para determinar cu\u00e1les son los tipos de responsabilidad en los que se pueden ver inmersos los administradores de propiedad horizontal, en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) es de precisar que la Ley 675 de 2001 no estableci\u00f3 una autoridad espec\u00edfica para el \u201ccontrol y vigilancia\u201d de la propiedad horizontal, tal control y vigilancia la tienen los copropietarios como responsables directos o indirectos del nombramiento de los \u00f3rganos de administraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Teniendo en cuenta lo anterior, y recordando que los edificios o conjuntos sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal est\u00e1n regulados por la Ley 675 de 2001, en lo atinente a la responsabilidad del administrador, el inciso 2\u00b0 del art\u00edculo 50 dispone:<\/p>\n\n\n\n

\u201cLos administradores responder\u00e1n por los perjuicios que, por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jur\u00eddica, a los propietarios o a terceros. Se presumir\u00e1 la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitaci\u00f3n de sus funciones, violaci\u00f3n de la ley o del reglamento de propiedad horizontal\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Norma de la cual se logra determinar que existe responsabilidad del administrador por su actuar y sobre quienes puede recaer; sin embargo no es claro que tipos y mecanismos existen para el resarcimiento de los perjuicios o la imposici\u00f3n de sanciones, por lo que se hace necesario hacer la revisi\u00f3n del marco jur\u00eddico colombiano para determinar cu\u00e1les son los tipos de responsabilidad en los que se pueden ver inmersos los administradores de propiedad horizontal, as\u00ed como cu\u00e1les son los mecanismos que se cuentan para acudir ante la autoridad competente.<\/p>\n\n\n\n

1. Responsabilidad Civil<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En cuanto a lo que respecta a la responsabilidad civil, cabe tomar como referente uno de los conceptos tra\u00eddos por la doctrina como lo es que:<\/p>\n\n\n\n

\u201cLa responsabilidad civil engloba todos los comportamientos il\u00edcitos que por generar da\u00f1o a terceros hace recaer en cabeza de quien lo caus\u00f3, la obligaci\u00f3n de indemnizar. Podemos decir entonces que la responsabilidad civil es la consecuencia jur\u00eddica en virtud de la cual, quien se ha comportado en forma il\u00edcita debe indemnizar los da\u00f1os, producidos a terceros. Como se ha dicho, ese comportamiento il\u00edcito consiste en el incumplimiento de las obligaciones derivadas de un contrato, el incumplimiento de las obligaciones legales o cuasicontractuales, el delito el cuasidelito, o la violaci\u00f3n al deber general de prudencia\u201d .<\/em><\/p>\n\n\n\n

Teniendo en cuenta lo mencionado, este tipo de responsabilidad se encuentra dividida en aquella que emerge del incumplimiento o cumplimiento deficiente de las obligaciones contractuales, la llamada responsabilidad civil contractual que se trata a partir del art\u00edculo 1602 C\u00f3digo Civil, y aquella que emerge de los delitos o las culpas, la denominada responsabilidad civil extracontractual tra\u00edda por el art\u00edculo 2341 y siguientes del C\u00f3digo Civil, las cuales se tratar\u00e1n a continuaci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n

1.1. Responsabilidad Civil Contractual<\/strong><\/p>\n\n\n\n

(\u2026)<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, en lo que respecta a la vinculaci\u00f3n del administrador de la propiedad horizontal para la prestaci\u00f3n de sus servicios a la copropiedad, el par\u00e1grafo 1\u00b0 del art\u00edculo 50 de la Ley 675 de 2001 dispone que \u201cpara efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculaci\u00f3n con el administrador, actuar\u00e1 como representante legal de la persona jur\u00eddica el presidente del consejo de administraci\u00f3n o, cuando este no exista, el presidente de la asamblea general\u201d<\/em>, lo cual lleva inequ\u00edvocamente a aseverar que existe una relaci\u00f3n contractual de \u00e9ste para con la persona jur\u00eddica constituida en propiedad horizontal.<\/p>\n\n\n\n

De conformidad con lo enunciado, es dable afirmar que como la responsabilidad civil contractual emerge a partir del incumplimiento total, parcial, tard\u00edo o defectuoso de las obligaciones derivadas de un contrato, es perfectamente viable e indiscutible que a los administradores de una propiedad horizontal se les pueda endilgar este tipo de responsabilidad con la finalidad de que repare los perjuicios ocasionados con su proceder.<\/p>\n\n\n\n

1.2. Responsabilidad Civil Extracontractual<\/strong><\/p>\n\n\n\n

(\u2026)<\/p>\n\n\n\n

En este tipo de responsabilidad se debe prestar especial atenci\u00f3n a la responsabilidad extracontractual de las personas jur\u00eddicas, ya que toda persona (natural o jur\u00eddica) es responsable de indemnizar el da\u00f1o de quienes est\u00e9n bajo su cuidado, es decir, que est\u00e9n actuando bajo la dependencia de quien los contrat\u00f3 o en ocasi\u00f3n a las funciones que se le han encomendado, que para el efecto ser\u00eda la persona jur\u00eddica constitutiva de la propiedad horizontal.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, la copropiedad podr\u00e1 solicitar la indemnizaci\u00f3n de los perjuicios que hubiere pagado a quien los ocasion\u00f3 y est\u00e9 bajo su dependencia, como lo es el administrador.<\/p>\n\n\n\n

Es as\u00ed que, respecto a la responsabilidad extracontractual, si bien la copropiedad es responsable por los da\u00f1os de sus dependientes (administrador), en caso de pagar los perjuicios puede ser indemnizada por el administrador, si \u00e9ste ha actuado por fuera de sus funciones o independientemente a lo que le ha sido encargado.<\/p>\n\n\n\n

1.3. Mecanismos para el resarcimiento de perjuicios<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La acci\u00f3n indemnizatoria que debe iniciarse contra el administrador en virtud de su responsabilidad contractual o extracontractual, es a trav\u00e9s de un proceso verbal, en virtud de que se utiliza para \u201ctodo asunto contencioso que no est\u00e9 sometido a un tr\u00e1mite especial\u201d, de conformidad con lo dispuesto por el art\u00edculo 368 y siguientes del C\u00f3digo General del Proceso.<\/p>\n\n\n\n

Aunado a lo mencionado, cabe se\u00f1alar que para dar tr\u00e1mite al referido proceso existe un requisito de procedibilidad como lo es la conciliaci\u00f3n extrajudicial en derecho, la cual deber\u00e1 intentarse antes de acudir a la especialidad jurisdiccional civil; es importante resaltar que este tipo de conciliaci\u00f3n puede adelantarse ante cualquier despacho judicial, las C\u00e1maras de Comercio, Centros de Arbitraje o Centros de Conciliaci\u00f3n de las Universidades, entre otros.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed mismo, es importante se\u00f1alar que de conformidad con lo previsto por el art\u00edculo 58 de la Ley 675 de 2001, cuando se presente un conflicto en raz\u00f3n de la aplicaci\u00f3n o interpretaci\u00f3n de la ley o del reglamento, entre propietarios o arrendatarios del edificio o conjunto, o entre aquellos y el administrador, el consejo de administraci\u00f3n o cualquier otro \u00f3rgano de direcci\u00f3n o control de la persona jur\u00eddica, puede acudir al comit\u00e9 de convivencia, a mecanismos alternos de soluci\u00f3n de conflictos o a la autoridad judicial competente (Juez Civil Municipal, proceso verbal sumario en \u00fanica instancia, C\u00f3digo General del Proceso arts. 390 y ss.).<\/p>\n\n\n\n

Fuente: https:\/\/www.minvivienda.gov.co\/sites\/default\/files\/conceptos_juridicos\/2021ee0010407.pdf<\/a><\/a><\/p>\n\n\n\n

<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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