Este interrogante fue absuelto por la Oficina Jur\u00eddica del Departamento Administrativo de la Defensor\u00eda del Espacio P\u00fablico \u2013 DADEP, mediante concepto 20231300031223 del 9 de agosto de 2023, en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n\n\n\n
1. \u201cUna persona natural o jur\u00eddica que tiene calidad de mero tenedor, poseedor o heredero de un predio que hace parte de la Propiedad Horizontal, \u00bfPuede tener voz y voto dentro de las asambleas de la copropiedad?\u201d<\/p>\n\n\n\n
El art\u00edculo 37 de la Ley 675 de 2001 se\u00f1ala lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n
\u201cLa asamblea general la constituir\u00e1n los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el qu\u00f3rum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.<\/p>\n\n\n\n
Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendr\u00e1n derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldr\u00e1 al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.<\/p>\n\n\n\n
Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y dem\u00e1s \u00f3rganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto\u201d.<\/p>\n\n\n\n
A partir de lo anterior, se deduce que:<\/p>\n\n\n\n
La asamblea general es integrada por propietarios o sus representantes o delegados.<\/p>\n\n\n\n
Todo propietario tiene el derecho de participar y votar bas\u00e1ndose en el coeficiente de copropiedad de su bien.<\/p>\n\n\n\n
Por ende, solo los propietarios, o sus representantes o delegados debidamente acreditados, tienen voz y voto.<\/p>\n\n\n\n
Respecto del tema planteado, la Corte Constitucional en Sentencia C-318 de 2002 se\u00f1al\u00f3 lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n
\u201cDe todo lo anterior, no hay ninguna duda respecto de que los titulares de la propiedad en com\u00fan son los propietarios de las unidades privadas del edificio o conjunto sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n\n\n\n
En consecuencia, s\u00f3lo a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre s\u00ed, en asamblea general de propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las \u00e1reas y los bienes comunes de que son titulares. Estas decisiones corresponden a la forma que consideren m\u00e1s eficiente para administrar tales bienes y las sanciones a imponer a quienes incumplan sus obligaciones, decisiones que, si bien se toman en conjunto, corresponden a la expresi\u00f3n del ejercicio de la propiedad, con \u00e1nimo de se\u00f1or y due\u00f1o, con las limitaciones que establezcan la Constituci\u00f3n y la ley.<\/p>\n\n\n\n
(\u2026) 4.6 Entendidas as\u00ed las cosas, hay que concluir que una ley expedida para regular el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, como su nombre lo indica, est\u00e1 encaminada a reglar una forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados, y derechos de copropiedad sobre el terreno y los dem\u00e1s bienes comunes, por lo que deben establecerse con claridad los derechos y obligaciones que surgen para los propietarios, que decidieron adquirir un inmueble en estas condiciones. Y por ello, corresponde a la Ley definir cu\u00e1les son los derechos que los propietarios tienen sobre los bienes que no corresponden a sus bienes privados, y cu\u00e1les sobre los restantes bienes comunes del inmueble.<\/p>\n\n\n\n
(\u2026) De otra parte, observa la Corte que quienes residan en el inmueble sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal pero no sean propietarios, pueden verse afectados por decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios o por las autoridades internas, casos estos en los cuales no puede priv\u00e1rseles del derecho de elevar peticiones y obtener pronta resoluci\u00f3n, como tampoco neg\u00e1rseles la posibilidad de ser o\u00eddos antes de que se adopten por quien corresponda las decisiones pertinentes, en cuanto puedan afectarlos, para lo cual podr\u00e1n actuar directamente o por intermedio de representantes suyos y con sujeci\u00f3n al reglamento de propiedad horizontal que, se repite, no podr\u00e1 conculcar o hacer nugatorio este derecho.<\/p>\n\n\n\n
En consecuencia, el cargo general aducido por el actor, en el sentido de que la Ley s\u00f3lo regul\u00f3 los derechos de los propietarios y desconoci\u00f3 los derechos de quienes no lo son, como los tenedores, arrendatarios, poseedores, etc., no prospera, por las razones expuestas, pero habr\u00e1 de entenderse condicionado a lo expuesto en p\u00e1rrafos precedentes, como se indicar\u00e1, para mayor precisi\u00f3n en la parte resolutiva de esta sentencia.<\/p>\n\n\n\n
4.8 Finalmente, s\u00f3lo hay que decir, como lo pusieron de presente el interviniente y el se\u00f1or Procurador, el actor asimila las nociones de propietario con las de poseedor, tenedor, arrendatario, y, en general, con la de cualquier persona, y que bajo cualquier t\u00edtulo, que sea morador de un edificio o conjunto bajo el r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n\n\n\n
Como las diferencias son obvias, basta remitirse al C\u00f3digo Civil, para descartar que con la expedici\u00f3n de la Ley 675 se viole el derecho de quienes no son iguales, como es el caso que se examina\u201d (Subrayado fuera del texto original).<\/p>\n\n\n\n
Con base en lo anterior, para este despacho es importante efectuar las siguientes precisiones respecto de los poseedores y los herederos:<\/p>\n\n\n\n
1. El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, en el concepto 12374 del 2009, aclar\u00f3 que en el contexto de sucesiones il\u00edquidas, primero se debe reconocer la calidad de heredero y, a continuaci\u00f3n, nombrar un representante legal o albacea. Estos representantes administran los bienes en propiedad horizontal hasta que finalice el proceso sucesoral.<\/p>\n\n\n\n
2. Seg\u00fan el art\u00edculo 783 del C\u00f3digo Civil Colombiano, aquel heredero que administra un bien tras la muerte del propietario es considerado poseedor de la herencia desde el momento de su deferencia, lo cual eventualmente le concede el derecho de participar en la asamblea de copropietarios.<\/p>\n\n\n\n
3. El art\u00edculo 762 del mismo C\u00f3digo establece que si alguien demuestra tener la posesi\u00f3n de un bien \u00abcon \u00e1nimo de se\u00f1or o due\u00f1o\u00bb, se le reconoce como poseedor, otorg\u00e1ndole derechos similares a los del propietario y, por ende, permiti\u00e9ndole participar en la asamblea.<\/p>\n\n\n\n
Concluyendo, los meros tenedores no poseen voz y voto en las asambleas. Sin embargo, los poseedores y herederos s\u00ed tienen potencialmente el derecho de participar y decidir, siempre y cuando cumplan con las condiciones legales mencionadas.<\/p>\n\n\n\n
Fuente: <\/p>\n\n\n\n