Sobre este tema se pronunció el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio mediante Concepto 2025EE0038229, en la cual responde interrogantes relacionados con el aseguramiento de las zonas comunes de la Propiedad Horizontal, a la Luz de la Ley 675 de 2001, en el siguiente sentido:
CONSULTA
“(…) En septiembre de 2024 la copropiedad solicitó la renovación de dicha Póliza ante SEGUROS XX y dicha Aseguradora negó su expedición aduciendo que no era viable debido a la antigüedad del Edificio.
Infortunadamente dichas diligencias ante las diferentes aseguradoras no han dado un resultado satisfactorio para la copropiedad.
Dicha negativa ha tenido como fundamento la ubicación y vetustez (52) años del edificio.”
“1.- Sírvanse emitir su concepto legal respecto a la posibilidad de adquirir la Póliza de áreas comunes para la copropiedad que represento,
2.- En el evento de que no fuera procedente la adquisición de dicha Póliza, sírvanse manifestarme el fundamento legal para no adquirir dicho documento que requiere la copropiedad que represento.”
RESPUESTA
Previo a resolver las inquietudes formuladas en la petición, se aclara que esta será resuelta orientando la aplicación del régimen de propiedad horizontal, en lo que respecta a la inquietud de obligatoriedad de la póliza y/o seguro para áreas comunes, sin referirse a la actuación de las aseguradoras, por no corresponder a un asunto de competencia de este Ministerio.
Sobre las obligaciones del administrador, el numeral 7 del Artículo 51 de la Ley 675 de 2001 establece como una de sus funciones la de “Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de estos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal”.
Sobre la obligatoriedad de la constitución de pólizas de seguro para los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal para garantizar la reconstrucción de los bienes comunes afectados por incendios o terremotos, el artículo 15 de la Ley 675 de 2001, establece:
“ARTÍCULO 15. SEGUROS. Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la reconstrucción total de los mismos.
PARÁGRAFO 1o. En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riegos de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados.
PARÁGRAFO 2o. Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción del edificio o conjunto en los casos que ésta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables.”
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 15 de la Ley 675 de 2001 citado, resulta legalmente viable la constitución de pólizas de seguro que amparen contra los riesgos de incendio y terremoto la totalidad del edificio o conjunto, es decir, tanto áreas privadas y comunes, máxime si tiene en cuenta que un seguro de tal naturaleza permitirá su reconstrucción en caso de presentarse el siniestro.
Acorde con la norma trascrita y reiterando lo expuesto por esta Oficina en concepto con radicado No. 2023EE0067327, resulta claro que dicha normativa establece como obligatoria la constitución de pólizas de seguros que amparen contra los riesgos de incendio y terremoto, aquellos bienes de propiedad común del edificio o conjunto residencial susceptibles de destruirse.
Cuando la norma hace referencia a los bienes comunes susceptibles de ser asegurados, debe entenderse aquellas partes calificadas como “bienes comunes” del edificio o conjunto residencial susceptibles de destruirse con ocasión del siniestro.
Los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal están conformados por bienes comunes, es decir, aquellas partes del edificio o conjunto pertenecientes en común y proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o explotación de los bienes de dominio particular y las áreas privadas.
Así, resulta legalmente viable la constitución de pólizas de seguro que amparen contra los riesgos de incendio y terremoto la totalidad del edificio o conjunto. Por otra parte, para el aseguramiento de bienes comunes del edificio o conjunto residencial debe tenerse en cuenta el porcentaje que representan los bienes de uso o propiedad común.
Con referencia en las anteriores definiciones y a los principios contenidos en los artículos 1084 y 1088 del Código de Comercio, se puede concluir que el valor asegurado de las áreas comunes de dichos inmuebles corresponde al valor comercial de la parte destruible del inmueble y, en caso de producirse el siniestro, la indemnización quedará sujeta en primer término a la reconstrucción del edificio o conjunto en los casos que ésta sea procedente.
Al respecto, no debe olvidarse que sobre una misma cosa pueden concurrir diferentes intereses, todos los cuales son asegurables. En este caso particular concurren los intereses que tienen los copropietarios respecto de las áreas comunes y las áreas privadas, los cuales son asegurables hasta por el valor de su parte destructible y la indemnización, en caso de presentarse el siniestro, no podrá exceder el valor que tenga el inmueble en el momento del siniestro, correspondiéndole a cada copropietario, en caso de no ser posible su reconstrucción, la distribución de la indemnización siguiendo el principio consignado en el artículo 1089 del Código de Comercio y en el parágrafo segundo del artículo 15 de la Ley en 675 de 2001.
En relación con lo que usted manifiesta sobre la imposibilidad de adquirir dicha póliza, que explica por la negativa de la aseguradora de renovar la póliza previa y que los trámites ante diferentes aseguradoras no han sido fructíferos, es pertinente hacer mención del artículo 1056 del Código de Comercio que consagra el principio de autonomía del asegurador:
“ARTÍCULO 1056. ASUNCIÓN DE RIESGOS. Con las restricciones legales, el asegurador pondrá, a su arbitrio, asumir todos o algunos de los riesgos a que estén expuestos el interés o la cosa asegurados, el patrimonio o la persona del asegurado.”
Al respecto de este principio de autonomía, se cita el concepto publicado en la página de la Superintendencia Financiera en Doctrinas y Conceptos Financieros 1999:
“Autonomía del asegurador para asumir riesgos. Conforme con lo dispuesto en el artículo 1056 del Código de Comercio “con las restricciones legales, el asegurador podrá, a su arbitrio, asumir todos o algunos de los riesgos a que estén expuestos el interés o la cosa asegurados, el patrimonio o la persona del asegurado”. Dentro de la órbita contractual las aseguradoras, con fundamento en el principio de la autonomía de la voluntad privada, podrán libremente celebrar contratos de seguros si legal, técnica y económicamente resulta una operación factible o, por el contrario, podrán no celebrar el respectivo contrato según su libre albedrío, considerando que no existe un régimen legal que las conmine a asumir amparos no aceptados voluntariamente. La única excepción a este principio la constituyen los seguros obligatorios creados solamente por ley, de conformidad con lo estipulado en el artículo 191 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, en los cuales las entidades aseguradoras que tengan autorizado el ramo correspondiente están en la obligación de otorgar la cobertura en los términos que la ley lo prevea, sin posibilidad de negar la asunción del riesgo.”
(…)
Fuente:
https://www.minvivienda.gov.co/sites/default/files/conceptos_juridicos/poliza-zonas-comunes.pdf