El pasado 01 de marzo de 2021, la Corte Suprema de Justicia – Sala de Casación Civil, emitió una importante Sentencia – SC563-2021 – mediante la cual se pronuncia sobre la responsabilidad civil del constructor y precisó quién está legitimado para demandarlo, en el marco de un proceso judicial promovido por un Conjunto Residencial constituido en propiedad horizontal contra el constructor de la copropiedad.
El proceso fue iniciado debido a que el constructor realizó la entrega de áreas comunes con las vías internas del Conjunto en mal estado, las cuales no fueron recibidas por no estar conforme con lo explicado en los planos, sin embargo; el constructor se negó a responder.
Dentro del proceso, el constructor argumentó en su defensa que, como los bienes comunes pertenecen proindiviso a los propietarios de las áreas privadas y no a la propiedad horizontal, entonces esta no tiene legitimación para demandar el daño que aquellos pudieron haber recibido; y que, no puede existir responsabilidad contractual porque la propiedad horizontal no participó en el contrato de construcción base de la reclamación.
Dicho argumento fue desvirtuado y en sentencia de primera instancia se declaró civilmente responsable a la constructora “como consecuencia de la ejecución defectuosa del contrato de obra del Conjunto, por el mal estado en que fueron entregadas las vías internas de él”. En consecuencia, “la condenó a pagar la suma de $775.596.543,18 a favor del conjunto”. Esta sentencia fue confirmada en segunda instancia y posteriormente, la Corte Suprema de Justicia, mantiene tal decisión, con base en las siguientes consideraciones:
En relación con la responsabilidad del Constructor, La Corte Suprema de Justicia ha perfilado una jurisprudencia, que tiene la categoría de doctrina probable, atinente a que la responsabilidad civil del constructor por vicios en el suelo, en los materiales o en la construcción, a que hace referencia el artículo 2060 del Código Civil, es, más que contractual o extra contractual, de índole legal. Es así como la Corte ha señalado:
“Como bien se dijo en el primer precedente, este artículo [se refiere la Corte a la regla 3ª del artículo 2060 del Código Civil] establece algunas pautas atinentes a los contratos para construcción de edificios, sin que en especial en la regla tercera ya transcrita, se haga alguna distinción acerca del titular de la garantía y de la acción de responsabilidad civil, a resultas de lo cual la del constructor y la garantía decenal allí contemplada, están dadas sin consideración al título del accionante, pues se evidencia que dicha regulación ampara intereses generales que exigen que las edificaciones cuenten con la solidez suficiente de modo que brinden confianza, a quien la habita, a los subadquirentes y a la comunidad. Por ello es que otras disposiciones, incluso administrativas, han venido a regular técnicamente la materia, todo en aras de esa aludida finalidad de estabilidad y solidez. Si ello es así, debe sin ambages señalarse que no queda circunscrita, por consiguiente, al mero ámbito del contrato de construcción de la edificación que regula las relaciones del constructor con el dueño de la obra, sino que esa garantía decenal y la responsabilidad subsecuente del constructor puede ser hecha valer por terceros adquirentes, sin que sea dable aducir el título (compraventa, fiducia mercantil, leasing, etc.) del cual deriva su derecho sobre el edificio como causa inmediata de pedir en el marco de una responsabilidad contractual, pues esta debe catalogarse de legal, como en el primer precedente se afirmó.”
“sin perjuicio de la garantía legal de la que trata el artículo 8º de la Ley 1480 de 2011, en el evento que dentro de los diez (10) años siguientes a la expedición de la certificación Técnica de Ocupación de una vivienda nueva, se presente alguna de las situaciones contempladas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil, el constructor o el enajenador de vivienda nueva, estará obligado a cubrir los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios que se vean afectados”.
Por otra parte, en lo que se refiere a la legitimación para demandar, observa la Corte que la regulación del régimen de propiedad horizontal se caracteriza por reconocer que en esta forma especial de propiedad son esenciales, entre otros elementos, la confluencia de bienes privados y comunes. El régimen actual (Ley 675/01) se caracteriza por establecer un régimen de coexistencia del derecho de propiedad exclusiva de unos bienes de dominio particular y un derecho proporcional de copropiedad que los titulares de aquellos ejercen en los bienes comunes (recuérdese que estos podían ser de propiedad de la persona jurídica administradora en el régimen de la ley 16 de 1985). Por lo demás, es distintivo de esta regulación la creación de una persona jurídica sui generis, cuya función es la administración de los bienes comunes.
En efecto, los artículos 19, 32, 50, 51 de esta ley establecen, en su orden, que los bienes comunes a que se hace referencia pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de los bienes privados. Que la persona jurídica surge cuando la propiedad horizontal se constituye legalmente. Que esta persona jurídica tiene a su cargo administrar los bienes comunes. Y que, además, esta persona jurídica tiene a su cargo “los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados.” Desde luego, esa persona jurídica cuenta, como no puede ser de otro modo, con un representante legal que tiene dentro de sus funciones “cuidar y vigilar los bienes comunes” y “representar judicial y extrajudicialmente la persona jurídica”.
Puede concluirse que la evolución de régimen de propiedad horizontal en Colombia evidencia el interés del legislador por facilitar que los bienes comunes tengan adecuada defensa y vocería. Y que la interpretación sistemática de la actual normativa nos conduce, necesariamente, a considerar a la persona jurídica administradora de esa propiedad horizontal como legitimada por activa y pasiva para representar los intereses de los copropietarios, en lo que hace a los bienes comunes.
De modo pues que es la ley la que, con independencia del asunto de la titularidad -que desde luego descansa en los propietarios horizontales-, la persona jurídica administradora de la propiedad horizontal sí está autorizada para custodiar y defender los bienes comunes – reconocidos como verdaderos actos de administración-. En una palabra, la persona jurídica administradora de la propiedad horizontal está dotada no sólo de legitimación en la causa por activa y pasiva sino, dado el caso, de interés para actuar.
En definitiva, los asuntos relacionados con el mantenimiento, conservación y defensa de las zonas comunes, tales como vías internas, salones comunales, piscinas y demás instalaciones deportivas, etc.-, bien pueden reconocerse como actos de administración. Así las cosas, estos asuntos mal podrían calificarse como actos de dominio, reservados -estos sí- al dominus del bien.
Podrá consultar el texto completo de la Sentencia – SC563-2021 en el siguiente enlace:
