Sobre estos tres conceptos se pronunció el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, mediante concepto 2025EE0036531 en el cual se refiere al Quorum en la Asamblea General de Propietarios de edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, en los siguientes términos:
• Asamblea general de propietarios.
Respecto de la asamblea general, el inciso 2 del artículo 37 de la Ley 675 de 2001, dispone:
“Artículo 37. Integración y alcance de sus decisiones. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.
Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.
Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.” (Subrayado y negrilla fuera de texto)
(…)
Para la determinación del coeficiente, el reglamento de propiedad horizontal de un edificio o conjunto, según la destinación, debió considerar lo establecido en los artículos 26 y 27 de la Ley 675 de 2001, respectivamente, de los cuales se puede precisar que:
- En propiedad horizontal residenciales, los coeficientes de copropiedad se calculan teniendo en cuenta la participación del área privada construida de cada bien de dominio particular, en el área total de todo el edificio o conjunto.
- En propiedad horizontal de uso comercial o mixto, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con el valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos.
- En los parqueadores y depósitos, para el cálculo de los coeficientes se podrán ponderar los factores de área privada y destinación.
- El área privada libre del edificio o conjunto se determinará en proporción al área privada construida; no obstante, se deberán indicar los factores de ponderación utilizados en el reglamento de la copropiedad.
Bajo los presupuestos indicados, para establecer cada uno de los cuórums que se deben considerar para la celebración de la Asamblea de propietarios, así como para la adopción de decisiones una vez integrada, deberá consultarse el reglamento de la propiedad, documento en el cual se encuentran definidos los coeficientes de propiedad para cada bien de dominio privado y de esta forma, se conocerá a cuanto equivale el voto de cada uno de sus propietarios.
• Cuórum deliberatorio, decisorio y calificado en Asambleas generales de edificios o conjuntos.
Para el efecto, el 45 de la Ley 675 de 2001, dispone:
“Artículo 45. QUÓRUM Y MAYORÍAS. Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión.
Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada.
Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo serán absolutamente nulas.”
Al respecto, es pertinente señalar que por disposición del artículo 37 de la norma ibidem, la asamblea general de una propiedad sometida a régimen de propiedad horizontal se constituye o integra por la reunión de los propietarios de los bienes privados, con el cuórum y las condiciones previstas en el reglamento, precisando que el voto de cada propietario “equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado”.
Ahora, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 45 de la Ley 675 de 2001, se puede comprender que:
1. La asamblea general sólo puede sesionar con la integración de un número plural de copropietarios de unidades que representen más de la mitad de los coeficientes de propiedad. A este cuórum se le denomina deliberatorio, porque es el mínimo requerido para que la asamblea general, conformada por los propietarios, pueda realizar la sesión o reunión.
De no constituirse dicho cuórum para celebrar una asamblea convocada, procede la aplicación del artículo 41 de la Ley 675 de 2001, que se refiere a las reuniones de segunda convocatoria.
2. La asamblea general de una propiedad horizontal debe tomar decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad asistentes y representados en la respectiva sesión. Este cuórum se llama decisorio, porque sólo con la votación que represente ese número de coeficiente, puede entenderse que una decisión ha sido adoptada válidamente por la asamblea y puede obligar a quienes conformen la propiedad horizontal.
3. Para los casos expresamente señalados en el artículo 46 de la Ley 675/2001, se exige un cuórum con una mayoría del 70% de los coeficientes que integren el edificio o conjunto, esta clase de cuórum se denomina cuórum calificado, que correspondería a las mayorías especiales requeridas para la adopción de determinadas decisiones por parte de la Asamblea general de propietarios.
Frente al establecimiento de esta clase de cuórum en el reglamento de los edificios o conjuntos, el legislador definió una restricción en el inciso 2 del artículo 45 de la Ley 675 de 2001, en el sentido que no pueden establecerse en tales reglamentos, mayorías que superen el 70%, salvo para decidir sobre la extinción de la persona jurídica que se somete al régimen de propiedad horizontal.
Sobre el cuórum calificado, la Ley 675 de 2011, en su artículo 46, señaló expresamente las decisiones respecto de las cuales la Asamblea general de propietarios debe acreditar su cumplimiento, así:
“(…) Artículo 46. Decisiones que exigen mayoría calificada. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto: (…)
2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
3.Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias. (…)
PARÁGRAFO. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley. (…)” (Subrayado y negrilla fuera de texto)
En cumplimiento de tales presupuestos, las decisiones que se adopten por parte de la Asamblea general se constituyen de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto, tal y como lo dispone el inciso final del artículo 37 de la Ley 675 de 2001.
(…)
Finalmente, es de aclarar que el artículo 45 fue objeto de análisis por parte de la Corte Constitucional mediante sentencia C-738 del 11 de septiembre de 2002, M.P. Dr. MARCO GERARDO MONROY CABRA, y su aplicación quedó condicionada en los siguientes términos:
"(...) 14. Para el examen de constitucionalidad de la anterior disposición, es necesario tener en cuenta las decisiones previas de la Corporación, especialmente las adoptadas mediante las sentencias C-488 y C-522 de 2002. (...) Conforme al segundo, en las asambleas generales de los conjuntos o edificios destinados a vivienda sometidos al régimen de propiedad horizontal, las decisiones de contenido no económico se adoptarán siguiendo la fórmula una unidad un voto, y sólo las que sí tienen tal contenido podrán tomarse por las reglas basadas en índices de copropiedad.
Fuente: https://minvivienda.gov.co/sites/default/files/conceptos_juridicos/quorum-asamblea.pdf