Ante la inquietud sobre cómo proceder en caso que durante el desarrollo de la Asamblea General de Propietarios de edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, se desintegre el quórum requerido para la toma de decisiones, nos referimos al concepto 4120-E1-10640 del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, según el cual, en primer lugar deberá consultarse lo consagrado en el Reglamento de Propiedad Horizontal y, en caso que el mismo no disponga nada, suspender la reunión para dar continuidad en la fecha y hora que determine la Asamblea.
Recordemos que previamente, para el caso de uso residencial, debe establecerse el tipo de decisiones que se van a adoptar, a fin de determinar si se trata de decisiones de contenido económico o no económico, de acuerdo con lo cual, se adoptarán bajo el criterio de un voto por unidad o por el coeficiente de propiedad, según corresponda.
Sobre el particular sostuvo el citado Ministerio lo siguiente:
(…)
En lo que atañe al quórum de la asamblea general de propietarios la Ley 675 de 2001 establece en el artículo 45, lo siguiente:
«ARTÍCULO 45. QUÓRUM Y MAYORÍAS: Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión.
Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada.
Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.»
Artículo que fue analizado por la Corte Constitucional en sentencia C-738 del 11 de septiembre de 2002, M.P. Dr. MARCO GERARDO MONROY CABRA, sosteniendo que:
«(…) 14. Para el examen de constitucionalidad de la anterior disposición, es necesario tener en cuenta las decisiones previas de la Corporación, especialmente las adoptadas mediante las sentencias C-488 y C-522 de 2002. (…) Conforme al segundo, en las asambleas generales de los conjuntos o edificios destinados a vivienda sometidos al régimen de propiedad horizontal, las decisiones de contenido no económico se adoptarán siguiendo la fórmula una unidad un voto, y sólo las que sí tienen tal contenido podrán tomarse por las reglas basadas en índices de copropiedad.
De esta manera, en cuanto la norma que ahora se acusa contiene reglas relativas a quórum y mayorías para deliberar y decidir en las reuniones de las asambleas generales de los conjuntos o edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, reglas que se establecen acudiendo al coeficiente de copropiedad de cada propietario de unidades privadas, debe entenderse, conforme a lo decidido en la mencionada sentencia C-522 de 2002, que tales reglas, en las copropiedades destinadas a vivienda, sólo se aplican para la adopción de decisiones de contenido económico.
No obstante, en relación con las decisiones de contenido no económico en las copropiedades destinadas a vivienda, las reglas contenidas en el artículo que ahora se examina sigue teniendo aplicación en cuanto establece mayorías mínimas y máximas, pero ahora deben entenderse no referidas al índice de copropiedad, sino al número de votos emitidos, sobre la base de la fórmula «una unidad un voto». Es decir, donde la disposición contenida en el artículo 45 dice que el quórum para sesionar será «un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad», el condicionamiento introducido al parágrafo 2° del artículo 37 de la Ley 675 de 2001 por la Sentencia C-522 de 2002 impone entender que tal quórum deliberatorio se conformará con un número plural de propietarios de unidades privadas que represente por lo menos, más de la mitad de las unidades. Y donde el mismo artículo indica que la asamblea de copropietarios «tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión» debe entenderse que, tratándose de decisiones de contenido no económico en conjuntos o edificios destinados a vivienda, la mayoría decisoria se conforma con la mitad más uno de los votos correspondientes las unidades presentes o representadas en la reunión. (…)»
En virtud de lo manifestado por la Corte y en concordancia con la normativa vigente, en principio se requiere establecer el tipo de decisión que se está tomando en la reunión, para determinar si hay o no quórum, y en caso de ser insuficiente para adoptar decisiones, ceñirse a lo previsto por el reglamento de propiedad horizontal; en caso que éste no prevea nada, se considera pertinente suspender la reunión y continuar en la fecha y hora que acuerde la asamblea general de propietarios, como máximo órgano de dirección y administración, con el fin de discutir los temas que no se pudieran tratar; lo anterior, teniendo en cuenta que el régimen de propiedad horizontal carece de un trámite específico para esta clase de situaciones.
