De acuerdo con lo previsto en la Ley 675 de 2001 existe la posibilidad de imponer sanciones ante el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, como podría ser el caso de la inasistencia a la Asamblea de copropietarios; no obstante, para su imposición, es necesario que el reglamento de propiedad horizontal consagre expresamente está omisión como objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de la sanción procedente, su duración si fuere el caso, así como el procedimiento que garantice al presunto infractor el derecho fundamental al debido proceso.
Debe tenerse en cuenta que en ningún caso lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal puede vulnerar las normas imperativas contenidas en la ley, pues en tal caso, debe tenerse por no escrito.
Ahora bien, el órgano competente para la imposición de sanciones será la asamblea general o el consejo de administración, éste último cuando esté creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Sobre el particular, la Ley 675 de 2001 consagró lo siguiente:
ART. 38.—Naturaleza y funciones. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes: (…)
9. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal. (…)
ART. 60.—Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.
Frente a la clase de sanciones que pueden imponerse cuando se trata de incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, establece el artículo 59 de la Ley 675 de 2001, las siguientes:
1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.
2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.
3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.
En conclusión, las sanciones podrán imponerse siempre y cuando se encuentren previstas en el reglamento de propiedad horizontal y, se respeten los procedimientos contemplados en el mismo para tal efecto, se cumpla con el debido proceso con garantía de los derechos de defensa, contradicción e impugnación.
