En época de asambleas en las propiedades horizontales, es importante tener presente que el medio probatorio establecido en el Régimen de Propiedad Horizontal, como idóneo para constatar la fidelidad de los asuntos tratados en la Asamblea es el acta suscrita, como reflejo fiel de lo ocurrido en la reunión.
Habiendo sesionado la asamblea, debe darse estricto cumplimiento a lo normado en el artículo 47 de la ley 675 de 2001, esto es, elaborar el acta correspondiente, suscribirla y proceder a su publicación, con el fin de garantizar que toda persona habitante, residente o integrante de la persona jurídica, conozca las decisiones que en cualquier sentido puedan afectarlo.
Entre los requisitos de carácter adjetivo y de orden legal que debe contener el acta, está el aval o firma del Presidente y Secretario de la Asamblea. Así mismo, para garantizar que pueda ser oponible a terceros, se requiere la publicación del acta en los términos del artículo mencionado, ya que este documento constituye la prueba tanto para su exigibilidad cómo para poder demandar las decisiones tomadas.
Establece la norma que la publicación debe efectuarse dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión. El administrador debe poner a disposición de los propietarios del edificio o conjunto copia completa del texto del acta en el lugar determinado como sede de la administración, e informar tal situación a cada uno de los copropietarios. Igualmente dejar constancia en el libro de las actas sobre la fecha y lugar de la publicación.
En cuanto a la posibilidad de impugnar, cuando las decisiones de la asamblea general de propietarios no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal; el administrador, el revisor fiscal o los propietarios de bienes privados, podrán intentar la impugnación dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta.
Teniendo en cuenta que el término para impugnar se cuenta desde la fecha en que se publique o comunique el acta, al no cumplirse con tal obligación, se estaría coartando la posibilidad de quienes inconformes con las decisiones tomadas, pudieran impugnar ante la autoridad competente, al tenor de lo dispuesto por el artículo 49 de la Ley 675 de 2001.
Sobre este particular, la jurisprudencia de la Corte Constitucional, ha señalado que la propiedad horizontal está concebida como un régimen jurídico especial de derecho de dominio en el cual los copropietarios tienen reguladas sus obligaciones y derechos en el Reglamento de la Copropiedad y en la misma Ley; en tales preceptivas también se encuentran señalados los órganos de administración y dirección que deben guiar sus actuaciones, su composición, funcionamiento y forma de tomar decisiones. La jurisprudencia ha dispuesto que los órganos de administración y decisión de la copropiedad por razón de los intereses sociales que regentan, se asimilan a autoridades, pues toman decisiones que afectan a los copropietarios y residentes.Como autoridades pues, los órganos de administración en el ámbito de la copropiedad, están obligados a observar los procedimientos que dicta el reglamento y la ley para el trámite de las decisiones, de manera que inobservarlos puede afectar el derecho a un debido proceso.
Así pues, la Corte Constitucional ha sostenido que como la copropiedad tiene sus propios procedimientos establecidos en la ley, quienes la representan deben observar tales mandatos bajo pena de violar el derecho al debido proceso. En los casos en que no se elabore, firme y/o publique el acta de la asamblea en el tiempo que dispone la Ley y en consecuencia no pueda ser impugnada, se infringe de esa manera el derecho fundamental al debido proceso, que supone aún para los particulares el deber de obedecer al conjunto de trámites y normas que regulan una determinada actividad o procedimiento. Como lo ha sostenido la jurisprudencia de esa Corporación, no es simplemente una garantía exigible del Estado sino que los particulares, están obligados por la Constitución a observar las reglas del debido proceso, siendo un derecho fundamental de la persona.
