MULTAS POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS 

La Ley 675 de 2001 consagró la posibilidad de imponer sanciones ante el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias consagradas en la ley o en el reglamento, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que éstos deban responder en los términos de la ley, en todo caso, con el lleno de los requisitos establecidos.

El órgano competente para este efecto será la asamblea general o el consejo de administración, éste último cuando esté creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad.

Dentro de las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, la norma establece la posibilidad de imponer multas, en los siguientes términos:

«Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.»

No obstante lo anterior, para su imposición, es necesario que el reglamento de propiedad horizontal consagre expresamente las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, su duración, así como el procedimiento que garantice al presunto infractor el derecho fundamental al debido proceso; teniendo en cuenta que en ningún caso las disposiciones contenidas en el reglamento podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en la ley, so pena de tenerse por no escritas. En este tema resulta de especial importancia, hacer énfasis en la obligatoriedad de garantizar el debido proceso del presunto infractor, que se traduce en el respeto a sus derechos a la defensa, a presentar pruebas y controvertir las que se alleguen en su contra, a impugnar la sanción y en general en obtener las garantías necesarias para asegurar un resultado justo, equitativo y que le permitan la oportunidad de ser oído y hacer valer sus alegatos y pretensiones legítimas.

Sobre el particular, ha sostenido la Corte Constitucional que la garantía del debido proceso aplica incluso en las actuaciones adelantadas por particulares y debe ser observada por quienes tienen la potestad de aplicar sanciones, como es el caso de la propiedad horizontal, en este sentido esa corporación se pronunció mediante sentencia T-543 de 1999:

«El debido proceso en las actuaciones particulares. La garantía del debido proceso ha sido establecida en favor de la persona, de toda persona, cuya dignidad exige que, si se deducen en su contra consecuencias negativas derivadas del ordenamiento jurídico, tiene derecho a que su juicio se adelante según reglas predeterminadas, por el tribunal o autoridad competente y con todas las posibilidades de defensa y de contradicción, habiendo sido oído el acusado y examinadas y evaluadas las pruebas que obran en su contra y también las que constan en su favor.

No podría entenderse como semejante garantía, reconocida al ser humano frente a quien juzga o evalúa su conducta, pudiera ser exigible únicamente al Estado. También los particulares, cuando se hallen en posibilidad de aplicar sanciones o castigos, están obligados por la Constitución a observar las reglas del debido proceso, y es un derecho fundamental de la persona procesada la de que en su integridad, los fundamentos y postulados que a esa garantía corresponden le sean aplicados. Por eso, ante las vulneraciones o amenazas para el ejercicio de ese derecho fundamental, cabe la acción de tutela.» (negrilla fuera de texto)

Por otra parte, debe tenerse en cuenta que por expreso mandato de la Ley, las sanciones no son objetivas, significa que para su imposición debe valorarse la intencionalidad de la conducta, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y finalmente, para la estimación de la sanción deben consultarse los criterios de proporcionalidad y graduación, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.

Finalmente, establece nuestra legislación la posibilidad para el sancionado de impugnar las sanciones que le hayan sido impuestas, dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la sanción por parte del administrador. Es en este momento donde cobra relevancia el que se hayan respetado todos los derechos del infractor y brindado todas las garantías constitucionales, legales y reglamentarias en el trámite de imposición de la sanción, considerando el desgaste y las consecuencias que conllevaría la revocatoria de la sanción por parte de la juez.

En conclusión, las multas podrán imponerse siempre y cuando las obligaciones y sanciones se encuentren consagradas en el reglamento de propiedad horizontal, se respeten los procedimientos contemplados en el mismo para tal efecto, se cumpla con el debido proceso y se respeten los derechos de defensa, contradicción e impugnación.

NOTA: Por favor no responda a esta dirección de correo, ya que no se encuentra habilitada para recibir mensajes. El presente documento no compromete en modo alguno a Copropiedades.com.co. Será responsabilidad exclusiva del destinatario acoger el presente concepto, así como su interpretación y uso. El contenido de este boletín es de carácter informativo, por lo tanto para la toma de decisiones sobre casos particulares, se recomienda la asesoría de un profesional en la materia.

La entrada MULTAS POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS se publicó primero en Copropiedades.

¿Puede la Copropiedad imponer una multa a un propietario por no asistir a la asamblea?

La respuesta es SI, lo puede hacer «previo cumplimiento de los requisitos establecidos y las garantías para el sancionado», a las cuales nos referiremos a continuación.

Una de las sanciones más frecuentes en propiedad horizontal es la multa que se impone a los propietarios de bienes privados que no asisten a la Asamblea de Propietarios, la cual se establece con la finalidad de asegurar la comparecencia de los copropietarios a la reunión o la designación de apoderados que los representen. No obstante, muchas veces esta práctica se realiza omitiendo las formalidades y requisitos que establece la Constitución, la Ley de propiedad horizontal y el reglamento, lo cual afecta la efectividad y validez de la sanción.

Erróneamente en algunos casos se ha considerado que estas multas deben imponerse de manera automática por el solo hecho de faltar a la asamblea, sin tener en cuenta que, en primer lugar, la multa debe estar consagrada en el reglamento de la copropiedad para que pueda ser aplicada y segundo, debe agotarse un procedimiento antes de sancionar.

I. CUANDO PROCEDE

Establece la Ley 675 de 2001 la posibilidad de imponer sanciones ante el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias consagradas en la ley o en el reglamento, en todo caso, con el lleno de los requisitos establecidos.

Al respecto, la mencionada Ley consagra que todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en la asamblea, deliberar y a votar en ella.

Así las cosas, para poder imponer sanción por inasistencia a la asamblea (ordinaria o extraordinaria), será necesario que el reglamento de propiedad horizontal consagre la inasistencia a estas reuniones como una de las obligaciones y conductas que serán objeto de sanción, así mismo que establezca específicamente las sanciones que procederán en este caso (multa u otra).

II. ÓRGANO COMPETENTE

El órgano competente para este efecto será la asamblea general o el consejo de administración, éste último cuando exista y se le haya atribuido esta facultad en el reglamento de propiedad horizontal.

III. SANCIONES APLICABLES

La sanción aplicable será la establecida en el reglamento de propiedad horizontal, que para el caso de las multas, no podrá exceder 2 veces el valor de las expensas mensuales a cargo del sancionado. Debe tenerse en cuenta que si el reglamento establece multas por un monto superior, estas se tendrán por no escritas, toda vez que en ningún caso las disposiciones contenidas en el reglamento podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en la ley.

De manera taxativa se encuentran establecidas en la norma las siguientes sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias:

Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.

Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.

Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.

IV. DEBIDO PROCESO

El procedimiento aplicable para la imposición de la sanción será el establecido en el reglamento de la propiedad horizontal. Es preciso que se realice la notificación del proceso sancionatorio, brindándole la oportunidad al propietario de presentar descargos y las pruebas que pretenda hacer valer, cumplir con el debido proceso y respetar los derechos de defensa, contradicción e impugnación.

En este tema resulta de especial importancia, hacer énfasis en la obligatoriedad de garantizar el debido proceso del presunto infractor, que se traduce en el respeto a sus derechos a la defensa, a presentar pruebas y controvertir las que se alleguen en su contra, a impugnar la sanción y en general en obtener las garantías necesarias para asegurar un resultado justo, equitativo y que le permitan la oportunidad de ser oído y hacer valer sus alegatos y pretensiones legítimas.

V. GRADUACIÓN DE LA SANCIÓN

Por otra parte, debe tenerse en cuenta que por expreso mandato de la Ley, las sanciones no son objetivas, significa que para su imposición debe valorarse la intencionalidad de la conducta, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y finalmente, para la estimación de la sanción deben consultarse los criterios de proporcionalidad y graduación, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.

Lo anterior significa que las multas no son automáticas, el órgano competente, bien sea la asamblea o el consejo deberá valorar los argumentos planteados por el propietario a fin de establecer si existe o no una justa causa y con base en ello decidir la sanción aplicable.

VI. EFECTIVIDAD DE LA SANCIÓN

Es competencia del administrador, hacer efectivas las sanciones que hayan sido impuestas por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.

VII. IMPUGNACIÓN

Finalmente, establece nuestra legislación la posibilidad para el sancionado de impugnar las sanciones que le hayan sido impuestas, dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la sanción por parte del administrador. Es en este momento donde cobra relevancia el que se hayan respetado todos los derechos del infractor y brindado todas las garantías constitucionales, legales y reglamentarias en el trámite de imposición de la sanción, considerando el desgaste y las consecuencias que conllevaría la revocatoria de la sanción por parte del juez.

La entrada MULTA POR NO ASISTIR A LA ASAMBLEA se publicó primero en Copropiedades.

Una de las sanciones más frecuentes en propiedad horizontal es la multa que se impone a los propietarios de bienes privados que no asisten  a la Asamblea General, la cual se establece con la finalidad de asegurar la comparecencia de los copropietarios a la reunión o la designación de apoderados que los representen, con el fin de asegurar un Quórum que permita tomar decisiones.

No obstante, muchas veces esta práctica se realiza omitiendo las formalidades y requisitos que establece la Constitución, la Ley de propiedad horizontal y el reglamento, lo cual afecta la efectividad y validez de la sanción.  

A continuación se presentan algunos de los requisitos para la imposición de sanciones, siendo lo principal que la posibilidad de imponer sanciones por inasistencia a la asamblea se encuentre consagrada en el reglamento de la copropiedad y que se agote el procedimiento correspondiente antes de sancionar.

¿Cuándo procede?

Establece la Ley 675 de 2001 la posibilidad de imponer sanciones ante el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias consagradas en la ley o en el reglamento,  en todo caso, con el lleno de los requisitos establecidos.

Al respecto, la mencionada Ley consagra que todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en la asamblea, deliberar y a votar en ella.

Así las cosas, para poder imponer sanción por inasistencia a la asamblea (ordinaria o extraordinaria), será necesario que el reglamento de propiedad horizontal consagre la inasistencia a estas reuniones como una de las obligaciones y conductas que serán objeto de sanción, así mismo que establezca específicamente las sanciones que procederán en este caso (multa u otra).

¿Cuál es el órgano competente?

El órgano competente para este efecto será la asamblea general o el consejo de administración, éste último cuando exista y se le haya atribuido esta facultad en el reglamento de propiedad horizontal.

¿Cuáles son las sanciones aplicables?

La sanción aplicable será la establecida en el reglamento de propiedad horizontal, que para el caso de las multas, no podrá exceder 2 veces el valor de las expensas mensuales a cargo del sancionado. Debe tenerse en cuenta que si el reglamento establece multas por un monto superior, estas se tendrán por no escritas, toda vez que en ningún caso las disposiciones contenidas en el reglamento podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en la ley.

De manera taxativa se encuentran establecidas en la norma las siguientes sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias:

Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.

Debido Proceso

El procedimiento aplicable para la imposición de la sanción será el establecido en el reglamento de la propiedad horizontal. Es preciso que se realice la notificación del proceso sancionatorio, brindándole la oportunidad al propietario de presentar descargos y las pruebas que pretenda hacer valer, cumplir con el debido proceso y respetar los derechos de defensa, contradicción e impugnación.

En este tema resulta de especial importancia, hacer énfasis en la obligatoriedad de garantizar el  debido proceso del presunto infractor, que se traduce en el respeto a sus derechos a la defensa, a presentar pruebas y controvertir las que se alleguen en su contra, a impugnar la sanción y en general en obtener las garantías necesarias para asegurar un resultado justo, equitativo y que le permitan la oportunidad de ser oído y hacer valer sus alegatos y pretensiones legítimas.

Graduación de la sanción

Por otra parte, debe tenerse en cuenta que por expreso mandato de la Ley, las sanciones no son objetivas, significa que para su imposición debe valorarse la intencionalidad de la conducta, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y finalmente, para la estimación de la sanción deben consultarse los criterios de proporcionalidad y graduación, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.

Lo anterior significa que las multas no son automáticas, el órgano competente, bien sea la asamblea o el consejo deberá valorar los argumentos planteados por el propietario a fin de establecer si existe o no una justa causa y con base en ello decidir la sanción aplicable.

Efectividad de la sanción

Es competencia del administrador, hacer efectivas las sanciones que hayan sido impuestas por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.

Impugnación

Finalmente, establece nuestra legislación la posibilidad para el sancionado de impugnar las sanciones que le hayan sido impuestas, dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la sanción por parte del administrador. Es en este momento donde cobra relevancia el que se hayan respetado todos los derechos del infractor y brindado todas las garantías constitucionales, legales y reglamentarias en el trámite de imposición de la sanción, considerando el desgaste y las  consecuencias que conllevaría la revocatoria de la sanción por parte del juez.

La entrada ¿SE PUEDEN IMPONER SANCIONES A LOS COPROPIETARIOS QUE NO ASISTIERON A LA ASAMBLEA? se publicó primero en Copropiedades.