DESPEGA EL SALVAVIDAS PARA PERSONAS NATURALES EN QUIEBRA

La ministra de Justicia, Ruth Stella Correa, explica cómo funcionará el Régimen de Insolvencia para personas naturales.

¿Quiénes son los beneficiarios de esta norma?

Beneficia a los deudores de buena fe que se encuentren en graves dificultades para cumplir con sus obligaciones, para que tengan un nuevo aire con la refinanciación de sus créditos. Y cuando esto no sea posible, para que paguen sus deudas hasta las posibilidades de su patrimonio. Beneficia a todas las personas particulares que no se dediquen profesionalmente al comercio: un trabajador, un profesor, una madre cabeza de hogar, el consumidor y el ciudadano de a pie.

¿A partir de cuándo un colombiano puede acudir a un centro de conciliación para acogerse a la ley?

El decreto se firmó el 21 de diciembre del año pasado; es decir, ya está vigente. Si el ciudadano va a ir directamente ante un notario, este es quien directamente adelantará el proceso, se puede hacer ya. Si decide acudir a un promotor o liquidador de la Superintendencia de Sociedades, este ya está habilitado para adelantar el trámite. Caso diferente es si el deudor decide acudir a un centro de conciliación. Tanto los gratuitos como los remunerados deben hacer antes un curso de capacitación, y la entidad debe estar registrada en el Ministerio.

¿La posibilidad de acogerse al Régimen de Insolvencia tiene un plazo determinado? La persona que esté en esta situación puede acogerse en cualquier época. Lo que no puede pasar es que se convierta en una conducta recurrente. Si alguien se acogió a la Ley de Insolvencia para no comerciantes en algún momento, deberán pasar por lo menos 10 años desde el momento en que se hizo el trámite para que vuelva a solicitarlo. Es un mecanismo extraordinario.

¿En qué casos se puede acudir al desembargo de bienes que son patrimonio familiar o inembargables?

La figura de la inembargabilidad se va a respetar. Sin embargo, se prevén algunas situaciones concretas que ya están contempladas en la ley.

¿Pierden los acreedores con esta norma? No. El régimen también beneficiará a los acreedores, pues encuentran una nueva alternativa de recuperar deudas que ya daban por perdidas.

Fuente: http://www.portafolio.co/economia/ley-quiebras

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LÍMITE A LA RESPONSABILIDAD SOLIDARIA DE CONTRATISTAS Y COPROPIEDAD

En desarrollo del objeto social de la propiedad horizontal, surge la necesidad de contratar con terceros la ejecución de ciertas actividades para el funcionamiento, conservación, seguridad, uso, entre otros, de la Copropiedad; lo cual puede llevar a que dicho tercero o contratista le incumpla a sus propios trabajadores en el pago de las obligaciones de tipo laboral, con ocasión de su insolvencia o simplemente por la irresponsabilidad del tercero contratado, ante lo cual surge el interrogante si puede resultar comprometida la responsabilidad de la Copropiedad.

Al respecto, es preciso establecer si los trabajadores al servicio de un contratista independiente desarrollan: 1) labores que tengan relación con el objeto social de la propiedad horizontal o 2) si por el contrario, se trata de labores ajenas a las actividades normales de la contratante.

De conformidad con nuestra legislación, a pesar de que los trabajadores sean vinculados por un contratista independiente, cuando la obra realizada guarda relación con el objeto social de la empresa para la cual prestaron sus servicios, los trabajadores tienen la posibilidad de reclamar a esta última el pago de sus acreencias laborales.

En el caso de las Copropiedades, es sabido que cada vez más acuden a este tipo de modalidades de tercerización para la prestación de servicios de vigilancia, limpieza, servicios generales, etc., labores que de manera directa no guardan relación con el objeto social de aquellas, pero que resultan imprescindibles para su adecuado funcionamiento.

Sobre el particular, la Corte Constitucional en sentencia C-593 del veinte de agosto de 2014, con ponencia del magistrado Jorge Ignacio Pretelt, reiteró la existencia de solidaridad en el pago de obligaciones laborales solo en el caso en que se tercericen funciones propias de la empresa, y declaró exequible el aparte demandado del siguiente artículo:

ARTICULO 34. CONTRATISTAS INDEPENDIENTES. 1o) Son contratistas independientes y, por tanto, verdaderos patronos y no representantes ni intermediarios, las personas naturales o jurídicas que contraten la ejecución de una o varias obras o la prestación de servicios en beneficios de terceros, por un precio determinado, asumiendo todos los riesgos, para realizarlos con sus propios medios y con libertad y autonomía técnica y directiva. Pero el beneficiario del trabajo o dueño de la obra, a menos que se trate de labores extrañas a las actividades normales de su empresa o negocio, será solidariamente responsable con el contratista por el valor de los salarios y de las prestaciones e indemnizaciones a que tengan derecho los trabajadores, solidaridad que no obsta para que el beneficiario estipule con el contratista las garantías del caso o para que repita contra él lo pagado a esos trabajadores.

2o) El beneficiario del trabajo o dueño de la obra, también será solidariamente responsable, en las condiciones fijadas en el inciso anterior, de las obligaciones de los subcontratistas frente a sus trabajadores, aún en el caso de que los contratistas no estén autorizados para contratar los servicios de subcontratistas.

En esta providencia correspondió a la Corte analizar si la expresión «a menos que se trate de labores extrañas a las actividades normales de su empresa o negocio», contenida en la norma transcrita, desconocía el derecho de igualdad, al distinguir, para efectos de la aplicación de la solidaridad de aquél que se beneficia con una obra, entre los trabajadores que realizan labores propias del giro ordinario de los negocios de la empresa, y aquellos que desarrollan tareas ajenas.

Tal expresión fue declarada exequible por la Corte, al considerar que resulta razonable y proporcionado hacer distinción en ese sentido, y además lo justifica por cuanto, lo que busca la norma es proteger al trabajador de posibles encubrimientos de verdaderas relaciones laborales a través de contratistas independientes. En otras palabras, lo que persigue el legislador es diferenciar y hacer viables los derechos de los trabajadores contratados por terceros, que desarrollan actividades propias y misionales de la empresa beneficiada, a través de la imposición de su responsabilidad solidaria en el pago de los salarios y demás prestaciones sociales.

Fuente: http://www.corteconstitucional.gov.co/comunicados/No.%2033%20comunicado%2020%20de%20agosto%20de%202014.pdf

NOTA: Por favor no responda a esta dirección de correo, ya que no se encuentra habilitada para recibir mensajes. El presente documento no compromete en modo alguno a Copropiedades.com.co Será responsabilidad exclusiva del destinatario acoger el presente concepto, así como su interpretación y uso. El contenido de este boletín es de carácter informativo, por lo tanto para la toma de decisiones sobre casos particulares, se recomienda la asesoría de un profesional en la materia.

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Actualmente está para sanción presidencial el Proyecto de Ley Estatutaria que reglamenta el ejercicio del derecho fundamental de petición, que se convierte en una de las herramientas jurídicas con que cuenta el ciudadano o un grupo de ciudadanos para lograr hacer efectivos sus derechos, razón por la cual presentamos un modelo que puede ser de utilidad a la hora de solicitar información, reclamar, y en general hacer peticiones:

MODELO DE DERECHO DE PETICIÓN

(interés particular)

__________ (Ciudad y fecha. Se requiere una copia radicada con sello y fecha de recibido, para contar los términos de respuesta) 

Señor(es): Nombre Cargo Entidad (designar la autoridad a la que se dirige)  Ciudad

REF: DERECHO DE PETICIÓN

__________ , identificado(a) como aparece al pie de mi firma, con residencia y domicilio en la ciudad de __________, actuando en (nombre propio o en representación de xx ) , en ejercicio del Derecho de Petición consagrado en el art 23 de la Constitución Política de Colombia, respetuosamente me dirijo a su despacho con el fin de formular derecho de petición, con fundamento en los siguientes:

HECHOS

PRIMERO. Que el día ________ del mes de ________ del año _________…(Relacionar los hechos que dan lugar al Derecho de Petición, indicando las circunstancias de tiempo, modo y lugar.)

SEGUNDO. __________ (Relacionar cada uno de los hechos de manera separada). 

TERCERO. __________

OBJETO DE LA PETICIÓN

Con base en los anteriores hechos, y teniendo en cuenta que de acuerdo al derecho que me otorga la ley a recibir una información cierta, transparente, suficiente y oportuna, solicito a usted por medio del derecho que me confiere la Constitución Nacional mediante le presente Derecho de Petición lo siguiente:

PRIMERO: __________ (Describir con claridad y precisión lo que se solicita) 

SEGUNDO: __________ (En caso de que sean varias solicitudes)

FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO

__________ (Indicar las razones en las que fundamenta su petición)

PRUEBAS

Ténganse como pruebas las siguientes:

Documentales:

a) Copia de representación legal y cédula de ciudadanía b) __________

(Anexar los documentos que respalden o prueben los hechos que motivaron el derecho de petición.) 

ANEXOS

Me permito anexar a esta petición los documentos indicados en las pruebas.(relacione los requisitos exigidos y necesarios para resolver la petición, así como los documentos que desee presentar para iniciar el trámite)poder, (si se actúa a través de apoderado, lo cual no es necesario)

NOTIFICACIONES

Recibiré notificaciones en la dirección __________ de __________. E-mail: Fax:

Atentamente,

(Firma) Nombre del peticionario: __________ Cédula: __________ De __________ Dirección: __________ Teléfono: __________ Dirección electrónica: __________ 

CC. __________ (Puede dirigirse copia al organismo de control correspondiente) 

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En todo caso, es importante tener presente el cumplimiento previo de las normas urbanísticas vigentes, del Reglamento de la Copropiedad y de las obligaciones específicas que consagró la Ley 675 de 2001 para los propietarios de bienes de dominio particular con el propósito de garantizar la seguridad y solidez de la edificación, esto es:

1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.

2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.

3. El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Al propietario del piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.

4. Las demás previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

De acuerdo con lo anterior es importante que en ningún caso la obra pueda comprometer la seguridad y solidez del edificio, dar cumplimiento a las normas urbanísticas vigentes y contar con la licencia correspondiente, en caso de que se requiera; Garantizar condiciones de seguridad y salubridad; Cumplir con el Reglamento de propiedad horizontal, en cuanto a horarios, autorizaciones, especificaciones constructivas, entre otras y finalmente, el propietario del inmueble que ejecuta la obra, deberá adoptar todas las medidas necesarias para prevenir los daños que se puedan llegar a ocasionar a la copropiedad y a terceros y en caso de presentarse, asumir la reparación de los daños ocasionados.

OBRAS QUE REQUIEREN LICENCIA URBANÍSTICA

Cuando se va a realizar una construcción es preciso verificar si se requiere licencia urbanística, que consiste en una autorización previa para adelantar obras de construcción y demolición de edificaciones expedida por el curador urbano o la autoridad municipal competente, en cumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación adoptadas en el Plan de Ordenamiento Territorial, en los instrumentos que lo desarrollen o complementen, en los Planes Especiales de Manejo y Protección (PEMP) y en las leyes y demás disposiciones que expida el Gobierno Nacional.

Tratándose de inmuebles construidos se requiere licencia para reforzarlo, modificarlo, ampliarlo o adecuarlo a otro uso; igualmente para el cerramiento de cualquier inmueble.

Existen diferentes clases de licencias urbanísticas, entre ellas, la de urbanización, parcelación, subdivisión, construcción, intervención y ocupación del espacio público.

Por su parte, la licencia de construcción es la autorización para adecuar un predio con edificaciones o construcciones a la reglamentación vigente. Esta licencia se debe obtener en caso de:

OBRA NUEVA: Es la autorización para desarrollar obras en un terreno no construido.

AMPLIACIÓN: Es la autorización para aumentar el área construida en edificaciones ya existentes que tengan licencia de construcción.

ADECUACIÓN: Es la autorización para cambiar el uso de una edificación o parte de ella, sin alterar la construcción original.

MODIFICACIÓN: Es la autorización para cambiar el diseño arquitectónico o estructural de una edificación ya existente sin aumentar el área construida.

RESTAURACIÓN: Es la autorización para desarrollar obras con el fin de recuperar y adecuar una edificación declarada como bien de interés cultural o parte de ella, manteniendo su uso original o permitiendo el desarrollo de otro garantizando su conservación.

DEMOLICIÓN: Es la autorización para derribar total o parcialmente una o varias edificaciones existentes en uno o varios predios. Esta modalidad de licencia deberá tramitarse de manera simultánea con otra modalidad.

CERRAMIENTO: Es la autorización para encerrar de manera permanente un predio de propiedad privada.

OBRAS QUE NO REQUIEREN LICENCIA

Por otra parte, NO se requiere licencia cuando se trate de obras de mantenimiento o de reparaciones locativas.

Se entiende por reparaciones o mejoras locativas aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas.

Están incluidas dentro de las reparaciones locativas, entre otras, las siguientes obras: el mantenimiento, la sustitución, restitución o mejoramiento de los materiales de pisos, cielorrasos, enchapes, pintura en general, y la sustitución, mejoramiento o ampliación de redes de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas. Sin perjuicio de lo anterior, quien ejecuta la obra se hace responsable de:

1. Cumplir con los reglamentos establecidos para la propiedad horizontal y las normas que regulan los servicios públicos domiciliarios.

2. Prevenir daños que se puedan ocasionar a terceros y en caso de que se presenten, responder de conformidad con las normas civiles que regulan la materia.

3. Cumplir con los procedimientos previos, requisitos y normas aplicables a los inmuebles de conservación histórica, arquitectónica o bienes de interés cultural.

Finalmente, el artículo 75 de la Ley 675 de 2001, consagra que las reformas internas en los inmuebles privados que no incidan en la estructura y funcionamiento de la unidad inmobiliaria cerrada no requerirán de autorización previa por parte de los órganos administradores.  

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Por considerarlo de interés para el ejercicio de su gestión como administrador de propiedad horizontal, compartimos apartes del concepto 102074 del 19 de mayo de 2015 emitido por la Superintendencia de Industria y Comercio, mediante el cual absuelve una consulta relacionada con el área privada construida de un inmueble y el deber de informarla por parte del constructor. Es importante tener presente que este tipo de conceptos no tienen carácter vinculante

CONSULTA

Una compradora manifiesta que firmó una promesa de compraventa de un apartamento de 52 metros cuadrados, pero que en realidad tiene 45 metros, pues los 7 metros restantes corresponden a las columnas y las paredes de la zona común del edificio. Al respecto consulta:

«(…) Estoy obligada a pagar por 7 mts cuadrados que yo no voy a disfrutar ni disponer de ellos, ya que son la estructura del edificio? A sabiendas de que la promesa de venta reza: «Venta de un apartamento, quinto piso con un área de 52 mts cuadrados»? en la promesa no me explicaron que los 52 mts, (sic) me iban a quitar 7 mts para la estructura, yo contaba con esos 7 mts para disponer de ellos.». 

CONSIDERACIONES Y RESPUESTA

Atendiendo las competencias otorgadas por el Decreto 4886 de 2011 a esta Superintendencia, a continuación encontrará información que consideramos pertinente en relación con el tema consultado:

1. Información en materia de inmuebles

En relación con la información que debe suministrarse a los consumidores respecto de un bien o servicio, el artículo 23 de la Ley 1480 de 2011 dispone:

«Artículo 23. Información mínima y responsabilidad. Los proveedores y productores deberán suministrar a los consumidores información, clara, veraz, suficiente, oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea sobre los productos que ofrezcan y, sin perjuicio de lo señalado para los productos defectuosos, serán responsables de todo daño que sea consecuencia de la inadecuada o insuficiente información. En todos los casos la información mínima debe estar en castellano.»

«Parágrafo. Salvo aquellas transacciones y productos que estén sujetos a mediciones o calibraciones obligatorias dispuestas por una norma legal o de regulación técnica metrológica, respecto de la suficiencia o cantidad, se consideran admisibles las mermas en relación con el peso o volumen informado en productos que por su naturaleza puedan sufrir dichas variaciones. ….»

La norma genera la obligación de entregar información a los consumidores en todos los casos. Dicha información debe ser clara, veraz, suficiente, oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea, esto encaminado a que los consumidores dispongan de todos los instrumentos necesarios que le hagan posible la decisión de compra contando con una ilustración mínima.

De otra parte, a través de la Circular Única de la Entidad, en su Título II, se han impartido instrucciones respecto de la información que debe suministrarse a los consumidores de bienes inmuebles destinados a vivienda, en los siguientes términos:

«2.16.1 Deber de informar

«En la información que se brinde en la etapa de preventas en la sala de ventas y en los brochures o plegables que se utilicen para promover la venta de proyectos inmobiliarios, se deberá informar el área privada construida(1), sin perjuicio de que se indiquen otras áreas, como el área privada libre o las áreas comunes de uso exclusivo(2). Lo anterior sin perjuicio de que éstas puedan sufrir modificaciones como consecuencia directa de modificaciones ordenadas por la curaduría o la alcaldía competente en la expedición de la licencia de construcción.

«En caso de que no se identifique claramente el área que se está anunciando en la información o publicidad, se presumirá que es área privada construida.

«Cuando los parqueaderos de los propietarios estén ubicados en áreas comunes de uso exclusivo, se deberá informar a los consumidores que una vez constituida la propiedad horizontal, la asamblea de copropietarios, con la decisión de más del 70% del coeficiente de la copropiedad, podrá modificar la destinación de las áreas comunes de uso exclusivo.

«Así mismo, se deberá informar si el proyecto que se va a construir es o no por etapas, el valor aproximado de la cuota de administración de manera estimativa, el estrato socioeconómico que tendrá el inmueble (el cual podrá estar sujeto a modificación por parte del respectivo municipio o distrito), las características de las zonas de parqueo y, de manera general, las características de los muebles y equipos que se van a entregar y el tipo y calidad de los acabados.

«En caso de que el proyecto se realice por etapas, deberá indicar claramente qué zonas comunes se entregarán con cada etapa y el estimado de cuándo se desarrollarán las etapas posteriores, sin perjuicio de que las fechas propuestas varíen.»

«(1) Ley 675 de 2001, artículo 3: \»Área privada construida: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.\»

(…)

La Circular es clara en determinar la forma y los mecanismos mediante los cuales debe brindarse información sobre el área privada construida, sin que se entienda que la obligación debe limitarse a tales medios, es decir, establece que, en materia de información, como mínimo, se suministre en la etapa de preventas en la sala de ventas y en los brochures o plegables. De la misma manera, contempla que esa información pueda llegar a incluir otras áreas. La información puede ser modificada cuando sea ordenado por la curaduría o la alcaldía competente en la expedición de la licencia de construcción.

En relación con la consulta, la Entidad ha dejado claro que la obligación está circunscrita a que se entregue la información acerca del «área privada construida», acogiéndose a la definición de la Ley 675 de 2001, la cual determina que es la «extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales».

El folleto de «Recomendaciones y Advertencias para al Consumidor Colombiano», en relación con «área construida» define área construida:

«En esta superficie se incluirán todos los metros cuadrados que estén dentro del perímetro de la vivienda, incluye áreas de muros divisorios y de fachada, ductos y estructura (columnas o muros estructurales). Si se comparten paredes con algún vecino, el perímetro se mediará desde la mitad o eje del muro medianero.»

Esta definición tiene como objeto dar orientación al consumidor sobre la información que le sea suministrada en relación con el inmueble objeto de negociación, pero no se convierte por ese hecho en una definición de carácter vinculante, pues dentro de un proceso, sea administrativo o judicial, deberán examinarse las condiciones de negociación a efectos de determinar si existe una violación o no.

Los conflictos que se susciten frente a que es considerado como «área construida» serán del análisis del proceso que al efecto de manera particular se adelante (…)

Tenga en cuenta que cuando esta Superintendencia se ha referido al tema de área privada construida, lo ha realizado en relación con el tema de información y no con la intención de emitir una definición de carácter legal sobre el asunto.

En refuerzo de esto, debe considerarse que la Ley 675, en su artículo 26 ha establecido la manera como habrán de determinarse los coeficientes de propiedad, tema íntimamente ligado al objeto de consulta.

«ARTÍCULO 26. Determinación. Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.

«El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados. «Parágrafo. Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los factores de área privada y destinación.»

De manera generalizada la costumbre ha aceptado como definición de área construida como la parte edificada que corresponde a la suma de las superficies de los pisos. Excluye azoteas, áreas duras sin cubrir o techar, áreas de las instalaciones mecánicas y puntos fijos, las áreas de los estacionamientos y equipamientos comunales ubicadas en un piso como máximo, así como el área de los estacionamientos ubicados en semisótanos y sótanos.

En tanto no exista una definición legal o contenida en una instrucción que tenga el carácter de vinculante, el tema deberá ser examinado dentro del eventual proceso que al respecto se adelante y donde las definiciones de la costumbre o las contenidas en folletos y demás literatura especializada serán medios de ayuda para el juzgador correspondiente.

2. Acciones que pueden ejercer los consumidores

Ante el incumplimiento de las disposiciones del Estatuto del Consumidor o de las instrucciones y órdenes impartidas sobre la materia por parte de la Superintendencia de Industria y Comercio, el consumidor puede interponer ante esta Entidad, la acción jurisdiccional de protección al consumidor establecida en el numeral 3° del artículo 56 y/o las actuaciones administrativas del artículo 59 de la Ley 1480 de 2011.

(…)

Fuente: http://serviciosweb.sic.gov.co/servilinea/ServiLinea/ConceptosJuridicos/Conceptos.php

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Artículo 1°. Objeto. La presente ley tiene por objeto regular aspectos sobre los bienes comunes, la administración de las copropiedades y los temas que constituyen causa de disputas por falta de claridad normativa. Artículo 2°. Ámbito de aplicación. Las normas de la presente ley se aplican en todo el territorio colombiano, a los enajenadores, administradores, propietarios y tenedores de unidades privadas que integran un edificio o conjunto. Artículo 3°. El artículo 3° de la Ley 675 de 2001 sobre definiciones se adiciona así: Idoneidad del Administrador de Propiedad Horizontal. Es la capacidad, aptitud, calificación, habilidad y competencia que debe acreditar el Administrador para ejercer la administración de propiedad horizontal la cual se avala a través de la capacitación, la especialidad, el título y la experiencia en el área. Registro Abierto de Avaluadores y Administradores de Propiedad Horizontal. Protocolo a cargo de la Entidad Reconocida de Autorregulación de Administradores de Propiedad Horizontal. Entidades Reconocidas de Autorregulación. Son personas jurídicas, sin ánimo de lucro de derecho privado, constituidas como fundaciones, corporaciones o asociaciones que tienen a su cargo el registro, supervisión y función disciplinaria sobre los administradores de propiedad horizontal. Conserje. Persona multifuncional que estará al servicio de una copropiedad que estará a cargo de los servicios de mantenimiento, cuidado, limpieza, recepción y portería del edificio o conjunto mediante contrato laboral. Artículo 4°. El artículo 8° de la Ley 675 de 2001, tendrá un inciso 3° del siguiente contenido: Igualmente será obligatorio para la expedición del Certificado de Existencia y Representación legal de la persona jurídica, la presentación de la copia de la póliza vigente de seguros de bienes comunes de que trata el parágrafo 1° del artículo 15 de la Ley 675 de 2001 ante el funcionario o entidad competente que otorga dicho certificado. Artículo 5°. El artículo 37 de la Ley 675 de 2001 quedará así: Artículo 37. Integración y Alcance de sus Decisiones. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal. Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado. Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto. Únicamente para reuniones de Asambleas en las que se propongan decisiones que exijan mayoría calificadas según lo dispuesto en el artículo 46 de la presente ley, será obligatoria la comparecencia de todos los propietarios, representantes o delegados de Unidades privadas que integran la copropiedad. El incumplimiento a lo aquí dispuesto dará lugar a la imposición de las sanciones previstas en la presente ley o en el Reglamento de Propiedad Horizontal de conformidad con lo dispuesto en los artículos 59 y 60 de la presente ley. Artículo 6°. El artículo 39 de la Ley 675 de 2001 quedará así: Artículo 39. Reuniones. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario. Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor F iscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen, por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad. La Convocatoria a este tipo de reuniones en ningún caso se podrá realizar con una antelación inferior a cinco (5) días calendario y en caso de efectuarse por parte de los copropietarios no será necesario cumplir con lo dispuesto en el parágrafo segundo del presente artículo. Parágrafo 1°. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este. Será válida la convocatoria que se efectúe utilizando los medios electrónicos previstos en las normas sobre TIC. Para acreditar la validez de la convocatoria realizada por medios electrónicos deberá quedar prueba inequívoca de su envío. Parágrafo 2°. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes.

CAPÍTULO I Del Administrador de Propiedad Horizontal

Artículo 7°. Principios Éticos que Rigen la Actividad de Administrador de Propiedad Horizontal. La actividad de Administrador de Propiedad Horizontal deberá estar guiada por los siguientes principios básicos de ética profesional: integridad, objetividad, independencia responsabilidad, confidencialidad, observancia de las disposiciones normativas, competencia, actualización profesional, difusión y colaboración, respeto y conducta ética. Artículo 8°. Las Entidades Reconocidas de Autorregulación. Para los efectos de esta Ley las Entidades Reconocidas de Autorregulación de que trata la Ley 1673 de 2013 tendrán a cargo las mismas función es que ejerce frente a los avaluadores de bienes en materia de autorregulación y para ello tendrán las funciones disciplinaria, supervisión, vigilancia, adopción y difusión de normas y de registro definidas en el artículo 24 de la mencionada ley. Parágrafo. En materia disciplinaria, las Entidades Reconocidas de Autorregulación se constituirán en primera instancia y deberán cuidar el debido proceso consagrado en la Constitución y la ley para los procesos disciplinarios. La segunda instancia estará en cabeza de la Superintendencia de Industria y Comercio. Artículo 9°. El artículo 5° de la Ley 1673 de 2013 quedará así: Artículo 5°. Registro Abierto de Avaluadores y Administradores de Propiedad Horizontal por sus Siglas ¿RAA¿. A partir de la expedición de esta ley el Registro Abierto de Avaluadores se denominará Registro Abierto de Avaluadores y Administradores de Propiedad Horizontal (RAA) el cual estará a cargo y bajo la responsabilidad de las entidades reconocidas de autorregulación de que trata la Ley 1673 del año 2013. Artículo 10. Inscripción y requisitos de los Administradores de Propiedad Horizontal. La inscripción como Administrador de Propiedad Horizontal se acreditará ante el Registro Abierto de Avaluadores y Administradores de Propiedad Horizontal de que trata la Ley 1673 de 2013 y para ser inscrito como Administrador deberán acreditarse los siguientes requisitos: a) Acreditar la siguiente idoneidad: (i) Formación académica a través de uno o más programas académicos técnicos, tecnológicos o profesionales, debidamente reconocidos por el Ministerio de Educación Nacional que cubran: (a) Conocimientos básicos de administración y contabilidad, (b) Economía y finanzas generales y las aplicadas a la administración de propiedad horizontal, (c) conocimientos jurídicos en las áreas de derecho constitucional, civil, laboral y de policía, (d) Manejo de Resolución de Conflictos aplicando los MASC, (e) Servicio al cliente, (d) Manejo de TIC e informática y (e) Redacción y comprensión de textos; b) Indicar datos de contacto físico y electrónico para efectos de notificaciones. Corresponde al Administrador de Propiedad Horizontal mantener actualizada esta información; c) Inscribirse en el Registro Abierto de Avaluadores y Administradores de Propiedad Horizontal. Parágrafo 1°. Régimen de transición. Por única vez y dentro de un periodo de dieciocho (18) meses contados a partir de la fecha en que se acredite la primera Entidad Reconocida de Autorregulación por la ONAC Superintendencia de Industria y Comercio, los nacionales o los extranjeros autorizados por esta ley, que a la fecha de expedición de la misma se dedican a la actividad de Administradores de Propiedad Horizontal podrán inscribirse en el Registro Abierto de Avaluadores y Administradores de Propiedad Horizontal. Para ello deberán acreditar: (i) Certificación de estudios que cumpla con los contenidos académicos señalados en el inciso primero de este artículo, y (ii) experiencia, comprobada y comprobable mediante certificaciones laborales de copropiedades que esté administrando por lo menos un (1) año anteriores a la presentación de los documentos. Parágrafo 2°. Las instituciones de educación superior o técnicas o, las instituciones de educación para el trabajo y el desarrollo humano deberán expedir los títulos académicos y las certificaciones de aptitud profesional, según el caso y de acuerdo con la ley, que demuestren la adecuada formación académica de la persona natural que solicita su inscripción como Administrador de Propiedad Horizontal en el Registro Abierto de Avaluadores Artículo 11. La Ley 675 de 2001 tendrá un artículo nuevo que se identificará con el número 51 A y tendrá el siguiente contenido: Artículo 51 A. Ejercicio Ilegal de Funciones como Administrador de Propiedad Horizontal. Ejerce de forma ilegal la actividad de Administrador de Propiedad Horizontal la persona que sin el lleno de los requisitos de esta ley o de normas concordantes practique cualquier acto comprendido dentro de estas prestezas. De igual manera incurrirá en ejercicio ilegal de la actividad la persona que se anuncie como Administrador de Propiedad Horizontal mediante avisos, propaganda, anuncios profesionales, instalación de oficinas, fijación de placas murales, o en cualquier otra forma sin poseer la calidad de tal. También se considera ejercicio ilegal cuando una persona, estando debidamente inscrita en el Registro Abierto de Avaluadores y Administradores de Propiedad Horizontal, ejerza la actividad estando suspendida o se le haya cancelado su inscripción ante el RAA. Estas violaciones serán sancionadas por la Superintendente de Industria y Comercio sin perjuicio de las sanciones civiles y penales que se deriven de estas conductas. Parágrafo 1°. La persona natural o jurídica que encubra el ejercicio ilegal de Administración de Propiedad Horizontal podrá ser sancionada por la Superintendencia de Industria y Comercio. Parágrafo 2°. El funcionario público que en ejercicio de funciones públicas facilite, permita, autorice sin el lleno de los requisitos, y permita el ejercicio ilegal de Administrador de Propiedad Horizontal será sancionado disciplinariamente y se considerará su falta como grave. Artículo 12. Sanciones. La Superintendencia de Industria y Comercio podrá sancionar a los Administradores de Propiedad Horizontal registrados así: a) Con llamado de atención y anotación a la Hoja de Vida que reposa en el Registro; b) Con suspensión del permiso para ejercer la actividad hasta por el término de seis (6) meses, en los casos de faltas contra el correcto ejercicio o la ética, e igualmente, por el encubrimiento de quienes ejerzan ilegalmente la actividad de Administradores de Propiedad Horizontal; c) Con la cancelación del permiso para ejercer la actividad a quien reincida en las faltas anteriores o cometa una falta grave contra la ética o el ejercicio profesional, a juicio de las Entidades Reconocidas de Autorregulación creadas por la Ley 1673 de 2013. Artículo 13. Prohibiciones generales a los Administradores de Propiedad Horizontal. Son prohibiciones generales para los Administradores de propiedad horizontal: a) Permitir, tolerar o facilitar el ejercicio ilegal de las actividades reguladas por esta ley; b) Solicitar o aceptar dádivas o comisiones en dinero o especie para la adquisición de bienes o servicios con destino a la copropiedad; c) Ejecutar actos de violencia, malos tratos, injurias, calumnias contra compañeros de trabajo, subalternos, residentes o visitantes de la Propiedad Horizontal o copropiedad que administra; d) El reiterado e injustificado incumplimiento de las obligaciones civiles, comerciales, laborales y de actividades que haya contraído relacionadas con ocasión del ejercicio como Administrador de Propiedad Horizontal; e) Causar intencionalmente o culposamente daño o pérdida de bienes, elementos, equipos, herramientas o documentos que hayan llegado a su poder con ocasión del ejercicio como Administrador de Propiedad Horizontal; f) Incumplir u obstaculizar las decisiones disciplinarias y/o administrativas que impongan las Entidades Reconocidas de Autorregulación; g) Las demás prohibiciones incluidas en la presente ley y las normas que lo relacionan en profesiones como la Administración de Empresas, la Contaduría Pública, la Ingeniería Civil y Arquitectura. Artículo 14. Deberes generales del Administrador de Propiedad Horizontal. Los Administradores de Propiedad Horizontal tendrán entre otros los siguientes deberes para con la profesión y con sus clientes: 1. Deberá tener como imperativo el cumplimiento estricto de las normas de la Constitución y las leyes. 2. Ejercerá la actividad de Administrador de Propiedad horizontal con el mayor decoro, dignidad e integridad, manteniendo los principios éticos por encima de sus intereses y de los de su empresa. 3. Actuar con la mayor prudencia, diligencia, probidad y buena fe frente a los asuntos puestos a su cuidado. 4. Cuidar y proteger los bienes comunes, valores, documentación e información que se pongan a su cuidado en las propiedades horizontales que se pongan bajo su administración. 5. Respetar y hacer respetar las normas de convivencia que se establecen en los Estatutos de Propiedad Horizontal. 6. Como guardián de los intereses de sus clientes mantendrá absoluta reserva frente a todo asunto del cliente y con los trabajos que para él se realizan, salvo autorización escrita del cliente para su divulgación. 7. Deberá velar por el prestigio de la actividad de Administrador de Propiedad Horizontal. 8. Se abstendrá de prestar servicios profesionales a personas o entidades cuyas prácticas están por fuera de los principios éticos o de la ley. 9. Ofrecerá a sus clientes servicios de buena calidad, acatando las normas técnicas de calidad, evitando en todo momento lesionar a la comunidad. 10. Atender al público de manera ágil, cálida y expedita y mantener en todo momento una inquebrantable vocación de servicio. 11. Los demás que señale la ley y los reglamentos. Artículo 15. Inhabilidades, impedimentos e incompatibilidades de los Administradores de Propiedad Horizontal. Se consideraran inhabilitados los administradores en los siguientes casos: 1. Haber sido sancionado con declaratoria de caducidad del permiso para ejercer la actividad de Administrador de Propiedad Horizontal. 2. Haber sido sancionado por faltas graves relativas al incumplimiento de los estatutos, normas éticas y de buen gobierno. 3. Tener parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad, segundo de afinidad, primero civil con los miembros del Consejo de Administración o el fiscal en los casos en que la norma los exija. 4. Solicitar o aceptar prebendas o beneficios indebidos. 5. Aceptar o ejecutar trabajos para los cuales no se considere idóneo. 6. Las que se definan en normas complementarias. Artículo 16. Faltas ético-disciplinarias. Constituye falta ético-disciplinaria y dan lugar a sanción cualquiera de las conductas previstas en esta ley: La acción u omisión. Las faltas contra la dignidad de la actividad de Administrador de Propiedad Horizontal. La embriaguez pública reiterada o el hábito injustificado de consumo de drogas y/o estupefacientes. La provocación reiterada de riñas o escándalos públicos. El patrocino del ejercicio ilegal de la actividad de Administrador de Propiedad Horizontal. El quebrantamiento de cualquiera de los deberes y/o prohibiciones contemplados en los artículos anteriores. El incumplimiento de cualquiera de los mandatos contemplados en esta ley. Artículo 17. Clasificación de las faltas. Las faltas se clasifican en: Falta levísima: Cuando en la conducta del Administrador de Propiedad Horizontal hay culpa normal, aun cuando sea diligente en sus propios asuntos. Falta leve: Cuando haya descuido ligero del Administrador de Propiedad Horizontal al no actuar con la diligencia que suele emplear la persona cuidadosa. Falta grave: Cuando el Administrador de Propiedad Horizontal incurre en descuido inexcusable al obrar como lo hace aún la persona descuidada y negligente. Falta gravísima: Cuando haya dolo, es decir que la conducta que realice el Administrador de Propiedad Horizontal la haga con la intención deliberada y consciente de causar daño. Artículo 18. Las personas jurídicas de que trata la presente ley podrán contratar en forma directa, servicios de conserjería mediante contratos laborales para realizar actividades individuales de portería que sean compatibles con las labores de mantenimiento, cuidado, limpieza y recepción, dirigidas a velar por el bienestar de los tenedores y propietarios de las unidades privadas que lo componen, siempre que mantengan características diferentes a los servicios de seguridad y vigilancia privada reguladas por los Decretos números 2453 de 1993 y 356 de 1994 o por las normas que los modifiquen, reformen o sustituyan; estos contratos no estarán bajo la inspección, vigilancia y control de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada. Artículo 19. Características del servicio de conserjería. En ningún caso este servicio podrá estar regido por contratos civiles o comerciales de prestación de servicios o de tercerización a través de otras personas naturales o jurídicas. El conserje para todos los efectos será el trabajador y la unidad o copropiedad será el empleador directo, relación laboral que estará regida por cualquiera de las modalidades de contrato de que trata el Código Sustantivo del Trabajo y Seguridad Social. El vestido de obra o labor del conserje deberá ser completamente distinto al de los servicios de vigilancia y seguridad privada, ni podrá utilizar emblemas o símbolos que den la impresión de un servicio de esta especie. El traje puede hacer alusión a la denominación de la propiedad para la cual trabaja el conserje. El servicio que presta el conserje deberá será multifuncional, que comprenda los servicios de mantenimiento, cuidado, limpieza, recepción y/o portería. Artículo 20. El artículo 455 del Código General del Proceso se adicionará con un numeral 8, así: 8. En todo caso, la copropiedad acreedora de las cuotas de administración podrá solicitar al juez del remate, dentro de los diez días siguientes a la aprobación del mismo, el pago directo de las cuotas de administración adeudadas sobre el bien rematado con cargo a los dineros reservados por el juez, según lo dispuesto en el numeral 7 de este mismo artículo. Para tal efecto la copropiedad acreedora deberá presentar ante el juez los documentos de que trata el artículo 48 de la Ley 675 de 2001. Caso en el cual el juez solo estará obligado a pagar el capital de los últimos cinco (5) años, junto con sus intereses por mora. Artículo 21. Vigencia. La presente ley rige a partir de su promulgación y deroga todas las disposiciones que le sean contrarias.

De los señores congresistas,

MAURICIO GÓMEZ AMIN Representante a la Cámara

Fuente: http://www.camara.gov.co/portal2011/proceso-y-tramite-legislativo/proyectos-de-ley?option=com_proyectosdeley&view=ver_proyectodeley&idpry=1690

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RECLAMACIÓN DIRECTA AL CONSTRUCTOR

Considerando los inconvenientes que constantemente se presentan con ocasión de la calidad en los equipos y acabados instalados por los constructores en los inmuebles sometidos a propiedad horizontal, así como en la adquisición de otros bienes y servicios; a continuación se presenta el modelo sugerido por la Superintendencia de Industria y Comercio para efectuar reclamación directa a productores y/o proveedores, el cual se encuentra publicado en el portal de esta entidad y resulta una guía muy útil a la hora de hacer efectiva la garantía de los bienes recibidos.

Los copropietarios tienen derecho a ejecutar la garantía con la que cuentan los bienes comunes de la copropiedad, que corresponderá a diez (10) años por concepto de estabilidad de la obra y un (01) año por acabados de los bienes inmuebles. Para hacer efectiva esta garantía, es requisito de procedibilidad, previo a la presentación de una demanda por violación a las normas de protección al consumidor, surtir la reclamación directa ante el productor o expendedor.

La reclamación directa es el trámite mediante el cual el consumidor, ya sea por escrito, telefónica, verbalmente o a través de medios electrónicos, presenta un reclamo ante el productor o expendedor relacionado con la efectividad de la garantía. En este caso, el constructor deberá contestar el reclamo dentro de los 15 días hábiles siguientes a la recepción de la reclamación. También se entenderá cumplido el requisito de procedibilidad en los casos en los que el consumidor presente un acta de audiencia de conciliación emitida por cualquier centro de conciliación legalmente establecido.

De conformidad con lo anterior, si su copropiedad se encuentra dentro del término legal para hacer efectiva la garantía, el cual empieza a correr a partir de la entrega del producto, podrán solicitar por la vía de reclamación directa al constructor, que les respondan por los daños que se están ocasionando por la mala instalación y/o funcionamiento de los equipos instalados en la copropiedad. Para tal efecto la Superintendencia de Industria y Comercio sugiere el siguiente modelo:

MODELO DE RECLAMO DIRECTO

1. Enunciado

Señores PRODUCTOR Y/O PROVEEDOR Ciudad.

(Nombre del demandante), mayor de edad, identificado con cédula de ciudadanía No. (Número de documento), domiciliado en la ciudad de (domicilio del demandante), actuando en nombre propio, por medio del presente escrito me permito presentar la siguiente reclamación, con el fin de dar cumplimiento a lo establecido en el Artículo 58 Num. 5°de la Ley 1480 de 2011, la cual fundamento en los siguientes hechos: (Si se actúa a través de abogado, debe indicarse tal situación.)

2. Hechos

Los hechos deben expresarse en forma clara y precisa, numerando y clasificándolos adecuadamente, debe consignarse como mínimo, la siguiente información:

. Clase de producto adquirido o servicio que fue prestado . Lugar en donde se adquirió el producto o se prestó el servicio . Productor o proveedor del producto y/o servicio . Precio pactado y/o pagado por el producto o servicio . Defecto y/o inconformidad del consumidor con el producto y/o servicio prestado

Si se trata de un reclamo que no se relacione con la efectividad de una garantía, sino con protección contractual por la aplicación de una cláusula abusiva, debe indicarse lo siguiente:

. Tipo de contrato celebrado (por ejemplo planes vacacionales, servicios de educación, etc.) . Las cláusulas cuyo contenido estima abusivo, esto es, aquello que esté incorporado en el contrato y genere un desequilibrio injustificado en perjuicio del consumidor o que afecten el tiempo, modo y lugar en que el consumidor puede ejercer sus derechos . Demás datos relevantes e importantes que tengan relación con el caso

Si se trata de un reclamo para obtener el resarcimiento de los perjuicios derivados de la publicidad e información engañosa, usted deberá indicar los siguientes datos:

. El tipo de información que recibió, incluyendo las condiciones particulares de lo ofrecido . Motivos concretos de la inconformidad o falta de correspondencia entre lo ofrecido y lo recibido . Tenga en cuenta que deberá allegarse la prueba documental de la publicidad o información engañosa

3. Pretensiones

Formule de forma clara, separada, concreta y precisa, lo que pretende y, siempre que se tenga una pretensión económica, deberá estimarse su monto, esto es, a cuánto ascienden en moneda nacional.

Así por ejemplo, puede solicitarse:

. Que se cumpla con la garantía otorgada por el productor y/o proveedor o con la garantía legalmente exigible respecto de algún bien o servicio . Que se repare el bien . Que se cambie el bien por uno nuevo, idéntico o de similares características al adquirido . Que se devuelva el dinero pagado por la adquisición del bien o por la prestación del servicio en forma indebida . Que se declare que se vulneró un determinado derecho de un usuario o consumidor . Que se reparen los perjuicios causados por la publicidad o información engañosa o la prestación del servicio derivado de la entrega de bienes. Deberá indicarse el monto de los perjuicios

4. Finalización del reclamo

El presente documento tiene como propósito surtir la etapa de reclamo directo de que trata el Artículo 58 Num. 5°de la Ley 1480 de 2011 -Estatuto del Consumidor, para lograr satisfacer mis pretensiones. De resultar adversa su respuesta o parcialmente satisfactoria a mis intereses como consumidor, procederé a formular la acción de Protección del Consumidor, en los términos del artículo 58 del mismo Estatuto.

Cordialmente,

DATOS DEL CONSUMIDOR.

NOTA: Por favor no responda a esta dirección de correo, ya que no se encuentra habilitada para recibir mensajes. Fuente:http://www.sic.gov.co/drupal/modelo-de-reclamo-directo

El contenido de este boletín es de carácter informativo, por lo tanto para la toma de decisiones sobre casos particulares, se recomienda la asesoría de un profesional en la materia.

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(25 enero)

SUPERINTENDENCIA DE SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS

(…)

Efectuadas las anteriores precisiones, es pertinente indicarle que esta Oficina Asesora Jurídica se ha pronunciado en varios conceptos sobre el tema de la imposición de servidumbres, así:

«(…) 1. Régimen de Servidumbres en Materia de Servicios Públicos.

En este punto, es menester ratificar lo manifestado por la Oficina Asesora Jurídica, en el Concepto Unificado SSPD-OJ-2010-19, en los siguientes términos:

«…Adquisición de las servidumbres en materia de servicios públicos domiciliarios.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 117 de la ley 142 de 1994, la empresa que tenga interés en beneficiarse de una servidumbre, podrá solicitar su imposición mediante acto administrativo, o promover el proceso de imposición de servidumbres, contemplado en la ley 56 de 1981.

Ahora bien, según el artículo 57 de la ley 142 de 1994, el propietario del predio afectado por una servidumbre necesaria para prestar los servicios públicos correspondientes tendrá derecho a una indemnización de las incomodidades y perjuicios que se le causen, que será la que se determine en los términos establecidos en la Ley 56 de 1981, de acuerdo con la clase de servidumbre que se imponga.

Entonces, conforme a lo dispuesto en las normas citadas, las empresas de servicios púbicos carecen de competencia para imponer servidumbres; en esa medida, como se explica a continuación, la empresa que quiera beneficiarse de una servidumbre deberá acudir a la comisión de regulación respectiva, o adelantar el proceso judicial conforme a la ley 56 de 1981, de manera tal que una vez agotado el procedimiento de imposición de servidumbre puedan acceder a la misma con la retribución necesaria para el propietario del bien afecto a la servidumbre.

…Entidades competentes para imponer servidumbres.

De conformidad con el artículo 118 de la ley 142 de 1994, tienen competencia para imponer servidumbres por acto administrativo, las entidades territoriales y la Nación, cuando tengan competencia para prestar el servicio respectivo, y las comisiones de regulación.

No es claro sin embargo el artículo 118 de la ley 142 de 1994, cuando le asignó competencias a las entidades territoriales y a la Nación para imponer servidumbres mediante acto administrativo, en aquellos casos en que tengan competencia para prestar el servicio público respectivo. Lo anterior, por cuanto las competencias de las autoridades administrativas deben estar expresamente señaladas en la ley… y estar sometidas a un estricto régimen de responsabilidad…

De allí que, en el caso de los municipios, podría entenderse que tal competencia existe cuando sean prestadores directos de conformidad con el artículo 367 de la Constitución Política, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 6 de la ley 142 de 1994, y, en el caso de la Nación, en el supuesto del artículo 8.6 de la ley 142 de 1994, esto es, en caso de prestación directa cuando los departamentos y los municipios no tengan la capacidad suficiente para prestar los servicios públicos. También el artículo 57 de la Ley 142 autoriza a los municipios, a falta de autoridad competente, para otorgar los permisos a que se refiere el citado artículo.

De otra parte, el artículo 118 de la Ley 142 de 1994 también confiere competencia a las comisiones de regulación para imponer servidumbres mediante acto administrativo.

Si bien la norma no precisa en qué casos las comisiones de regulación tienen competencia para imponer servidumbres, de la lectura de los artículos 28, 39.4, y 73.8 de la ley 142, se puede deducir que la facultad de las comisiones en este asunto se limita a la interconexión de redes con el propósito de aumentar la cobertura de prestación de los servicios, proteger a los usuarios, garantizar la calidad y continuidad de la prestación de los servicios, y para promover la competencia y uso eficiente de la infraestructura esencial para la prestación de los mismos. (…).

De acuerdo con el texto transcrito, se puede sostener que los municipios, prestadores directos, son competentes para imponer servidumbres, en los términos de ley, así como los demás entes territoriales cuando los presten. Los demás prestadores, por su parte, podrán solicitar a las comisiones de regulación la imposición de dichas servidumbres, en los casos ya comentados o adelantar el proceso judicial correspondiente.

Ahora bien, por regla general no se accede a las servidumbres con el beneplácito del propietario del inmueble sujeto a las mismas, sino que son impuestas por vía administrativa o judicial con fundamento en la prevalencia del interés general sobre el particular, pero siempre debe mediar una indemnización. En tal sentido, el prestador de servicios públicos no está obligado a acceder al retiro de la infraestructura que pasa por un predio a solicitud de su propietario, pero si está obligado a indemnizarlo por los perjuicios que dicha servidumbre le causa. Los conflictos que surjan entre el prestador y el propietario del predio sujeto a servidumbre serán resueltos por los jueces de la República.

Teniendo en cuenta lo anterior ha de entenderse que respecto a la imposición de servidumbres en materia de servicios públicos, ha de estarse a lo dispuesto en la Ley 142 de 1994, en particular a lo manifestado en los artículos 117 y 118.

(…..)

Cordialmente,

MARINA MONTES ALVAREZ Jefe Oficina Asesora Jurídica

Fuente: http://www.superservicios.gov.co/

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El pasado 13 de julio de 2016 fue expedida la Ley 1796 por la cual se establecen medidas enfocadas a la protección del comprador de vivienda, el incremento de la seguridad de las edificaciones y el fortalecimiento de la función pública que ejercen los curadores urbanos.

Esta norma tiene gran incidencia tanto para el sector constructor como para la propiedad horizontal en general, pues pretende mayor rigurosidad en materia de seguridad en la construcción y proteger a los compradores de bienes inmuebles en caso de colapso de la edificación, lo que comprende tanto áreas privadas como comunes.

Así mismo, se fortalecen mecanismos de control a la elaboración y revisión de los diseños constructivos, a la expedición de las licencias de construcción y a la supervisión de las obras; se hacen exigibles la certificación y las garantías patrimoniales que respalden una construcción segura.

A continuación se resaltan las principales novedades contenidas en esta norma:

REVISIÓN DE DISEÑOS Y SUPERVISIÓN TÉCNICA DE LAS EDIFICACIONES

• Revisión de diseños. La revisión de los diseños estructurales de las edificaciones cuyo predio supere los 2.000 metros cuadrados de área construida, independientemente de su uso, será realizada por un profesional particular calificado para tal fin, diferente del diseñador e independiente laboralmente de él, el cual certificará el alcance de la revisión efectuada, el cumplimiento de las normatividad y firmará los planos y demás documentos técnicos. (artículo 3°)

• Supervisión Técnica. Las edificaciones cuyo predio supere los 2.000 metros cuadrados de área construida, independientemente de su uso, deberá someterse a una supervisión técnica independiente del constructor. (artículo 4°)

• Certificación técnica de ocupación. Una vez concluidas las obras y previamente a la ocupación de nuevas edificaciones, el supervisor técnico independiente deberá expedir bajo la gravedad de juramento la certificación técnica de ocupación de la respectiva obra, en el cual se certificará que la obra contó con la supervisión correspondiente y que la edificación se ejecutó de conformidad con los planos, diseños y especificaciones técnicas, estructurales y geotécnicas exigidas por el Reglamento Colombiano de Construcciones Sismo Resistentes y aprobadas en la respectiva licencia. La certificación técnica de ocupación deberá protocolizarse mediante escritura pública la cual se inscribirá en el folio de matrícula inmobiliaria del predio y de las unidades privadas resultantes de los proyectos que se sometan al régimen de propiedad horizontal. (artículo 6°)

• Sanciones. Se aplicarán multas sucesivas mensuales de 25 smlmv a los titulares de licencias de construcción, constructores responsables y enajenadores de vivienda que permitan la ocupación de edificaciones nuevas sin haber protocolizado y registrado la certificación técnica de ocupación.

• Control Urbano. Copia de las actas de la supervisión técnica independiente, así como la certificación técnica de ocupación serán remitidas a las autoridades encargadas de ejercer el control urbano en el municipio o distrito para lo de su competencia y serán de público conocimiento.

PROTECCIÓN DEL COMPRADOR DE VIVIENDA

• Obligación de amparar los perjuicios patrimoniales. Sin perjuicio de la garantía legal de la que trata el estatuto del consumidor, en el evento que dentro de los diez (10) años siguientes a la expedición de la certificación Técnica de Ocupación de una vivienda nueva, el edificio amenaza ruina, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo, o por vicio de los materiales, el constructor o el enajenador de vivienda nueva, estará obligado a cubrir los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios que se vean afectados, a través de su patrimonio, garantías bancarias, productos financieros o seguros, entre otros. (artículo 8°)

• La obligación de amparar los perjuicios patrimoniales aplicará a las nuevas unidades de vivienda en los proyectos que se sometan al régimen de propiedad horizontal, unidades inmobiliarias cerradas, loteo individual o cualquier otro sistema que genere diferentes unidades inmobiliarias para transferirlas a terceros cuando se trate de cinco (5) o más unidades habitacionales. En los proyectos de uso mixto que incluyan vivienda, también será exigible para todas las unidades de vivienda. (artículo 9°)

• Obligación de notarios y registradores. los notarios y registradores de instrumentos públicos no procederán a otorgar ni inscribir respectivamente ninguna escritura de transferencia de la propiedad inmuebles hasta tanto se cumpla con la obligación de protocolizar e inscribir la certificación técnica de ocupación. (artículo 10°)

• Registro Único Nacional de Profesionales Acreditados. Se crea el Registro Único Nacional de Profesionales Acreditados para adelantar las labores de diseño, revisión y supervisión (artículo 12°)

VIGILANCIA A CURADORES URBANOS

• Vigilancia a Curadores Urbanos. se crea en la Superintendencia de Notariado y Registro la Superintendencia Delegada para Curadores Urbanos con el fin de adelantar las funciones de vigilancia y control de curadores urbanos.

Finalmente, es importante mencionar que la Ley aplicará a los proyectos cuya licencia de construcción se radiquen en debida forma con posterioridad a la entrada en vigencia de la ley y que será necesaria la reglamentación por parte del Gobierno Nacional.

Para consultar el texto completo de la Ley 1796 de 2016, haga click en el siguiente enlace:

http://es.presidencia.gov.co/normativa/normativa/LEY%201796%20DEL%2013%20DE%20JULIO%20DE%202016.pdf

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Es importante recordar que los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal que cuenten con sistemas de transporte vertical como son los ascensores, se encuentran obligados a contratar con empresas calificadas y acreditadas por el ONAC (Organismo Nacional de Acreditación Colombiana), el diagnóstico y la revisión de los ascensores de la edificación, con el propósito de certificar su funcionamiento seguro dentro de los estándares de la Norma Técnica Colombiana y de esta manera prevenir accidentes en la copropiedad.

Debe tenerse en cuenta que cualquier persona puede acudir ante la Alcaldía de su localidad en caso de incumplimiento de lo anterior, y ésta entidad se encargará por intermedio de las inspecciones de Policía de imponer las multas correspondientes.

Si en su copropiedad, no se ha realizado oportunamente la revisión y certificación obligatoria de ascensores, le puede interesar el siguiente artículo publicado por EL TIEMPO – MI ZONA – Agosto de 2016:

FALTA CERTIFICAR EL 93% DE ASCENSORES

Según el Idiger, desde el 2014 los ascensores de Bogotá tienen que estar certificados, pero hasta la fecha solo van el 7%.

En lo que va corrido del año,  Usaquén, Chapinero y Suba son las localidades que más reportan incidentes en transporte vertical. De 321 casos ocurridos entre enero y agosto, se han atendido, según El Instituto Distrital de Riesgos y de Cambio Climático (Idiger), «223 personas atrapadas en ascensores, 3 lesionados, 2 muertos y 93 personas afectadas».

Pese a estas cifras, de las 832 visitas de verificación del estado de los ascensores realizadas por el Idiger, entre 1 de enero al 31 de julio de 2016, solo el 6.31 por ciento se encuentran certificados. Esto se debe, principalmente, por la falta de información.

Según el Idiger, «para la gente no es claro quién aplica las sanciones en caso de que el propietario tenga sus ascensores y escaleras eléctricas en mal estado. Desconocen qué empresas los certifican  y si hay un plazo para esa certificación», mencionó la entidad.

Esto se evidenció durante un foro organizado por OITEC, empresa de certificación de transporte vertical, el Organismo Nacional de Acreditación de Colombia (ONAC) y el Idiger, en el que explicaron a la comunidad sus derechos y deberes como administradores o propietarios; sin embargo, se dieron cuenta de que aún después de seis años de la aprobación del Acuerdo 470 del 2011, aún existe mucha desinformación. Además, también se evidenció que muchas personas que usan este transporte no saben que, en caso de no ver el certificado de buen estado en un ascensor, pueden denunciar en cualquier alcaldía local que su administrador no ha acatado la medida.

Por ello, el Idiger aseguró que, «es muy importante  realizar campañas de sensibilización para que la comunidad se entere de que es la alcaldía local la que sanciona, desde el 2014, por ascensores y escaleras eléctricas que no están certificados».

Además, según ONAC  solo hay ocho empresas que garanticen el óptimo funcionamiento de este tipo de transporte, las cuales se encuentran registradas en su página web. Consúltelas antes de solicitar su servicio, así evitará posibles estafas.

De modo que cuando usted haya solicitado a una de las ocho empresas certificadoras que revise su transporte vertical, exíjale los siguientes documentos que deberá tener a la mano cuando el Idiger le haga una visita de inspección, visita que no tiene costo: Certificado de Inspección del medio de transporte que usted deberá ubicar en un lugar visible al público. Cronograma anual de mantenimiento preventivo para cada medio de transporte vertical. Informe técnico y certificado de mantenimiento preventivo  y correctivo, donde se consigne la información concerniente a las evaluaciones realizadas.

Si es usted de los que viven en propiedad horizontal, y su ascensor lleva meses fuera de funcionamiento, exíjale a su administrador contratar el servicio de mantenimiento de los sistemas de transporte vertical. Además, solicítele iniciar el proceso de certificación con una empresa autorizada por la ONAC. (…)

Por: Redacción EL TIEMPO ZONA Agosto de 2016

Fuente: Redacción Mi Zona – El Tiempo

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