Esta norma deberá ser aplicada por todas las personas naturales y jurídicas que adelanten gestiones de cobranza de forma directa, por tercerización o por cesión de la obligación financiera o crediticia.

A pesar de que la norma, en estricto sentido, se refiere a los consumidores y a las relaciones de consumo, dentro de las que NO se enmarca la propiedad horizontal, el objeto principal de la normar (artículo 1), es proteger el derecho a la intimidad de las personas consagrado en el artículo 15 de la Constitución Política de Colombia; por tal razón, consideramos importante compartirla, toda vez que se trata de un derecho fundamental que debe ser garantizado en todos los ámbitos, más aun teniendo en cuenta que la vulneración de este tipo de derechos puede conducir a acciones de tutela.

A continuación, mencionamos algunas de las medidas que establece la mencionada norma:

• Canales autorizados. Contactar a los consumidores mediante los canales que estos autoricen para tal efecto, los cuales deberán ser informados y socializados previamente por parte de las entidades de cobranza con el fin de que los consumidores elijan cuáles autoriza.

• Periodicidad. Una vez establecido un contacto directo con el consumidor, este no podrá ser contactado por parte de gestores de cobranza mediante varios canales dentro de una misma semana ni en más de una ocasión durante el mismo día.

• Horarios. Las prácticas de cobranza deberán realizarse de manera respetuosa y sin afectar la intimidad personal ni familiar del consumidor, dentro del horario de lunes a viernes y de 7:00 am a 7:00 pm, y sábados de 8:00 am a 3:00 pm, excluyendo cualquier tipo de contacto con el consumidor los domingos y días festivos.

• Domicilio. Abstenerse de adelantar gestiones de cobranza mediante visitas al domicilio o lugar de trabajo del consumidor financiero o de servicios. Lo anterior, no será aplicable cuando las personas naturales y jurídicas gestores de cobranza, no cuenten con información actualizada de los canales autorizados y que los operadores de telefonía y empresas de mensajería física o electrónica reporten imposibilidad de contactar o entregar los mensajes al consumidor destinatario, todo lo cual deberá constar en el registro respectivo.

• Motivos. Las entidades que adelanten gestiones de cobranza deberán abstenerse de consultar al consumidor financiero el motivo del incumplimiento de la obligación. Lo anterior no obsta para que se consulten al deudor alternativas de pago que sean acordes con su situación financiera.

Podrá consultar el texto completo de la Ley 2300 de 2023 (Julio 10), “por medio de la cual se establecen medidas que protejan el derecho a la intimidad de los consumidores”, en el siguiente enlace:

Fuente: Gestor Normativo Función Pública

https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=213990

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CONSULTA (TEXTUAL)

Teniendo en cuenta que estamos presenciando casos de incumplimiento, por parte de copropietarios de bienes sometidos al régimen de la propiedad horizontal, del pago oportuno de servicios que se les suministran y desconocimiento de los intereses causados por los recursos así representados, con el argumento de que en el Artículo 30 de la misma ley; donde se trata el tema y la tasa a liquidar, se hace referencia solamente al «retardo en el cumplimiento del pago de expensas» y son estas sobre las cuales se legisla en otras normas, consultamos:

1.) Si los cobros que se producen por las Administraciones de estos entes, por concepto de cuotas de administración, así como por servidos de agua y energía, a través de calderas, dan lugar al cobro de intereses moratorios, solamente sobre el valor de la cuota de administración y no sobre el total de la factura.

2.) Si los montos que por tales conceptos se producen, requieren, como las cuotas, aprobación anual de las Asambleas, o basta que correspondan al valor de los consumos determinados por «medidor » o al prorrateo del monto que factura la Empresa que suministra los insumo, política que debe constar en el respectivo reglamento?

3.) Si es posible incluir en los Reglamentos, facultad de la Asamblea, de aprobar condonación de cuotas de administración e intereses causados, mediante decisión adoptada por ese órgano o por el Consejo?

CONSIDERACIONES Y RESPUESTA

Si los cobros que se producen por las Administraciones de estos entes, por concepto de cuotas de administración, así como por servidos de agua y energía, a través de calderas, dan lugar al cobro de intereses moratorios, solamente sobre el valor de la cuota de administración y no sobre el total de la factura.

Rta/ Dentro de la Ley 675 de 2001, por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal, el artículo 30 está referido al cobro de intereses sobre las expensas. En el artículo 3o se define el concepto de expensas comunes necesarias, y dentro de este concepto se contemplan los servicios públicos esenciales relacionados con estos. En conclusión, si los servicios públicos referidos por el consultante se consideran esenciales, estarían incluidos dentro del concepto de expensas comunes necesarias, y por ende, les aplicaría el artículo 30 de La Ley 675 de 2001.

A continuación los artículos 3o y 30 de La Ley 675 de 2001:

«ARTÍCULO 3g. Definiciones. Reglamentado por el Decreto Nacional 1060 de 2009. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones:

Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.

ARTÍCULO 30. Incumplimiento en el pago de expensas. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.

Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.

PARÁGRAFO. La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios (Negrilla añadida)

Si los montos que por tales conceptos se producen, requieren, como las cuotas, aprobación anual de las Asambleas, o basta que correspondan al valor de los consumos determinados por «medidor» o al prorrateo del monto que factura la Empresa que suministra los insumos, política que debe constar en el respectivo reglamento?

Rta/ La forma como se distribuya el valor de estos servicios será una decisión de la Asamblea de copropietarios y sería ideal que se incluyera en el reglamento de propiedad horizontal, teniendo en cuenta lo descrito en el numeral 6o del artículo 38 de La Ley 675 de 2001 que dice:

«ARTÍCULO 38. Naturaleza y funciones. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:

6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal».

Si es posible incluir en los Reglamentos, facultad de la Asamblea, de aprobar condonación de cuotas de administración e intereses causados, mediante decisión adoptada por ese órgano o por el Consejo?

Rta/ La condonación de expensas y de intereses moratorios no está descrita en la Ley 675 de 2001, sin embargo, corresponderá a una decisión de la Asamblea de copropietarios y sería ideal que en el reglamento de propiedad horizontal se incluyera el procedimiento respecto de este tema, teniendo en cuenta lo establecido en la Ley 675 de 2001 y en otras normas legales o reglamentarias (como las descritas en el Código Civil), en relación con la prescripción de obligaciones. Al respecto el numeral 6o del artículo 38 de la Ley 675 de 2001 dice:

«ARTÍCULO 38. Naturaleza y funciones. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:

(…) 6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal».

En conclusión, es la asamblea de copropietarios la que debe estipular en sus reglamentos, la forma como deben reglarse las relaciones entre la copropiedad y los copropietarios, en dicho reglamente deberá estipularse la tasa de interés, la forma de cobro, el valor de las expensas y sus componentes; de tal manera que si en una copropiedad dichas cosas no se han reglamentado, puede realizarse mediante decisiones de la asamblea.

Podrá consultar el concepto en el siguiente enlace:

http://www.ctcp.gov.co/conceptos/2019

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NORMA ACUSADA

LEY 675 de 2001

ARTÍCULO 30. INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior

Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.

PARÁGRAFO. La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios. (…)

ARTÍCULO 59. CLASES DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones:

Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.

(…)

DECISIÓN

Declarar la EXEQUIBILIDAD de la expresión “Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto” del inciso 2º del artículo 30 y del numeral 1º del artículo 59 de la Ley 675 de 2001, por los cargos analizados.

SÍNTESIS DE LA PROVIDENCIA

La Corte consideró que la expresión “Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto” del inciso segundo del artículo 30 de la Ley 675 de 2001, así como el numeral 1º del artículo 59 de la misma ley, deben declararse exequibles por cuanto no violan los derechos a la intimidad, al habeas data y/o el principio de proporcionalidad.

Inicialmente, recordó que durante la fase preliminar del proceso, la Corte rechazó el cargo por violación al derecho de intimidad por parte del numeral 1º del artículo 59 de la Ley 675 de 2001. Lo anterior, debido a que sobre tal numeral pesa la cosa juzgada constitucional formal que incorpora la Sentencia C-738 de 2002.

Inmediatamente después, sostuvo que la expresión “Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto” del inciso segundo del artículo 30 de la referida ley tampoco comporta una violación al derecho de intimidad. Esto tras considerar que, por una parte, el precedente sentado por la referida Sentencia C-738 de 2002 permite concluir que, al igual que el numeral 1º del artículo 59 de la Ley 675 de 2001, la expresión demandada del artículo 30 ibid también se refiere a la publicación de una información relativa al incumplimiento de las obligaciones que surgen del tipo de propiedad que regula la mencionada ley; y por otra parte, en la ratio decidendi de la referida Sentencia C-738 de 2002 se señaló expresamente que las razones para declarar la exequibilidad del numeral 1º del artículo 59 de la Ley 675 de 2001 también se predicarían del contenido de la expresión que contiene el inciso 2º del artículo 30 de dicha ley.

Posteriormente, la Corte encontró que los cargos por la violación al habeas data por parte de los apartes legales demandados tampoco estaban llamados a prosperar. En cuanto al aparte demandado del inciso 2º del artículo 30 de la Ley 675 de 2001, la Corte concluyó que la información que trata sobre el pago de las expensas comunes es de carácter financiero semiprivado y que, en tal condición, su divulgación es permitida al tratarse del “típico caso en que el derecho al habeas data financiero del deudor debe ceder ante la necesidad de defender el interés de los demás habitantes de la propiedad horizontal” y, por ende, lo que dicha publicación busca es disuadir el incumplimiento de las obligaciones pecuniarias que se requieren para alcanzar los fines constitucionales de seguridad y convivencia pacífica en la propiedad horizontal y la función social de esta última. La Corte recalcó, sin embargo, que lo antedicho no se opone a que, previamente a la imposición de las sanciones del caso, los deudores incriminados puedan ejercer sus derechos de contradicción, rectificación y/o actualización de su información.

En lo que toca con la violación al habeas data por parte del numeral 1º del artículo 59 de la Ley 675 de 2001, la Corte sostuvo que, contrario a la información de tipo financiero, por regla general la información atinente al incumplimiento de obligaciones no pecuniarias en la propiedad horizontal no es susceptible de afectar dicho derecho. Para la Corte, las obligaciones no pecuniarias generalmente se materializan en obligaciones de “no hacer” (como no afectar la tranquilidad, la seguridad, el buen nombre, la reputación y/o la higiene de la propiedad horizontal). Así, en lugar de ser recogida por cualquier sistema u organización, la información relativa al incumplimiento de obligaciones no pecuniarias sería más bien espontánea y unilateralmente difundida por parte del respectivo infractor. Así mismo, con fundamento en que, al momento de establecer las obligaciones no pecuniarias, los reglamentos de propiedad horizontal deben limitarse a enumerar aquellas dirigidas a la consecución del fin constitucionalmente legítimo de “garantizar la seguridad y convivencia pacífica” en la respectiva propiedad, la Corte negó el argumento de la demanda según el cual existiría una infinidad de posibilidades por las cuales se podrían vulnerar dichos reglamentos. La Corte advirtió, sin embargo, que pueden existir ciertas propiedades horizontales cuya organización permita la recolección de datos atinentes al comportamiento de sus residentes o visitantes; caso en el cual estaría prohibida la divulgación de información sensible sobre aquellos so pena de que tal conducta sea censurada a través del control concreto de constitucionalidad (acción de tutela). De todas maneras, se recalcó que en ningún caso, en virtud de lo dispuesto en el numeral 1º del artículo 59 de la ley 675 de 2001, está autorizada la publicación de información sensible.

Finalmente, para negar la violación del principio de proporcionalidad por parte de los apartes legales demandados, la Corte señaló que sobre estos no procede juicio de proporcionalidad alguno. Ello, toda vez que, por las razones expuestas a lo largo de su providencia, las normas demandadas no comportan una afectación a los derechos de intimidad y/o de habeas data.

Fuente: http://www.corteconstitucional.gov.co/comunicados/No.%2027%20comunicado%2024%20y%2025%20de%20julio%20de%202019.pdf

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El pasado 17 de febrero de 2021, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, mediante concepto No. 12798 da respuesta a este interrogante y se pronuncia en relación con el cobro de cuotas de administración en mora, en los siguientes términos:

De conformidad con la Ley 675 de 2001, se puede afirmar que todo propietario de un bien privado sometido al régimen de propiedad horizontal (incluso el propietario inicial), debe contribuir al pago de expensas comunes causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto, contribución que se debe efectuar teniendo en cuenta el coeficiente de copropiedad que se haya determinado en el reglamento para cada bien de dominio particular.

Ahora bien, en cuanto a los medios y formas de pago de las expensas comunes, la Ley 675 de 2001 guarda silencio y no establece mecanismos de pago en caso tal de atraso, simplemente se limita a indicar el procedimiento ejecutivo a seguir de forma sucinta para perseguir su cobro, función que radica en el representante legal de la copropiedad, es decir, el administrador.

Así las cosas, el administrador es quien está facultado para “cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna”, es menester precisar que la función de cobrar y recaudar las cuotas de administración directamente por el administrador, se refiere a aquel cobro que realiza mensualmente a cada propietario y/o residente, en cambio cuando se habla de “a través de apoderado”, se refiere al recaudo de cuotas en mora que no han sido canceladas por los propietarios dentro del plazo concedido o programado para hacerlo, para tal caso deberá iniciarse demanda civil que lo deberá hacer con abogado, aportando poder debidamente otorgado por el representante legal de la copropiedad, certificación de existencia y representación legal de la persona jurídica demandante, titulo ejecutivo contentivo de la obligación el cual será el certificado expedido por el administrador y copia del certificado de intereses expedido por la superintendencia bancaria. (Subrayado extra texto).

Es claro entonces que, según lo estipulado en la Ley 675 de 2001, el administrador tiene unas funciones que le fueron asignadas por la ley, y dentro de estas se encuentra el cobro y recaudo de cuotas de administración, y o multas, de todo el edificio o conjunto, por lo que dentro de la ley no se establece esa facultad que se enuncia en la consulta, por lo tanto hay que determinar si esas facultades de conciliación están dadas por la asamblea en el respectivo reglamento, de no estar allí estipulado se deberá convocar asamblea para que a través de ella se le otorgue dicha facultad o en su defecto nombren una comisión para que se pueda conciliar el tema de descuentos en el capital e intereses de mora.

De esta manera puede concluirse que el procedimiento con el que cuenta la propiedad horizontal para recuperar la cartera morosa es a través del cobro judicial; que lo deberá hacer un abogado iniciando el respectivo proceso ejecutivo, previo los requisitos establecidos en el artículo 48 de la Ley 675 de 2001.

Por último, es importante señalar que de conformidad con lo previsto por el artículo 58 de la Ley 675 de 2001, cuando se presente un conflicto en razón de la aplicación o interpretación de la ley o del reglamento, entre propietarios o arrendatarios del edificio o conjunto, o entre aquellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, puede acudir al comité de convivencia, a mecanismos alternos de solución de conflictos o a la autoridad judicial competente (Juez Civil Municipal, proceso verbal sumario en única instancia, Código General del Proceso arts. 390 y ss.).

Podrá consultar el texto completo del concepto 12798 en el siguiente enlace:

https://minvivienda.gov.co/sites/default/files/conceptos_juridicos/2021ee0012798.pdf

La entrada ACUERDO DE PAGO CON DEUDORES MOROSOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL se publicó primero en Copropiedades.

De acuerdo con el Régimen de Propiedad Horizontal en Colombia, los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto sometido al régimen de Propiedad Horizontal están obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal y en la proporción que corresponda según los coeficientes consagrados en el Reglamento.

Ahora bien, en el evento que un inmueble sea vendido y queden expensas comunes pendientes de pago, la Ley 675 de 2001 – artículo 29, establece la figura de la solidaridad en los siguientes términos:

ARTÍCULO 29. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.

Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.

Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.

En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.

En caso de no contarse con el paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad. (…)

Así las cosas, en caso de mora en el pago de las expensas comunes necesarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario; y en la escritura pública de venta deberá quedar constancia de tal situación cuando no se cuente con el paz y salvo expedido por el administrador de la propiedad horizontal a la que pertenece el bien inmueble.

Recordemos que la Solidaridad es un modo de la obligación impuesto por la ley o estipulado por las partes, según el cual, cada acreedor tiene derecho al todo de lo que se debe y cada deudor está obligado al todo y responde por él.

Cuando la solidaridad se predica de la parte deudora, el acreedor puede exigir el pago de la obligación al deudor que él elija o a todos los deudores, éste nexo subsiste hasta que se satisfaga al acreedor o hasta que se extinga completamente la obligación. Una vez la obligación se extingue, quien canceló al acreedor puede cobrar a cada uno de los demás deudores solidarios lo pagado, descontando su parte de la deuda (siempre que hubiera existido) y será él, quien tendrá las acciones legales para ello.

Por lo anterior, la copropiedad podrá solicitar el pago de las cuotas de administración adeudadas tanto al nuevo propietario del inmueble como al anterior, de no obtener el pago podrá iniciar un proceso ejecutivo contra el nuevo propietario y/o el propietario anterior, en uso de facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo que le otorga la Ley al administrador de propiedad horizontal.

La entrada SOLIDARIDAD DEL NUEVO PROPIETARIO DE UN INMUEBLE POR LAS DEUDAS QUE EXISTAN CON LA COPROPIEDAD se publicó primero en Copropiedades.