¿En Propiedad Horizontal, puede participar el Cónyuge “No propietario” en la Asamblea General de Propietarios y hacer parte del Consejo de Administración?
El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, mediante concepto No. 0015417 de 2020 dio respuesta a este interrogante y realizó precisiones en torno a quién se considera propietario de un inmueble, la figura de Afectación a Vivienda Familiar, los derechos que le asisten al cónyuge no propietario, entre otros. A continuación, compartimos apartes del mencionado concepto:
(…), es necesario remitirse a la definición de propietario como la persona física o jurídica que cuenta con los derechos reales de propiedad de un bien. El concepto de dominio que también se llama propiedad, de acuerdo con el artículo 669 del Código Civil, “es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, no siendo contra ley o contra derecho ajeno”. Es el Certificado de Libertad y Tradición el instrumento que indica quién es el titular del derecho de dominio de un bien.
Ahora bien, el cónyuge que no tiene título de derecho real de dominio sobre el bien inmueble, no puede considerarse propietario del mismo, salvo que el bien haya sido adquirido por ambos cónyuges. Tampoco puede el cónyuge no propietario atribuirse tal calidad, por el hecho de estar amparado el inmueble bajo la afectación a vivienda familiar, figura jurídica creada para proteger la vivienda familiar y que se constituye en favor del cónyuge o compañero permanente, conforme a lo regulado en la Ley 258 de 1996.
La constitución de la afectación a vivienda familiar busca proteger los derechos del cónyuge no propietario, pues para que el cónyuge propietario pueda enajenar o gravar el bien inmueble necesita de la autorización del primero. Además, una vivienda o apartamento con afectación a vivienda familiar, por regla general, no puede ser embargado, lo que materializa la protección de la vivienda familiar, en cuanto impide que terceros puedan perseguirla. Así las cosas, se advierte claramente que la figura en mención no fue creada para otorgar título propiedad o dominio al cónyuge no propietario del inmueble.
En este orden, se puede concluir que se tendrá como propietario de una unidad privada, bien sea un apartamento, casa, local comercial, entre otros, a la persona o personas que aparezcan inscritas en la oficina de registro de instrumentos públicos, esto es, en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria (certificado de tradición). Es indispensable aclarar, entonces, que dentro de la sociedad conyugal cada uno de los cónyuges tiene la libre administración y disposición tanto de los bienes que le pertenezca al momento de contraerse el matrimonio o que hubiere aportado a él, como de los demás que por cualquier causa hubiera adquirido o adquiera, pues así se encuentra regulado en el artículo 1º de la Ley 28 de 1932.
De lo anterior, se puede inferir que si el miembro de la sociedad conyugal que figura como único propietario, tiene la libre administración del bien, el otro cónyuge no propietario no lo representa, pues ni es propietario ni la administración del bien inmueble es conjunto, razón por la cual, si desea asistir y participar con voz y voto en la asamblea lo puede hacer en representación de su cónyuge propietario y necesitará el poder otorgado por éste.
Así lo confirma el artículo 377de la Ley 675 de 2001, cuando establece de manera expresa que la asamblea general de propietarios está constituida por quienes son propietarios de los bienes privados del edificio o conjunto sometido a régimen de propiedad horizontal, siendo estos los habilitados para votar en la asamblea. Es importante resaltar que como lo afirma la Corte Constitucional en sentencia C-318/2002, los residentes no propietarios – moradores pueden verse afectados por las decisiones tomadas por la asamblea general de propietarios, por lo cual pueden ser oídos en la citada asamblea y de este modo puede participar de voz, mas no de voto en la asamblea general de propietarios.
De esta manera el cónyuge del propietario, puede participar y deliberar, pero quien tiene el derecho al voto es el copropietario. Cabe señalar, que el delegado o representante del propietario al actuar en nombre y representación de este, tiene exactamente los mismos derechos en la asamblea, sin importar si residen o no en el conjunto.
Respecto al consejo de administración, el artículo 53 de la Ley 675 de 2001 señala lo siguiente:
“Obligatoriedad. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.” (Negrilla y subrayado fuera de texto)
De la norma transcrita es preciso subrayar que en los conjuntos residenciales es potestativa la conformación del consejo de administración, contrario a los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto con más de treinta bienes privados sin contar parqueaderos o depósitos, los cuales deben tener un consejo de administración, el cual se integra con un número impar de tres o más propietarios de las unidades privadas que conforman el edificio o conjunto sometido a régimen de propiedad horizontal; dichos miembros son elegidos de manera expresa por la asamblea general de propietarios .
Aunado a lo anterior, la Ley 675 de 2001 señala en el artículo transcrito, que pueden ser elegidos como miembros del consejo de administración los propietarios o sus delegados, sin mencionar requisitos adicionales, ni restricciones.
Sin embargo, este último aspecto puede ser objeto de regulación en el reglamento de propiedad horizontal, siempre y cuando con sus disposiciones no se contraríe lo dispuesto en la ley en mención, pues se tendrían por no escritas de conformidad con lo establecido en el parágrafo 1° del artículo 5.
Podrá consultar el texto completo del concepto 0015417 en el siguiente enlace:
