Con el fin de aclarar dudas en relación con el pago de los servicios públicos domiciliarios en áreas comunes de edificios o conjuntos sometidos al Régimen de Propiedad horizontal, se pronunció la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios a través del concepto número SSPD-OJ-2026-087, en el siguiente sentido:
El artículo 81 la Ley 675 de 2001 establece que los pagos de los servicios públicos domiciliarios correspondientes a los consumos de las zonas comunes y del espacio público interno de las unidades inmobiliarias cerradas, se efectúa de conformidad con lo previsto en el artículo 32 de la Ley 675 de 2001. La norma señala:
“ARTÍCULO 81. SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS COMUNES. Los consumos de los servicios públicos domiciliarios de acueducto, energía y gas en las zonas comunes y el espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias Cerradas serán pagados por estas de acuerdo en lo dispuesto en el parágrafo del artículo 32 de la presente ley.
Los servicios de alumbrado público y de aseo en las zonas comunes y en el espacio público interno podrán ser pagados a través de las cuentas de consumo periódico de dichos servicios o de la tasa de alumbrado público o de aseo establecidas por el Municipio o Distrito. En ningún caso podrán generarse ambas obligaciones por un mismo servicio.” (subraya fuera de texto)
De esta forma el citado artículo 32 ibídem, establece que la persona jurídica propiedad horizontal una vez constituida, se considera usuaria única si así lo solicita, caso en el cual, el cobro del servicio se hará con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no existir medidor individual para dichas áreas, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales. La norma establece:
“ARTÍCULO 32. OBJETO DE LA PERSONA JURÍDICA. La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO. Para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará únicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no existir dicho medidor, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales.
Las propiedades horizontales que, a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, no posean medidor individual para las unidades privadas que la integran, podrán instalarlos si lo aprueba la asamblea general con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes privados que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes del respectivo edificio o conjunto.” (subraya fuera de texto)
Lo anterior. considerando que con respecto a los servicios públicos domiciliarios asociados a los bienes comunes de la copropiedad, la citada Ley en su artículo 24, determina que estos se entienden entregados al momento de recibo de los bienes comunes por parte de los copropietarios, así:
“ARTÍCULO 24. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.
Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.
PARÁGRAFO 1o. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.
PARÁGRAFO 2o. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.” (resaltado fuera de texto)
Así las cosas, tal como lo indica el artículo 63 ibídem, corresponde a los copropietarios de las unidades inmobiliarias cerradas sometidas al régimen de propiedad horizontal, participar proporcionalmente en el pago de las expensas comunes, tales como los servicios públicos comunitarios. Sobre el particular, consagra la norma:
“ARTÍCULO 63. UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas son conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente, que comparten elementos estructurales y constructivos, áreas comunes de circulación, recreación, reunión, instalaciones técnicas, zonas verdes y de disfrute visual; cuyos propietarios participan proporcionalmente en el pago de expensas comunes, tales como los servicios públicos comunitarios, vigilancia, mantenimiento y mejoras.
El acceso a tales conjuntos inmobiliarios se encuentra restringido por un encerramiento y controles de ingreso.” (negrilla fuera del texto)
De otra parte, el artículo 35 de la Resolución CREG 108 de 1997 aplicable al servicio público domiciliario de energía, prevé la posibilidad que el prestador de servicios públicos domiciliarios facture a cada suscriptor o usuario la parte proporcional del consumo de las áreas comunes, aplicando los coeficientes de copropiedad establecidos en el régimen de propiedad horizontal, a solicitud de los copropietarios, para lo cual, la asamblea de copropietarios deberá adoptar esa decisión por mayoría absoluta. La norma consagra:
“ARTICULO 35. LIQUIDACION DE LOS CONSUMOS. Para liquidar los consumos a los suscriptores o usuarios en cada período de facturación, la empresa aplicará las tarifas que hayan estado vigentes el mayor número de días de consumo del período correspondiente al ciclo de facturación al que pertenezca el suscriptor o usuario.
Adicionalmente, se tendrán en cuenta las siguientes normas sobre esta materia:
(…)
c) Por solicitud expresa de la mayoría absoluta de los propietarios de un conjunto habitacional, la empresa podrá facturar directamente a cada suscriptor o usuario la parte proporcional del consumo de las áreas comunes, aplicando los coeficientes de copropiedad establecidos en el respectivo régimen de propiedad horizontal. La decisión de los copropietarios deberá constar en el acta de la asamblea en la cual se tomó esa decisión. (…)”
Conforme con lo expuesto, corresponde a los copropietarios de las unidades inmobiliarias cerradas sometidas al régimen de propiedad horizontal, participar proporcionalmente (según el coeficiente de copropiedad) en el pago de las expensas comunes, dentro de las cuales se incluyen expresamente los servicios públicos comunitarios.
Así las cosas, el pago de los servicios públicos domiciliarios correspondientes a las áreas comunes se efectuará por la administración de la copropiedad, de la forma que se determine en su reglamento y en consideración del presupuesto de la copropiedad. El recaudo de las sumas necesarias para tal efecto, se efectuará de conformidad con lo previsto en el reglamento de la copropiedad.
Adicionalmente, como lo establece el artículo 35 de la Resolución CREG 108 de 1997, la copropiedad podrá solicitar al prestador del servicio público que facture a cada suscriptor o usuario la parte proporcional del consumo de las áreas comunes, aplicando los coeficientes de copropiedad establecidos en el régimen de propiedad horizontal, para lo cual, la asamblea de copropietarios deberá adoptar dicha decisión por mayoría absoluta.
En todo caso, es de precisar que la administración no puede cobrar servicios públicos domiciliarios diferentes a los correspondientes a las zonas comunes que hayan sido recibidas por los copropietarios al constructor, en las condiciones indicadas en las normas citadas.
Fuente: https://www.superservicios.gov.co/sites/default/files/2026-04/Concepto-087-de-2026.pdf