Continuando con el tema del boletín anterior – Obligaciones de una constructora en proceso de liquidación en cuanto al régimen de Propiedad Horizontal – nos referimos a la segunda parte del concepto número 2024ER0022703 de 2024 del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, sobre la entrega de bienes comunes por parte del constructor en liquidación:
Consulta 4. ¿Cuándo se entiende que debían entregarse las obras de espacios comunes si no está estipulado en los documentos que entregó (el constructor) a los nuevos propietarios?
Consulta 5. Cómo pueden los nuevos propietarios realizar el ejercicio de la personalidad jurídica de la propiedad horizontal, si nunca les entregaron la misma, y el constructor sigue siendo propietario de algunas unidades de la propiedad horizontal>?
Rta/ De conformidad con el artículo 3° de la Ley 675 de 2001, el propietario inicial en la propiedad horizontal es el «Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal», de esta definición se puede inferir que la constitución de una propiedad horizontal depende de la voluntad expresa del propietario inicial (constructor) a través de Escritura Pública, con el lleno de los requisitos previstos en los artículos 4, 5 y 6 de la citada ley.
El artículo 24 de la Ley 675 de 2001, señaló el momento en el cual surge la obligación por parte del propietario inicial de entregar los bienes comunes y el deber de recibirlos por parte de la persona jurídica, esto es, la Asamblea de Copropietarios a través de la persona designada o en su defecto el administrador.
La obligación de entrega (prestación de dar) de los bienes comunes (por lo general cuerpo cierto), se debe verificar cuando se cumpla la condición legalmente establecida, esto es «a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad».
De tal suerte que, si se verifica la condición de enajenación del 51% de los coeficientes de copropiedad, el propietario inicial de los bienes comunes debe entregarlos o estar presto a efectuar la entrega, so pena de incurrir en mora, pues la norma exige dicha entrega “a más tardar” cuando se de esta condición.
Sin perjuicio de lo anterior, el propietario inicial podrá solicitar al administrador, consejo de administración, revisor fiscal o a un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad, la convocatoria de la Asamblea General de Propietarios para una reunión extraordinaria a fin de realizar la entrega de los bienes comunes.
De acuerdo con las reglas generales relativas a los efectos de las obligaciones establecidas en los artículos 1602 y siguientes del Código Civil, «La obligación de dar contiene la de entregar la cosa; y si ésta es una especie o cuerpo cierto, contiene, además, la de conservarla hasta la entrega, so pena de pagar los perjuicios al acreedor que no se ha constituido en mora de recibir».
En el evento de verificarse el plazo o la condición para el cumplimiento de la obligación, el riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se deba será del acreedor (Copropietarios); salvo que el deudor (Propietario inicial) se constituya en mora de efectuarla, en cuyo caso asumirá el riesgo de la cosa debida hasta su entrega .
Es importante aclarar que los terrenos donde se ubican las zonas comunes son de propiedad del constructor mientras no se constituya la propiedad horizontal a través de escritura pública, una vez sea constituida la propiedad horizontal estos terrenos están en custodia y cuidado del propietario inicial (constructor), hasta tanto no se haga entrega material y real de los bienes a la persona jurídica constituida como propiedad horizontal, realizada dicha entrega estos quedaran a cargo de la persona jurídica.
El régimen de propiedad horizontal estableció que cuando no se ha nombrado administrador por parte del órgano competente, tal función la ejercerá el propietario inicial como administrador provisional en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 52 de la Ley 675 de 2001.
Resulta importante señalar que de acuerdo con lo previsto por el artículo 58 de la Ley 675 de 2001, cuando se presente un conflicto en razón de la aplicación o interpretación de la ley o del reglamento, entre propietarios o arrendatarios del edificio o conjunto, o entre aquellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, puede acudir al comité de convivencia, a mecanismos alternos de solución de conflictos (entre los cuales el más conocido es la conciliación) o a la autoridad judicial competente (Juez Civil Municipal, proceso verbal sumario en única instancia, Código General de Procesos arts. 390 y ss.). También se puede acudir a la asistencia jurídica que brinda un abogado titulado.
La parte que considere fundadamente que sus derechos están siendo desconocidos deberá revisar los documentos asociados al negocio jurídico como la promesa de compraventa, el contrato de compraventa que corresponde a la respectiva escritura pública y, a partir de dicho análisis, determinar las acciones jurídicas a seguir, para lo cual podrá asesorarse de un profesional del derecho.
Las controversias que surjan entre las partes del contrato de compraventa pueden ser resueltas mediante la jurisdicción civil conforme a las competencias de los jueces civiles municipales o del circuito, de acuerdo con lo reglamentado por la Ley 1564 de 2012, «Por medio de la cual se expide el Código General del Proceso y se dictan otras disposiciones», concretamente en el artículo 15 y siguientes.
Fuente:
https://www.minvivienda.gov.co/sites/default/files/conceptos_juridicos/2024ee0016923.pdf
