Decreto 1423 de 2026
El Gobierno Nacional adoptó medidas excepcionales y transitorias para facilitar la recuperación de las propiedades horizontales afectadas por el sismo del 10 de agosto de 2026.
Mediante el Decreto Legislativo 1423 del 17 de septiembre de 2026, se estableció un régimen especial en materia de propiedad horizontal, aplicable durante veinticuatro (24) meses, con el propósito de facilitar la recuperación, reparación, rehabilitación, reforzamiento y reconstrucción de las edificaciones afectadas.
Es importante advertir que estas medidas no son de aplicación general a todas las propiedades horizontales ubicadas en los departamentos comprendidos en la declaratoria de emergencia. El Decreto exige que la copropiedad, el inmueble o la persona destinataria de la medida se encuentre dentro del ámbito territorial de la emergencia y que exista afectación directa acreditada por el sismo, conforme a los registros oficiales o a otros mecanismos verificables establecidos por las autoridades competentes.
1. Uso excepcional del Fondo de Imprevistos
Una de las principales novedades para los administradores se encuentra en el artículo 10 del Decreto.
Durante los dos años de vigencia del régimen especial, las propiedades horizontales afectadas podrán utilizar los recursos disponibles en el Fondo de Imprevistos no solamente para las finalidades ordinarias previstas en el régimen de propiedad horizontal, sino también para financiar gastos directamente relacionados con la recuperación de la edificación.
Entre ellos se encuentran las obras de reparación, rehabilitación, reforzamiento o reconstrucción de bienes comunes, así como los estudios, diagnósticos y diseños necesarios, la remoción de escombros y los gastos indispensables para hacer efectivas las pólizas de seguro.
Para utilizar estos recursos se requiere, como regla general, la aprobación previa del consejo de administración.
Cuando la copropiedad no tenga consejo de administración, el administrador podrá disponer, por primera vez, de hasta el 50 % del Fondo de Imprevistos existente al momento de ejercer esta facultad. Para disponer de un porcentaje superior, o para utilizar nuevamente el fondo, será necesaria la autorización de la asamblea, salvo que ello resulte indispensable para conjurar un riesgo cierto e inmediato para la vida, la seguridad o la estabilidad del inmueble.
El administrador deberá rendir cuentas sobre estos recursos en la primera asamblea posterior a su utilización y, cuando exista revisor fiscal, también deberá informarle sobre los gastos efectuados.
Es importante que toda utilización del Fondo quede soportada documentalmente, incluyendo diagnóstico de daños, cotizaciones, decisiones del consejo, contratos, facturas, comprobantes de pago y, cuando corresponda, documentación relacionada con reclamaciones ante las aseguradoras.
2. Planes especiales para el pago de cuotas extraordinarias
La recuperación de una copropiedad puede generar obligaciones económicas importantes para sus propietarios. Por ello, el artículo 11 permite que, durante los dos años de vigencia de estas medidas, la asamblea establezca planes especiales de pago para las expensas extraordinarias destinadas a la rehabilitación, reparación, reforzamiento o reconstrucción, siempre que se garantice la sostenibilidad financiera de la copropiedad.
Además, el Decreto establece una medida temporal frente al pago de las cuotas ordinarias de administración de zonas comunes: durante este período podrán pagarse en cualquier momento del mes en que se causaron, sin que se generen intereses de mora, penalidades o sanciones por el solo hecho de efectuar el pago dentro de ese mismo mes.
Esta disposición exige a los administradores revisar temporalmente sus procedimientos de facturación, recaudo y liquidación de intereses para evitar cobros que desconozcan el régimen excepcional.
3. Asambleas presenciales, virtuales o mixtas
Otra herramienta de especial importancia es la prevista en el artículo 12.
Durante los dos años de vigencia del régimen especial, las asambleas podrán deliberar y decidir de manera presencial, virtual o mixta, utilizando medios tecnológicos que permitan identificar a los participantes, garantizar la deliberación sincrónica, verificar los coeficientes representados y conservar evidencia de los votos.
Adicionalmente, las reuniones destinadas a adoptar decisiones relacionadas con la reparación, rehabilitación, reforzamiento o reconstrucción no estarán sometidas a las restricciones previstas en el parágrafo del artículo 46 y el artículo 44 de la Ley 675 de 2001.
Sin embargo, hay una precisión fundamental: esta flexibilización no elimina los quórums ni las mayorías ordinarias o calificadas exigidas por la Ley 675 de 2001 para adoptar las respectivas decisiones. Es decir, el Decreto facilita la forma de reunión, pero no permite desconocer las mayorías legalmente exigidas.
Fuente: https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=194293