De conformidad con lo establecido en el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto sometido al régimen de Propiedad Horizontal estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal y en la proporción que corresponda según los coeficientes consagrados en el Reglamento.
En caso de no hacerlo, la administración puede cobrar las cuotas ordinarias y extraordinarias adeudadas, los intereses de mora y demás conceptos legalmente exigibles e iniciar oportunamente el cobro judicial para tal fin.
Conviene diferenciar la mora en el pago de expensas comunes, que constituye una obligación pecuniaria susceptible de cobro judicial, del incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, frente al cual la Ley 675 de 2001 contempla un régimen específico de sanciones. La aplicación de estas últimas exige, además, el respeto del debido proceso y de las garantías previstas en la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
Así las cosas, la propiedad horizontal cuenta con mecanismos jurídicos eficaces para exigir el pago de las cuotas adeudadas, especialmente el cobro judicial. Debe tenerse en cuenta que el incumplimiento de una obligación, no autoriza a la administración a desconocer la Constitución, por lo que, frente a un deudor moroso, la copropiedad debe diferenciar entre una medida legítima de cobro y una medida de presión que termine afectando injustificadamente derechos fundamentales.
¿Qué está prohibido?
En términos constitucionales, la administración no puede:
• Afectar arbitrariamente derechos fundamentales del propietario, residente, arrendatario o tenedor como mecanismo de presión para obtener el pago.
• Impedir de manera absoluta el acceso a la vivienda o adoptar medidas que comprometan la dignidad, la vida o la seguridad de las personas.
• Suspender servicios o mecanismos indispensables para atender emergencias, como los sistemas de comunicación necesarios para solicitar auxilio.
• Imponer sanciones sin respetar el debido proceso y el derecho de defensa. La Corte ha reiterado que no basta con que una medida aparezca en un reglamento: debe existir fundamento jurídico, competencia del órgano que la adopta y proporcionalidad.
• Utilizar los reglamentos para intervenir injustificadamente en la vida privada o en los espacios de dominio particular de los residentes.
• Divulgar información de la mora de manera indiscriminada o más allá de lo necesario para los intereses legítimos de la copropiedad. La información publicada debe ser cierta, pertinente y estar circunscrita al ámbito correspondiente.
¿Qué está permitido?
• Listas de deudores: Es factible publicar el listado de morosos dentro del edificio o conjunto residencial, ya que el estado financiero de la copropiedad es un asunto de interés común, siempre que la información sea cierta, esté actualizada, se difunda exclusivamente en áreas comunes internas para los residentes y no revele aspectos estrictamente personales o familiares. La medida debe respetar las reglas aplicables de protección de datos personales.
• Restricción de determinados bienes o servicios comunes no esenciales: La jurisprudencia constitucional ha considerado admisibles, en determinados casos, restricciones relacionadas con bienes o servicios comunes no esenciales, siempre que exista fundamento jurídico, la medida sea adoptada por el órgano competente y se respeten el debido proceso, los derechos fundamentales y los criterios de razonabilidad y proporcionalidad. Entre los bienes o servicios que la jurisprudencia ha analizado en casos concretos se encuentran instalaciones recreativas como piscinas, gimnasios y canchas deportivas, cuya restricción debe examinarse atendiendo a las circunstancias particulares de cada caso.
• Cobro de intereses de mora: El artículo 30 de la Ley 675 de 2001 faculta de manera directa el cobro de un interés moratorio equivalente a una y media veces el interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.
• Inicio de procesos ejecutivos: La vía judicial es el mecanismo idóneo para exigir el recaudo de la cartera, permitiendo solicitar medidas cautelares como el embargo y secuestro de los bienes del deudor, cuando se cumplan los requisitos procesales.
En conclusión, debe existir un equilibrio entre la defensa del patrimonio común y la garantía de los derechos fundamentales y dignidad humanad de los deudores, para lo cual, los órganos de dirección (Administrador, Consejo de Administración y Asamblea General) deben ceñirse estrictamente al principio de legalidad, garantizando que cualquier medida frente al incumplimiento que pretenda aplicarse en la copropiedad, cumpla dos requisitos: i) Contar con fundamento jurídico y ser adoptada por el órgano competente, de conformidad con la Ley 675 de 2001 y el reglamento de propiedad horizontal; y
ii) respetar el debido proceso y los derechos fundamentales, de manera que la medida resulte razonable y proporcional frente a la finalidad perseguida.