Considerando que la transición hacia energías limpias es una realidad que impacta a la propiedad horizontal, a continuación compartimos la primera parte del concepto número 2026ER0031847 del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, mediante el cual aborda la instalación de paneles solares en bienes comunes, terrazas o cubiertas, la mayoría requerida, la naturaleza de dichos bienes, la eventual exigencia de licencia urbanística y la función social y ecológica de la propiedad, en los siguientes términos:
CONSULTA
“(…)1. Se informe cuál es la mayoría exigida en el marco de la Ley 675 de 2001 para aprobar la instalación de paneles solares en bienes comunes (como terrazas o cubiertas) dentro de una copropiedad. 2. Se indique si la instalación de paneles solares en terrazas o cubiertas constituye: • Un cambio de destinación de bien común. • Una modificación de bienes comunes. • Una mejora útil o necesaria. • Una sensible disminución en el uso y goce 3. Se informe si las terrazas o cubiertas pueden ser consideradas bienes comunes esenciales, y en caso afirmativo: • Si la instalación de paneles solares constituye afectación o intervención prohibida o restringida sobre dichos bienes. 4. Se precise si la instalación de paneles solares en bienes comunes requiere: • Licencia urbanística. • Concepto previo de autoridad de planeación. • Cumplimiento de normas urbanísticas específicas. • Estudios técnicos • Certificaciones técnicas. 5. Se indique si existen normas nacionales o lineamientos técnicos que promuevan o regulen la instalación de energías renovables (paneles solares) y cómo se armonizan con la Ley 675 de 2001. (…)”. (Sic)
RESPUESTA
En primer lugar, es necesario precisar que el régimen de propiedad horizontal, regulado por la Ley 675 de 2001, parte de la coexistencia de dos esferas jurídicas: el derecho de propiedad exclusiva sobre bienes privados y el derecho de copropiedad sobre los bienes comunes.
Así, atendiendo lo dispuesto en el artículo 1 de la Ley 675 de 2001 que dispone:
“La presente ley regula la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes (…)”
Se evidencia que el ejercicio del derecho de dominio en este régimen no es absoluto, sino que se encuentra condicionado por la coexistencia de intereses colectivos.
En esa misma línea, atendiendo lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley 675 de 2001 que dispone:
“Los reglamentos de propiedad horizontal deberán respetar la función social y ecológica de la propiedad (…)”
Se introduce un elemento de particular relevancia para el caso consultado, en la medida en que el uso de tecnologías de generación de energía limpia, como los paneles solares, se enmarca dentro del principio de función ecológica de la propiedad, lo cual constituye un criterio interpretativo relevante al momento de ponderar decisiones dentro de la copropiedad.
No obstante, dicho principio no opera de manera aislada ni prevalente de forma automática, sino que debe armonizarse con los demás principios de la ley, particularmente aquellos relacionados con la convivencia, la seguridad y la integridad del conjunto.
Ahora bien, en relación con la naturaleza de los elementos sobre los cuales se pretende realizar la instalación, resulta determinante analizar si estos corresponden a bienes privados o bienes comunes. (…)
En concordancia con la definición legal de bienes comunes esenciales, dentro de los cuales se incluyen los elementos estructurales y las cubiertas, se advierte que los techos, cubiertas y, en muchos casos, las fachadas, tienen naturaleza de bienes comunes, aun cuando su uso pueda estar asociado a una unidad privada.
Por otro lado, será necesario considerar que cualquier modificación u obra que se pretenda ejecutar sobre un inmueble, sometido o no a propiedad horizontal, y construido antes o después de la entrada en vigencia de la Ley 1964 de 2019, puede o no requerir licencia urbanística, en función de si se trata de intervenciones estructurales o simplemente reparaciones locativas.
En ese sentido, el artículo 2.2.6.1.1.10 del Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015 define:
“Articulo 2.2.6.1.1.10 Reparaciones locativas. Se entiende por reparaciones o mejoras locativas aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas. No requerirán licencia de construcción las reparaciones o mejoras locativas a que hace referencia el artículo 8 de la Ley 810 de 2003 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.
Están incluidas dentro de las reparaciones locativas, entre otras, las siguientes obras: el mantenimiento, la sustitución, restitución o mejoramiento de los materiales de pisos, cielorrasos, enchapes, pintura en general, y la sustitución, mejoramiento o ampliación de redes de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas. Sin perjuicio de lo anterior, quien ejecuta la obra se hace responsable de: 2. Cumplir con los reglamentos establecidos para la propiedad horizontal y las normas que regulan los servicios públicos domiciliarios.
3. Prevenir daños que se puedan ocasionar a terceros y en caso de que se presenten, responder de conformidad con las normas civiles que regulan la materia.
4. Cumplir con los procedimientos previos, requisitos y normas aplicables a los inmuebles de conservación histórica, arquitectónica o bienes de interés cultural.” (Subrayas y negrita fuera de texto)
Por lo tanto, si la instalación de paneles solares no implica alteración estructural o formal del inmueble, se considerará una reparación locativa y, en consecuencia, no requerirá licencia de construcción. En cambio, cuando implique una variación en el diseño arquitectónico o estructural, será necesario tramitar la licencia de modificación a que se refiere el numeral 4 del artículo 2.2.6.1.1.7 ibídem: “4. Modificación. Es la autorización para variar el diseño arquitectónico o estructural de una edificación existente, sin incrementar su área construida.”
En lo que respecta a inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, deberá observarse lo establecido en el parágrafo 4 del artículo 5 de la Ley 675 de 2001: “El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.”
De igual forma, se deben considerar los principios rectores consagrados en el artículo 2 de la Ley 675 de 2001, especialmente los numerales 1 y 2:
““Artículo 2o. Principios orientadores de la ley. Son principios orientadores de la presente ley:
1. Función social y ecológica de la propiedad. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán respetar la función social y ecológica de la propiedad, y por ende, deberán ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente. (…)
2. Convivencia pacífica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores. (…)” (Subrayado y negrilla fuera de texto)
Tales principios orientan la interpretación del reglamento de propiedad horizontal como un instrumento que debe facilitar la convivencia armónica y solidaria entre los copropietarios, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 18 y 23 de la misma ley, sobre el uso y destinación de los bienes comunes y privados.
La Ley 675 de 2001 define, en su artículo 3, el régimen de propiedad horizontal como: “(…) el sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.” Y el reglamento de propiedad horizontal como “Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.”
En consecuencia, es oportuno traer a colación lo expuesto por la Corte Constitucional en la Sentencia T-216 de 1998, en la que se resaltó que el reglamento de propiedad horizontal no puede imponer restricciones que vulneren derechos fundamentales, afirmando que:
“Los organismos de administración tienen la facultad de decidir cuáles son las medidas que adoptaran en orden a garantizar la seguridad, existencia y conservación de las zonas comunes de la propiedad horizontal, para lo cual deben contar con las expensas indispensables para atender dichas necesidades. Sin embargo, esta libertad de escogencia de mecanismos pacíficos para solucionar los conflictos no puede contrariar la Constitución, pues el artículo 4º de la Carta dispone que aquella es 'norma de normas' y como tal vincula no sólo a todas las autoridades públicas sino también a los particulares. Por consiguiente, es legítimo que la administración de las propiedades horizontales procure encontrar fórmulas que resuelvan la diferencia, evitando así la judicialización de todas las actuaciones de la sociedad, pero no es viable que se realice una limitación arbitraria de derechos fundamentales. Si bien un derecho subjetivo le da al titular un poder de actuación para la satisfacción de sus intereses, esto no autoriza a que se ejercite de forma contraria a su finalidad o sin un propósito legítimo que lo autorice, pues de acuerdo con el numeral 1º del artículo 95 de la Constitución toda persona 'debe respetar los derechos ajenos y no abusar de los propios. Esto significa que los derechos no son absolutos, sino que encuentran límites y restricciones en los derechos de los demás y en la primacía del orden justo, los cuales deben ser interpretados de tal forma que hagan compatibles el ejercicio y la protección de los derechos que se ejercen conforme a la ley y a la Constitución. En consecuencia, el sometimiento al derecho de otra persona no significa que aquella pueda dañar ilegítima e injustamente los derechos constitucional y legalmente protegidos, pues en el Estado de Derecho la jerarquización de normas constituye un elemento indispensable para el respeto de los derechos individuales". (Subrayado y Negrilla fuera de texto original).
La segunda parte de este concepto se desarrollará detalladamente en un próximo boletín.
Fuente: https://www.minvivienda.gov.co/sites/default/files/conceptos_juridicos/2026ee0022954_1.pdf