Considerando la actual controversia con respecto al incremento para el presente año de cuotas de administración en los conjuntos o edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, a continuación nos referimos a los criterios establecidos en la normatividad vigente y al reciente comunicado de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz sobre el particular, en el cual manifiesta que no existe un “tope legal automático” ni una fórmula obligatoria que ate el incremento de la cuota de administración al salario mínimo o al IPC, por el contrario, la cuota de administración debe analizarse con criterios técnicos, costos reales y visión de sostenibilidad por parte de la Asamblea y da una serie de recomendaciones a tener en cuenta.
De acuerdo con el Régimen de Propiedad Horizontal en Colombia, los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto sometido al régimen de Propiedad Horizontal están obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal y en la proporción que corresponda según los coeficientes consagrados en el Reglamento.
Las Expensas comunes necesarias son las erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto, entendidos como aquellos servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con éstos.
Siendo la Asamblea General de Propietarios el Máximo órgano Social en la Propiedad Horizontal, una de sus principales funciones es discutir todo lo referente a gastos e inversiones, de tal manera que cada año, es a la Asamblea de Propietarios, previa presentación por parte del consejo administrativo y el administrador, a quien corresponde aprobar el Presupuesto Anual para el año respectivo; así como las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias.
En este orden de ideas, el presupuesto que, generalmente es calculado por año, corresponde al valor proyectado de todos los gastos que demandará la Propiedad Horizontal en el sostenimiento de las zonas y bienes comunes y el incremento que éste sufra en relación con la vigencia anterior, es lo que va a determinar cuál será el porcentaje en que aumentarán las cuotas de administración.
Frente a la actual controversia, la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz – Fedelonjas, sostuvo lo siguiente:
Ante el debate público generado por el llamado del presidente Gustavo Petro a las asambleas de copropietarios sobre el valor de la cuota de administración en propiedad horizontal, Fedelonjas recordó que en Colombia no existe un “tope legal” automático ni una fórmula obligatoria que ate el incremento de la cuota de administración al salario mínimo o al IPC. Cualquier ajuste debe sustentarse en el presupuesto anual y en las decisiones de la Asamblea General de Propietarios, conforme a la Ley 675 de 2001.
Sin embargo, con el incremento del salario mínimo para 2026 (23.7%), las copropiedades bajo el régimen de propiedad horizontal enfrentan una presión directa sobre su gasto operativo, especialmente en vigilancia y aseo, rubros que en muchos conjuntos representan entre el 60% y 70% del presupuesto de la administración.
El impacto no es marginal: en Colombia hay cerca de 14 millones de unidades de vivienda urbana; de estas, aproximadamente 7 millones están bajo el régimen de propiedad horizontal. Hay que tener en cuenta que los servicios de aseo y vigilancia son los rubros que más pesan dentro de la administración, por lo que un aumento del salario mínimo del 23.7% se ve reflejado en los costos y, sin duda, impactará la administración. Sin embargo, el incremento en la cuota debe responder a costos reales de operación. En este sentido, estimamos que el aumento sea de entre 18% y 20%. Esto no es regla general; lo responsable es desagregar el presupuesto rubro por rubro y votar con información.
Frente al comentario del presidente Petro, de tomar el índice de inflación, sostuvo que, limitar el incremento solo al IPC, sin revisar el presupuesto, puede desfinanciar la operación, impactando la seguridad, el mantenimiento y la calidad del servicio. Como muchos costos si se ajustan desde el primero de enero (por contrato o por reglas laborales), y muchas asambleas ordinarias ocurren entre marzo - abril, es razonable convocar asambleas oportunas para desagregar el presupuesto, medir el impacto real por rubro y acordar ajustes con la información.
Recomendaciones de Fedelonjas:
• Asistir a la asamblea de copropietarios: La cuota se define ahí. Ir, preguntar y votar es clave para que la decisión refleje a la mayoría y quede sustentada en acta.
• Delegar con responsabilidad: Si no puedes asistir, deja un poder con instrucciones claras.
• Exigir el presupuesto desagregado rubro por rubro: Antes de votar, pide que el presupuesto muestre claramente cuánto sube vigilancia, aseo, mantenimiento, seguros, servicios públicos y gastos administrativos. Sin esa radiografía, cualquier porcentaje es una apuesta.
• Comparar contra el año anterior y mirar la ejecución real: No basta con el presupuesto planeado; solicita la ejecución presupuestal del año que terminó (Qué se gastó de verdad y en qué). Si hay sobrecostos repetidos, ahí puede estar la oportunidad de corregir.
• Definir reglas claras de implementación y control: Que el acta deje explícito desde cuándo rige el aumento (y si hay ajuste de diferencias), periodicidad de reportes, indicadores y mecanismos de seguimiento.
Fuente:
Ley 675 de 2001 /Comunicado de Prensa FEDELONJAS. 14 de enero de 2026