Cuando existe un contrato de Leasing en una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal, nos encontramos con el interrogante de a quien convocar y quien debe asistir a la Asamblea de Copropietarios, si el banco o el locatario.
El leasing habitacional es un arrendamiento, se trata de un contrato mediante el cual una parte, en este caso una entidad financiera, entrega a un locatario la tenencia de una vivienda, a cambio del pago de un canon periódico, durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si este último decide ejercer una opción de adquisición pactada a su favor y paga su valor.
De conformidad con lo establecido en la Ley 675 de 2001, la asamblea general es el órgano máximo de dirección en la copropiedad y está constituida por todos los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en la ley y en el reglamento de propiedad horizontal. Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella.
Nótese que de acuerdo con la norma, tendrán derecho a participar en la asamblea con voz y voto los titulares del derecho de dominio, y para saber quien ostenta tal calidad es preciso verificar el certificado de tradición y libertad del inmueble expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Por su parte, dentro de las funciones básicas del administrador está la de convocar a la asamblea a las reuniones ordinarias, como mínimo una vez al año, en los términos establecidos en el parágrafo primero del artículo 39 de la Ley 675, esto es:
PAR. 1º—Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos.
En este orden de ideas, hasta tanto no se haga uso de la opción de compra, lo cual generalmente ocurrirá cuando finalice el tiempo pactado para el contrato, el titular del derecho de dominio sobre el bien inmueble será la entidad financiera, por lo tanto, la convocatoria debe ser enviada al propietario o titular del derecho de dominio, que en este caso será la entidad financiera.
En todo caso, la entidad podrá hacerse representar (con voz y voto) en las reuniones de Asamblea por el locatario o cualquier otra persona mediante poder otorgado por escrito. Debe tenerse en cuenta que en la práctica, es muy común que las entidades Bancarias en la misma escritura de Leasing deleguen su representación en la asamblea de Propietarios en el locatario del inmueble, en tal caso, este documento servirá de soporte para la delegación.
Finalmente, en el evento que el locatario no cuente con un poder o facultades de representación, conviene recordar que la Corte Constitucional mediante sentencia C-318 de mayo 2 de 2002 sostuvo que a los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal les asiste el derecho a ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos, con lo cual los residentes no propietarios, aun en el evento que no les sea otorgado poder, tienen derecho a participar de la asamblea en las decisiones que puedan afectarlos, con voz pero sin derecho al voto.
