Por considerarlo de interés para el ejercicio de su gestión como administrador de propiedad horizontal, compartimos el concepto número 0234 del 12 de abril de 2019, emitido por el Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP), mediante el cual da respuesta a las inquietudes formuladas por un administrador en relación con el cobro de intereses moratorios por diferentes conceptos, en los siguientes términos:
CONSULTA (TEXTUAL)
Teniendo en cuenta que estamos presenciando casos de incumplimiento, por parte de copropietarios de bienes sometidos al régimen de la propiedad horizontal, del pago oportuno de servicios que se les suministran y desconocimiento de los intereses causados por los recursos así representados, con el argumento de que en el Artículo 30 de la misma ley; donde se trata el tema y la tasa a liquidar, se hace referencia solamente al «retardo en el cumplimiento del pago de expensas» y son estas sobre las cuales se legisla en otras normas, consultamos:
1.) Si los cobros que se producen por las Administraciones de estos entes, por concepto de cuotas de administración, así como por servidos de agua y energía, a través de calderas, dan lugar al cobro de intereses moratorios, solamente sobre el valor de la cuota de administración y no sobre el total de la factura.
2.) Si los montos que por tales conceptos se producen, requieren, como las cuotas, aprobación anual de las Asambleas, o basta que correspondan al valor de los consumos determinados por «medidor » o al prorrateo del monto que factura la Empresa que suministra los insumo, política que debe constar en el respectivo reglamento?
3.) Si es posible incluir en los Reglamentos, facultad de la Asamblea, de aprobar condonación de cuotas de administración e intereses causados, mediante decisión adoptada por ese órgano o por el Consejo?
CONSIDERACIONES Y RESPUESTA
Si los cobros que se producen por las Administraciones de estos entes, por concepto de cuotas de administración, así como por servidos de agua y energía, a través de calderas, dan lugar al cobro de intereses moratorios, solamente sobre el valor de la cuota de administración y no sobre el total de la factura.
Rta/ Dentro de la Ley 675 de 2001, por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal, el artículo 30 está referido al cobro de intereses sobre las expensas. En el artículo 3o se define el concepto de expensas comunes necesarias, y dentro de este concepto se contemplan los servicios públicos esenciales relacionados con estos. En conclusión, si los servicios públicos referidos por el consultante se consideran esenciales, estarían incluidos dentro del concepto de expensas comunes necesarias, y por ende, les aplicaría el artículo 30 de La Ley 675 de 2001.
A continuación los artículos 3o y 30 de La Ley 675 de 2001:
«ARTÍCULO 3g. Definiciones. Reglamentado por el Decreto Nacional 1060 de 2009. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones:
Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.
ARTÍCULO 30. Incumplimiento en el pago de expensas. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.
Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.
PARÁGRAFO. La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios (Negrilla añadida)
Si los montos que por tales conceptos se producen, requieren, como las cuotas, aprobación anual de las Asambleas, o basta que correspondan al valor de los consumos determinados por «medidor» o al prorrateo del monto que factura la Empresa que suministra los insumos, política que debe constar en el respectivo reglamento?
Rta/ La forma como se distribuya el valor de estos servicios será una decisión de la Asamblea de copropietarios y sería ideal que se incluyera en el reglamento de propiedad horizontal, teniendo en cuenta lo descrito en el numeral 6o del artículo 38 de La Ley 675 de 2001 que dice:
«ARTÍCULO 38. Naturaleza y funciones. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:
6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal».
Si es posible incluir en los Reglamentos, facultad de la Asamblea, de aprobar condonación de cuotas de administración e intereses causados, mediante decisión adoptada por ese órgano o por el Consejo?
Rta/ La condonación de expensas y de intereses moratorios no está descrita en la Ley 675 de 2001, sin embargo, corresponderá a una decisión de la Asamblea de copropietarios y sería ideal que en el reglamento de propiedad horizontal se incluyera el procedimiento respecto de este tema, teniendo en cuenta lo establecido en la Ley 675 de 2001 y en otras normas legales o reglamentarias (como las descritas en el Código Civil), en relación con la prescripción de obligaciones. Al respecto el numeral 6o del artículo 38 de la Ley 675 de 2001 dice:
«ARTÍCULO 38. Naturaleza y funciones. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:
(…) 6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal».
En conclusión, es la asamblea de copropietarios la que debe estipular en sus reglamentos, la forma como deben reglarse las relaciones entre la copropiedad y los copropietarios, en dicho reglamente deberá estipularse la tasa de interés, la forma de cobro, el valor de las expensas y sus componentes; de tal manera que si en una copropiedad dichas cosas no se han reglamentado, puede realizarse mediante decisiones de la asamblea.
Podrá consultar el concepto en el siguiente enlace:
