CAMBIOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL CON LA REFORMA TRIBUTARIA
Por considerarlo de interés para el ejercicio de su gestión como administrador de propiedad horizontal, compartimos aparte de un artículo publicado el pasado 02 de febrero de 2017 en el portal actualicese.com que se refiere a los cambios que incorporó la recientemente aprobada reforma tributaria (Ley 1819 de 2016) frente a la tributación de copropiedades comerciales o mixtas que exploten sus áreas comunes.
Podrá consultar el artículo completo en el siguiente enlace:
NUEVA SITUACIÓN DE LAS COPROPIEDADES A PARTIR DEL AÑO GRAVABLE 2017
Junto a la derogación que la Ley 1819 de 2016 efectuó del artículo 186 de la Ley 1607 de 2012, deberá tomarse en consideración que el artículo 143 de la misma Ley 1819 agregó el nuevo artículo 19-5 al Estatuto Tributario Nacional y en este se lee lo siguiente:
“Artículo 19-5. Otros contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios. Las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, serán contribuyentes del régimen ordinario del impuesto sobre la renta y complementarios y del impuesto de industria y comercio. Parágrafo. Se excluirán de lo dispuesto en este artículo las propiedades horizontales de uso residencial.” A causa de lo anterior, las principales consecuencias tributarias que las copropiedades comerciales o mixtas que exploten sus áreas comunes enfrentarían a partir de enero de 2017, serían las siguientes (en el caso particular de las copropiedades de uso residencial, es claro que las mismas, antes y después de la Ley 1819, son consideradas como no contribuyentes tanto de los impuestos nacionales como de los territoriales, y todo sin importar si explotan o no sus áreas comunes. Ver lo que dispuso en su momento el parágrafo 2 del artículo 186 de la Ley 1607 de 2012 y el nuevo parágrafo del artículo 19-5 del ET):
1. Frente al impuesto de renta y complementarios
La nueva norma contenida en el artículo 19-5 del ET dispone expresamente que tales copropiedades ya no pertenecerán al “régimen especial” (responsabilidad 04 en el RUT), sino al “régimen ordinario” (responsabilidad 05). Por consiguiente, habría que tener presente que su última declaración en la cual podrán tributar como pertenecientes al “régimen especial” será la correspondiente al año gravable 2016. Por tanto, en dicha declaración alcanzarían a restar su excedente fiscal como “renta exenta” y en caso de declarar algún valor por concepto de “renta líquida gravable”, solo tributarían con la tarifa del 20%.
Además, si la renta líquida gravable que denuncien en su declaración del año gravable 2016 es superior a $800.000.000, en ese caso se entendería que no tendrán que liquidar el “anticipo a la sobretasa al impuesto de renta del año gravable 2017” contemplado en el parágrafo transitorio No. 2 de la nueva versión del artículo 240 del ET (modificado con el artículo 100 de la Ley 1819 de 2016), pues se entiende que dicho anticipo solo lo deben liquidar las personas jurídicas que por el año gravable 2016 pertenezcan al régimen ordinario y que también pertenecerán a ese mismo régimen durante 2017.
Cuando estas copropiedades tengan que preparar lo que serán sus declaraciones de renta de los años gravable 2017 y siguientes, y siendo explícito que para dichos años gravables pertenecerán al régimen ordinario, es claro que a sus declaraciones de renta solo seguirán llevando los valores que se obtengan únicamente con la explotación de sus áreas comunes (pues las rentas obtenidas por las labores normales de administración no quedan sujetas al impuesto de renta). Sin embargo, ya no podrán restar sus excedentes fiscales como “exentos” (algo que solo se les permitía mientras pertenecían al régimen tributario especial). Además, en dichos años gravables tendrán que tributar con la tarifa general de las personas jurídicas (34% en 2017 y 33% en los años siguientes) e incluso, si sus rentas líquidas gravables de los años 2017 o 2018 superaran los $800.000.000, también deberán liquidar la nueva “sobretasa al impuesto de renta” (y sus respectivos anticipos) que se mencionan en el parágrafo transitorio No. 2 de la nueva versión del artículo 240 del ET.
Al pasar a ser declarantes del régimen ordinario, es claro que las mencionadas copropiedades comerciales o mixtas que exploten sus áreas comunes también adquieren el derecho, a partir de enero de 2017, a que se les conceda la exoneración de aportes parafiscales al SENA, ICBF y EPS sobre la parte salarial de sus trabajadores que, individualmente considerados, devenguen mensualmente menos de 10 salarios mínimos, tal como lo establece el nuevo artículo 114-1 del ET (creado con el artículo 65 de la Ley 1819 de 2016). En todo caso, y sabiendo que las nóminas de estas copropiedades son prorrateadas al final del año (pues una parte de las mismas se relaciona con la obtención de las rentas por labores de administración que no se llevan a la declaración de renta, y la otra se relaciona con las rentas por explotación de las áreas comunes las cuales sí se llevan a la declaración de renta), será necesario que el gobierno aclare si la exoneración de los aportes de nómina antes mencionado se les podrá conceder sobre el total de sus nóminas o solo sobre una parte de las mismas.
Por otra parte, al pasar al régimen ordinario, las mencionadas copropiedades también tendrán que calcular el “impuesto de ganancia ocasional”, “renta presuntiva” y quedarán sujetas a la “renta por comparación patrimonial”. En este último punto habrá que tener en cuenta que el patrimonio líquido que estas denunciarán cada año estará afectado tanto con las rentas de la explotación de las áreas comunes (las cuales figurarán en su declaración de renta) como con las rentas de las labores normales de administración (las cuales no figurarán en su declaración de renta). Por tanto, ambos tipos de rentas deberán ser tomados en cuenta para la justificación de su incremento en el patrimonio líquido de un año a otro.
Por último, es importante destacar que aunque las mencionadas copropiedades pasen a pertenecer al régimen ordinario y al mismo tiempo tengan derecho a la exoneración de aportes parafiscales del nuevo artículo 114-1 del ET, en todo caso no serían responsables por las nuevas “auto retenciones a título de renta y ganancia ocasional” contempladas en el artículo 365 del ET (luego de ser modificado con el artículo 125 de la Ley 1819 de 2016 y reglamentado con el Decreto 2201 de diciembre 30 de 2016), pues dichas auto retenciones solo están a cargo de los entes jurídicos que sean “sociedades nacionales y sus asimiladas”. Al respecto, se debe tener presente que la expresión: “y sus asimiladas” solo hace referencia a las “sociedades de hecho”.
2. Frente a los demás impuestos nacionales como el IVA y el GMF
Siendo claro que la Ley 1819 de 2016 derogó el artículo 186 de la Ley 1607 de 2012 a través del cual se había dispuesto que las copropiedades comerciales o mixtas serían responsables de todos los impuestos nacionales que se originaran sobre la explotación de sus áreas comunes, y teniendo presente que el nuevo artículo 19-5 agregado al ET por la misma Ley 1819 solo las hizo responsables del “impuesto de renta” y del “impuesto de industria y comercio” (pero no dijo nada sobre los demás impuestos nacionales como el IVA y el GMF), en ese caso podría entenderse lo siguiente:
a. Si el único impuesto nacional por el cual deben responder frente a la explotación de sus áreas comunes es el “impuesto de renta”, se podría concluir que las copropiedades comerciales o mixtas pueden volver a quedar exoneradas de responder por el IVA cuando exploten sus áreas comunes (excepto en el caso del servicio de parqueadero para el cual sigue existiendo una norma especial que las obliga a responder por dicho impuesto como la contemplada en el artículo 462-2 del ET), pues en esos casos se aplicaría la norma del artículo 33 de la Ley 675 de 2001 que las exonera de impuestos nacionales.
b. En línea con lo mencionado en el punto a) anterior, también se entendería que quedan de nuevo exoneradas del pago del GMF que les cobraban en las entidades financieras donde movilizaban el dinero de la explotación de sus áreas comunes.
3. Frente al impuesto de industria y comercio
La norma contenida en el nuevo artículo 19-5 del ET es expresa en decir que las copropiedades comerciales o mixtas tendrán que responder por el impuesto de industria y comercio que se origine únicamente sobre los ingresos que provengan de la explotación de sus áreas comunes.
En todo caso, deberá tenerse presente que el impuesto de industria y comercio solo se origina sobre los ingresos provenientes de actividades industriales, comerciales o de servicios. En consecuencia, si por la explotación de las áreas comunes se percibe algún ingreso que no corresponda a cualquiera de esos tres conceptos (por ejemplo: recibir una indemnización por la interrupción de algún contrato de alquiler de sus áreas comunes), ese tipo de ingresos no queda sujeto al impuesto de industria y comercio (véase también los artículos 342 a 346 de la Ley 1819 de 2016 los cuales introdujeron algunas novedades importantes en esta materia)”.
