De conformidad con el Concepto 2023EE0084196 del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, la asignación de la responsabilidad en el deber de reparar o realizar las obras necesarias para efectos de mantener el adecuado funcionamiento del bien común de uso exclusivo depende del origen del daño del bien y del tipo de reparación que esto supone de la siguiente forma:
El artículo 23 de la Ley 675 de 2001, regula las obligaciones de los copropietarios que tengan asignados bienes comunes de uso exclusivo en los siguientes términos:
“ARTÍCULO 23. RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:
1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.
2. No cambiar su destinación.
3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.
4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.
PARÁGRAFO 1o. Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3 del presente artículo, se tendrán como expensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor.
PARÁGRAFO 2o. En ningún caso el propietario inicial podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes.” (Subrayado fuera de texto)
Reparaciones Locativas:
De acuerdo con lo expuesto, La obligación de realizar esta clase de reparaciones se origina para el copropietario a quien se le haya asignado el bien común de uso exclusivo, cuando quiera que sean ocasionadas por el desgaste normal del paso del tiempo.
Por lo tanto, por reparaciones locativas se entiende todas aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas. Tales como: El mantenimiento, la sustitución, restitución o mejoramiento de los materiales de pisos, cielorrasos, enchapes, pintura en general, y la sustitución, mejoramiento o ampliación de redes de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas.
Dichas obras, deben cumplir con los reglamentos de propiedad horizontal, y prevenir daños que se puedan ocasionar a terceros.
Reparaciones ocasionadas por daños:
En esta oportunidad, la reparación corre por cuenta del usuario o copropietario que haya realizado el daño sobre el bien y la reparación se realiza hasta que el bien vuelva a cumplir la función original o su diseño físico vuelva al estado anterior al daño.
En todo caso, dichas reparaciones deben cumplir las normas urbanísticas y requiere la aprobación por parte de la asamblea de copropietarios en caso de requerirse modificaciones de fachada o realizar construcción sobre o debajo del bien común de uso privado, de acuerdo con la obligación contemplada en el numeral 1 del artículo 23 de la Ley 675 de 2001.
Reparaciones necesarias:
Corresponden a la Propiedad Horizontal.
En el caso de las reparaciones necesarias para el correcto funcionamiento del bien común son aquellas indispensables para el mantenimiento y conservación del inmueble, es decir, la función que se le está dando al bien inmueble.
Lo anterior cuando quiera que la reparación no surja con culpa o con ocasión de garantías que le corresponden al constructor o propietario inicial.
