Por encontrarnos en época de Asambleas, compartimos un aparte del concepto 1200-E2-12374 emitido por la Oficina Asesora Jurídica del entonces Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, que permite aclarar quien ostenta la representación de un inmueble en la reunión de Asamblea de Propietarios, en el caso de inmuebles que pertenecen a varias personas, o cuando el inmueble hace parte de un juicio de sucesión como consecuencia de la muerte de su propietario, o en el evento que el inmueble sea de propiedad de una persona jurídica en liquidación o disolución forzosa:
PREGUNTA
“1. … ¿Tiene cada comunero la calidad de copropietario, con un coeficiente de copropiedad igual al del inmueble multiplicado por la proporción de su participación en el inmueble? o ¿Necesariamente los comuneros deben actuar en conjunto ante la copropiedad?”
RESPUESTA
En lo que respecta al tema de las decisiones de la asamblea general el artículo 37 del régimen de propiedad horizontal, contempla que:
“… Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado. …”.
Tema en el cual se pronunció la Corte Constitucional a través de la Sentencia C-522 del 10 de julio de 2002, declarando condicionalmente exequible este inciso, «en el entendido que el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente del respectivo bien privado en relación con las asambleas de copropietarios los bienes inmuebles destinados a vivienda, sólo cuando se trate de decisiones de tipo económico, las demás se regirán por la regla un voto por cada unidad privada. Las decisiones de las asambleas de copropietarios de los inmuebles de tipo mixto (de vivienda y comerciales) deberán hacer la respectiva distinción al momento de votar para cumplir con el condicionamiento.».
De lo anteriormente descrito se puede colegir que existe la regla de un voto por cada unidad privada residencial, cuando no se trata de decisiones de carácter económico. En tratándose de decisiones de carácter económico, prima el coeficiente de propiedad de cada unidad privada para establecer un voto porcentual, constituyéndose en una garantía de equilibrio entre los derechos patrimoniales y los deberes.
Por lo tanto, al interior de cada unidad privada los comuneros deberán acordar sus decisiones para actuar de manera conjunta y consensuada frente a la copropiedad sometida al régimen de propiedad horizontal.
PREGUNTA
“2. … ¿Quién responde ante la copropiedad y quién puede o debe representar a los herederos de su propietario extinto o la parte de él que perteneció al difunto, antes de que culmine su juicio de sucesión?”
RESPUESTA
Cuando se trate de sucesiones ilíquidas deberá en primera instancia adquirirse la calidad de heredero, para posteriormente nombrarse al representante legal de la sucesión, el albacea o el heredero con administración y tenencia de bienes, quienes tendrán el manejo de los bienes privados sometidos al régimen de propiedad horizontal, mientras se liquida la masa sucesoral. (CÓDIGO CIVIL, Artículo 1299. Adquisición del título de heredero. Se entiende que alguien toma el título de heredero, cuando lo hace en escritura pública o privada, obligándose como tal heredero, o en un acto de tramitación judicial)
PREGUNTA
“3. En el caso que una persona jurídica sea propietaria de todo o parte de un inmueble y deba liquidarse o disolverse forzosamente, ¿Quién responde ante la copropiedad y quién puede o debe representar al ente que fue (sic) propietario del bien de dominio particular desde el momento en que no puede tener representante legal hasta que se nombra liquidador?”
RESPUESTA
Respecto al tema de liquidación se hace necesario hacer acopio de la normatividad comercial referente a la Liquidación del Patrimonio Social, en especial el artículo 227 del Código de Comercio, que establece:
“Actuación del Representante Legal como Liquidador. Mientras no se haga y se registre el nombramiento de liquidadores, actuarán como tales las personas que figuren inscritas en el registro mercantil del domicilio social como representantes de la sociedad.”. (subrayado fuera de texto)
De lo anteriormente anotado, se puede colegir que quien ostenta la representación de un bien de dominio particular en una propiedad horizontal, el cual es de propiedad de una persona jurídica en liquidación o disolución forzosa, es quien ha sido su representante legal, hasta tanto no se nombre y registre el liquidador ante la cámara de comercio del domicilio social del ente objeto de liquidación.
