Sobre la posibilidad de que un Copropietario de un edificio o conjunto pueda realizar una auditoría a la propiedad horizontal, se pronunció el Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP) mediante concepto número 1144 del 14 de diciembre de 2020, en los términos que a continuación se señalan:
De acuerdo con el Consejo Técnico, los copropietarios están en el derecho de solicitar información al administrador; sin embargo, esto no podría equiparse a una auditoría de estados financieros. En el concepto se señala que es el revisor fiscal el encargado del control de las operaciones de la propiedad horizontal, cuando exista tal figura de conformidad con la Ley y que existe la posibilidad de requerir la realización de una auditoría externa, realizada por un contador con tarjeta profesional vigente, cuando ello resulte pertinente.
CONSULTA (TEXTUAL)
“…Se consulta 1) ¿Cuáles son los requisitos para que un copropietario pueda realizar una auditoría a una copropiedad 2) ¿Un solo copropietario puede realizar una auditoría a la totalidad del conjunto residencial, sin que dicha decisión haya sido aprobada por asamblea? 3) ¿Cuáles son los límites del copropietario al realizar una auditoria?”
RESPUESTA
Es importante mencionar sobre la obligatoriedad de tener revisor fiscal en una copropiedad conforme a la Ley 675 de 2001, sobre este aspecto este consejo mediante concepto 2020-1135, el CTCP, manifestó lo siguiente:
“En primer lugar, le informamos que la revisoría fiscal en las copropiedades de uso residencial no es una figura de carácter obligatorio, así lo establece el art. 56 de la Ley 675 de 2001. La obligatoriedad ha sido asignada sólo para los conjuntos de uso comercial o mixto, en donde debe ejercer el cargo un contador público elegido por la Asamblea de Copropietarios, con matrícula profesional vigente e inscrito ante la Junta Central de Contadores. Para tal fin se tendrá en cuenta lo establecido en el artículo 57 de la Ley 675 de 2001”.
Cualquier copropietario tiene derecho a recibir informes financieros de la copropiedad, la obligación de suministrar información certificada, y dictaminada, por parte del Revisor Fiscal cuando este exista, es responsabilidad de la administración de la copropiedad, en este sentido la Ley 675 de 2001, establece:
“ARTÍCULO 51. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:
(…).
4. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.”
Para dar respuesta a su consulta, considerando lo anterior, no existen requisitos en la Ley para que un(los) copropietario(s) realice(n) una auditoría. Le corresponde a la administración de la copropiedad establecer procedimientos que se ajusten a las disposiciones legales, función que no es del Revisor Fiscal, si la copropiedad cuenta con esta figura, pues sus funciones solamente serán las establecidas en el artículo 57 de la Ley 675 de 2001.
“Artículo 57. Funciones. Al Revisor Fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la presente ley”.
En conclusión, las aclaraciones que resulten pertinentes por parte de un(los) copropietario(s), pueden ser solicitadas al administrador de la copropiedad, pero ello no puede equipararse a una auditoría de estados financieros, el cual termina con la expedición de un dictamen o certificación de los mismos (lo que aplique). De acuerdo con los hechos y circunstancias, la administración o consejo de la copropiedad, también podría requerir la realización de una auditoría externa, realizada por un contador con tarjeta profesional vigente, cuando ello resulte pertinente.
Podrá consultar el texto completo del Concepto 1144/20 en el siguiente enlace:
https://www.ctcp.gov.co/conceptos/2020
