Teniendo en cuenta las dudas que genera la figura del Consejo de Administración en Propiedad Horizontal, ya que no fue ampliamente regulada por nuestra legislación, a continuación, compartimos apartes del concepto número 1200-E2-110278 del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, mediante el cual dio respuesta a una serie de interrogantes en relación con este organismo, los cuales compartimos a continuación:
Pregunta:
“Si en el reglamento de Propiedad Horizontal de un Edificio de uso residencial, con más de treinta (30) apartamentos, donde es potestativa la consagración del Consejo de Administración, se estipula su integración únicamente con PROPIETARIOS, desconociendo a los DELEGADOS, previstos en la norma legal, se puede aplicar lo señalado en el Parágrafo 1° del Artículo 5° de la misma ley, dado el carácter imperativo que tiene la disposición”
Respuesta:
No obstante, ser potestativa la conformación del consejo de administración para los edificios o conjuntos de uso residencial de más de 30 unidades residenciales, al consagrarlo en el reglamento de propiedad horizontal como uno de los órganos de dirección y administración, debe ceñirse a las normas que la ley establece para los consejos de administración las cuales son de obligatorio cumplimiento. Por lo tanto, los reglamentos de propiedad horizontal no pueden vulnerar las normas imperativas establecidas en la Ley 675 de 2001.
Pregunta:
“Si en el Reglamento de Propiedad Horizontal se incluyó una norma que prevé el nombramiento de suplentes en el Consejo, — la ley 675 no lo contempla-sin señalar el carácter PERSONAL o NUMÉRICO, de la figura, se pregunta, cómo se puede aplicar en la práctica esta reglamentación.” (sic)
Respuesta:
Conforme al artículo 5 del Régimen de Propiedad Horizontal, que habla del contenido del Reglamento de la PH, uno de sus incisos establece que: “Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.”. Lo que nos lleva a afirmar que la propiedad horizontal se encuentra facultada para crear figuras como los suplentes que harían parte del consejo de administración. En virtud de lo cual, es la PH la llamada a determinar claramente como funcionaría dicha figura, la cual debe ser muy bien concebida en razón a la posibilidad que la ley contempla para los delegados dentro del consejo de administración.
Pregunta:
“Que manejo deben tener los PODERES otorgados a los DELEGADOS para asistir a las Asambleas, cuando en ellos se lean solamente, conforme a la ley, AMPLIAS FACULTADES para representar en el certamen al PROPIETARIO del respectivo apartamento y no alusiones relacionadas con nombramientos que la Asamblea apruebe en cabeza de DELEGADOS, por ejemplo, Miembros del Consejo.” (sic)
Respuesta:
La Ley 675 de 2001 no establece los formalismos que se deben cumplir para ostentar la condición de delegado de los propietarios de unidades privadas para ser miembros de los órganos de dirección de la propiedad horizontal, y en razón a que no se hace remisión a ninguna otra norma, se considera que dicha autorización puede realizarse mediante documento simple suscrito por el respectivo propietario, en el cual exprese claramente para que se encuentra facultado su delegado, es decir, que si se otorga una autorización para asistir a una reunión de asamblea general, es únicamente para asistir a la misma, y en caso de que se quiera que el delegado haga parte del consejo de administración, se deberá expresar claramente que se autoriza al delegado para tal efecto.
Pregunta:
“Si los Miembros del Consejo, Principales o Suplentes, pueden acudir al mismo procedimiento de los PODERES, aceptados en las Asambleas, y designar en su reemplazo a terceros para asistir a las reuniones del Organismo con derecho a voz y voto en las deliberaciones.” (sic)
Respuesta:
La figura del delegado carece de definición dentro del régimen de propiedad horizontal, por lo cual se debe acudir al sentido natural de las palabras. El sentido natural de la palabra delegado es: “-a Participio de delegar. Persona comisionada por otra para actuar en su nombre.”, y a su vez delegar significa: “Autorizar una persona a otra para que obre en representación suya en algún asunto.” por lo que se puede decir que el delegado actúa en calidad de representante de quien lo faculta, que para el caso objeto de análisis sería el propietario de la respectiva unidad privada. Respecto a la autorización para ser delegado en el consejo de administración se observa la misma regla de la respuesta anterior, donde el propietario de la unidad privada miembro del consejo de administración deberá especificar claramente para que faculta a su delegado.
