¿Quién debe responder por las cuotas de administración en mora, cuando se vende un inmueble?
De acuerdo con el Régimen de Propiedad Horizontal en Colombia, los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto sometido al régimen de Propiedad Horizontal están obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal y en la proporción que corresponda según los coeficientes consagrados en el Reglamento.
Ahora bien, en el evento que un inmueble sea vendido y queden expensas comunes pendientes de pago, la Ley 675 de 2001 – artículo 29, establece la figura de la solidaridad en los siguientes términos:
ARTÍCULO 29. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.
Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.
Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.
En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.
En caso de no contarse con el paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad. (…)
Así las cosas, en caso de mora en el pago de las expensas comunes necesarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario; y en la escritura pública de venta deberá quedar constancia de tal situación cuando no se cuente con el paz y salvo expedido por el administrador de la propiedad horizontal a la que pertenece el bien inmueble.
Recordemos que la Solidaridad es un modo de la obligación impuesto por la ley o estipulado por las partes, según el cual, cada acreedor tiene derecho al todo de lo que se debe y cada deudor está obligado al todo y responde por él.
Cuando la solidaridad se predica de la parte deudora, el acreedor puede exigir el pago de la obligación al deudor que él elija o a todos los deudores, éste nexo subsiste hasta que se satisfaga al acreedor o hasta que se extinga completamente la obligación. Una vez la obligación se extingue, quien canceló al acreedor puede cobrar a cada uno de los demás deudores solidarios lo pagado, descontando su parte de la deuda (siempre que hubiera existido) y será él, quien tendrá las acciones legales para ello.
Por lo anterior, la copropiedad podrá solicitar el pago de las cuotas de administración adeudadas tanto al nuevo propietario del inmueble como al anterior, de no obtener el pago podrá iniciar un proceso ejecutivo contra el nuevo propietario y/o el propietario anterior, en uso de facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo que le otorga la Ley al administrador de propiedad horizontal.
