Sobre el particular se pronunció el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio mediante oficio radicado bajo el No. 2021EE0097950, mediante el cual se refiere a la responsabilidad del Constructor de un proyecto urbanístico en la entrega de zonas comunes en propiedad horizontal, en los siguientes términos:
Sea lo primero recordar que, según el numeral 1 del artículo 99 de la Ley 388 de 1997 y el artículo 2.2.6.1.1.1. del Decreto 1077 de 2015, la licencia urbanística es un acto administrativo de carácter particular y concreto, expedido por el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente, que autoriza de manera previa al titular solicitante de la licencia, la ejecución, entre otras, de obras de urbanización, en cumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación adoptadas en el Plan de Ordenamiento Territorial, y en los instrumentos que lo desarrollen y complementen, razón por la cual, su otorgamiento implica la adquisición de derechos de desarrollo y construcción en los términos y condiciones contenidos en el acto administrativo respectivo; pero a la vez, un conjunto de obligaciones asociadas a las mismas.
Adicionalmente, el artículo 2.2.6.1.1.15 ibídem, determina que el titular de la licencia será el responsable de todas las obligaciones urbanísticas y arquitectónicas adquiridas con ocasión de su expedición y extracontractualmente por los perjuicios que se causaren a terceros en desarrollo de la misma. Esto significa que, la responsabilidad por las obras ejecutadas es del titular de la licencia y del urbanizador responsable.
No obstante, es del caso considerar que según el artículo 2.2.6.1.2.3.3 del Decreto 1077 de 2015, las licencias producen todos sus efectos aun cuando sean enajenados, lo cual implica que, en caso que la licencia esté vigente, y exista una transferencia del dominio de la propiedad, el nuevo titular no será eximido de cumplir con dichas obligaciones.
Respecto de la construcción de las zonas comunales, es preciso aclarar que estas deberán estar aprobadas en la licencia de construcción y en la resolución que apruebe los planos de la propiedad horizontal. En consecuencia, la ejecución y administración de dichas zonas son responsabilidad del constructor hasta tanto sean entregadas a los compradores de las unidades privadas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley 675 de 2001, el cual se cita a continuación:
“Artículo 24. Entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.
Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.
Parágrafo 1o. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.
Parágrafo 2o. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal” (Énfasis fuera de texto).
Según lo expuesto, cuando el bien se encuentre sometido a propiedad horizontal el constructor estará obligado a realizar la entrega de las zonas comunales, debidamente construidas y finalizadas, una vez se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad.
Finalmente, es preciso considerar que la Ley 1480 de 2011 del estatuto del consumidor establece unas condiciones para la entrega de bienes, y que la Ley 66 de 1968 estableció condiciones para la enajenación de inmuebles destinados a vivienda cuya vigilancia y control corresponde a las autoridades municipales o distritales.
Así pues, ante cualquier controversia derivada de la calidad de las zonas comunes, los propietarios podrán recurrir a las instancias legales de protección al consumidor sin perjuicio de las acciones legales y judiciales ante la autoridad municipal que ejerce vigilancia y control a la enajenación de vivienda y/o ante la Superintendencia de Industria y Comercio.
